营销学是关于企业如何发现、创造和交付价值以满足一定目标市场的需求，同时获取利润的学科。城市和泛商业地产领域要求给消费者独特的人文印象与商业味道，营造智慧式经济生态环境，并做到有效识别，进而最大限度地聚集人气。

在城市和“泛商业地产”的战略定位中，营销因子是投资者让消费者识别的手段，让“味道”变得有价值，让战略定位策划的项目获得超额利润。

1992年至2005年，前后差不多15年的时间。在此期间，所谓的战略定位就是广告式（记者式）营销定位（广告公司，或者各种营销人，如媒体人、自由撰稿人、策划人）。当时的社会情况是拿到土地就是大爷，土地开发出来就能赚钱，只是有人赚的钱多，有人赚的钱少。那时的项目几乎不需要战略定位，只要有个点子式的营销定位就可以了。比如，一个大盘，如果早年能加入教育这个点子，就可以把它做得风生水起，如果再加上“给你一个五星级的家”的营销策划就会更成功。

城市与地产市场的竞争日益激烈，同质化的项目越来越多，赚钱已经不再那么容易了。点子式的营销策划已经不能解决项目的（总体）战略问题，并且项目方已经逐步认识到营销策划前置的重要性。

如何对项目进行研究与分析？

之前，笔者工作室的案例，如长沙的中国（长沙）工程机械交易展示中心——《世界工程机械之都》、淮安的白鹭湖商业街镇——《婚庆之都》、伊犁州的察布查尔——西域《避暑水庄》的策划都采用了营销前置的超常规策划方法