商业地产首先基本上采纳的都是营销战略策划方案，有时候会以广告的形式呈现。其次是招商策划方案，而很多招商策划方案中也会包含营销策划方案，有的还会加以创新。

所谓的“中国式招商”，首先，是具有中国的特色，通常表现为在商场建好以后进行招商而不是招商前置。不过，目前越来越多的商业投资开始招商前置。其次，常以租金为导向，其中掺杂着为使资金快速回笼而进行的销售式招商，即把房地产模式（住宅销售模式）应用到商业地产中。“中国式招商”忽视商业的运营、将商铺售卖以快速回笼资金从而获得高额租金作为最主要的目的，这是一种急功近利的表现，更不用说是否有战略定位策划了。

同时，这种“中国式招商”对中国各地的商业生态以及城市的营商环境都造成了影响。通过这种畸形的方式获取租金容易形成蝴蝶效应，进而影响各行各业，甚至还会加重运营商的成本。

零售商业都讲求主力店，“中国式招商”就是以招主力店为主。很多地方的零售商业都把沃尔玛、家乐福视为“主力店”，就连早年的万达也有同沃尔玛进行合作的经历。后来，万达转而做万千百货，再后来就变成了万达百货。就连万达都如此，更何况其他的企业了。这说明中国商业的发展还有出路可寻。

如今，对主力店的定制已经不是什么新鲜事了。但是，先建造后招商的情况依然比比皆是，招商代理基本上全程参与。依靠营销造势而带动招商的方式去解决问题，能够做好的案例也有，但大多数都以失败而告终。我们必须明确一点，一旦战略定位错误了，那么，想用招商来解决问题的这种做法基本上是行不通的。

在商业领域，最大的问题是：在错误的地方却做了一件正确的事情，在不应该做零售商业的地方却认认真真地做成了一个零售商业项目。每一块地都有它的所属，最重要的是要找到这个“所属”才能够把它做起来。也就是说，每一个地块都有一种它最合适的商业模式，而战略定位的目的就是要去解决这个问题——找到最合适的商业模式。

笔者工作室曾做过几十个关于“零售业商业地产”选址的战略定位策划方案，其难度完全不亚于在确定项目的情况下而做出的战略定位策划方案。因为即使是“零售业商业地产”，其商业形态也会有所不同。对于不同的商业形态，我们需要估量出目标地块是否合适，尤其是那些处于成熟商圈和不成熟商圈之间的地块是否适合这样的选址项目，这属于一种抢占先机的投资模式。然而，现在很多地方依然是先看中一块地，然后让设计机构设计几张图纸呈报给有关部门。这是一种招商引资的模式，即先拿下地块再去进行设计的模式。对于这种匆匆上马的项目，其好处在于能够迅速地抢占先机，不好的地方在于很容易造成同质化。