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不详
根据市场比较法，通过比较打分，得出本项目办公物业当前租金水平×年约为×元/㎡/月。
表6-7 办公物业租金类比1
比较因素 | 权重 | 可类比项目 | 本项目 | |||
A | B | C | D | |||
地段价值 | 20 | 18 | 16 | 15 | 14 | 15 |
商业配套 | 15 | 13 | 11 | 11 | 11 | 14 |
物业管理 | 15 | 12 | 12 | 12 | 11 | 12 |
商业氛围 | 10 | 8 | 6 | 6 | 6 | 6 |
硬件设施 | 10 | 8 | 8 | 8 | 8 | 8 |
交通条件 | 10 | 8 | 6 | 6 | 6 | 6 |
景观资源 | 10 | 7 | 6 | 6 | 7 | 8 |
品牌溢价 | 5 | 5 | 5 | 4 | 4 | 4 |
升值前景 | 5 | 4 | 5 | 4 | 4 | 4 |
合计 | 100 | 83 | 75 | 72 | 71 | 77 |
表6-8 办公物业租金类比2
指标 | 可类比项目 | 本项目 | |||
A | B | C | D | ||
合计分值 | 83 | 75 | 72 | 71 | 77 |
平均租金（元/㎡） | 50 | 23 | 30 | 25 |
|
分值比例 | 0.93 | 1.03 | 1.07 | 1.08 |
|
所占权重 | 40% | 40% | 10% | 10% |
|
权重平均租金（元/㎡） | 18.6 | 9.5 | 3.2 | 2.7 | 34 |
6.商业租金假设
根根据市场比较法，通过比较打分，得出本项目商业物业当前租金水平×年约为40元/㎡/月。
表6-9 商业租金类比1
比较因素 | 权重 | 可类比项目 | 本项目 | ||
A | B | C | |||
地段价值 | 15 | 12 | 12 | 13 | 12 |
商业氛围 | 15 | 13 | 12 | 11 | 5 |
人流量 | 10 | 8 | 8 | 8 | 6 |
交通条件 | 10 | 8 | 8 | 9 | 7 |
商业规模 | 10 | 8 | 8 | 6 | 8 |
片区印象 | 15 | 12 | 12 | 12 | 7 |
升值前景 | 10 | 7 | 8 | 7 | 8 |
合计 | 100 | 68 | 68 | 66 | 53 |
表6-10 商业租金类比2
指标 | 可类比项目 | 本项目 | ||
A | B | C | ||
合计分值 | 68 | 68 | 66 | 53 |
平均租金（元/㎡/月） | 50 | 74 | 45 |
|
分值比例 | 0.78 | 0.78 | 0.8 |
|
所占权重 | 60% | 10% | 30% |
|
权重平均租金 （元/㎡） | 23.4 | 5.8 | 10.8 | 40 |
7.人才公寓租金假设
根据市场比较法，通过比较打分，得出本项目公寓住宅租金。2015年办公物业租金为15元/m2/月，包含人才中心。
表6-11 人才公寓租金类比1
比较因素 | 权重 | 可类比项目 | 本项目 | ||
A | B | C | |||
地段价值 | 20 | 15 | 16 | 15 | 15 |
居住环境 | 20 | 13 | 16 | 15 | 16 |
人流量 | 20 | 16 | 15 | 15 | 15 |
交通条件 | 15 | 12 | 13 | 12 | 12 |
片区印象 | 15 | 10 | 12 | 12 | 10 |
升值前景 | 10 | 7 | 8 | 8 | 8 |
合计 | 100 | 73 | 80 | 77 | 76 |
表6-12人才公寓租金类比2
指标 | 可类比项目 | 本项目 | ||
A | B | C | ||
合计分值 | 73 | 80 | 77 | 76 |
平均租金（元/㎡） | 7 | 14 | 20 | |
分值比例 | 1.04 | 0.95 | 0.99 | |
所占权重 | 20% | 30% | 50% | |
权重平均租金（元/㎡） | 1.46 | 3.99 | 9.9 | 15 |
8.售价假设
故各类物业类型入市价格及增幅预测如表6-13所示。
表6-13 租售价格测算
物业类型 | 取值 （以2017年为起点） | 取值 （以2018年为起点） | 年递增率 |
独栋/双拼办公（售） | - | 年递增5% | |
其他办公（售） | |||
其他办公(租) | - |
| 2016-2018年增长率3%， |
公寓（租） | - | 年递增3% | |
商业(租) | 2016-2018年增长率5%， | ||
商业（售） | - | 年递增5% |
9.经营收入估算
房产（含车位）租售收入、物业费收入等。
10.政府补贴假设
租金补贴、物业费补贴、装修补贴、运营补贴等。
（二）主要财务指标
根据测算，项目的内部收益率与财务净现值为正，总体方案内部收益率约为×%，投资回收期（静态）约为×年。具体财务指标情况表现如表6-14所示。
表6-14 主要财务指标
计算指标 | 所得税前 | 所得税后 |
财务内部收益率 | ||
财务净现值 （万元） |
| |
动态投资回收期 （年） |
（三）敏感性分析及财务评价小结
表6-15敏感性分析
影响因素 | 财务净现值 | 税后IRR | |
正常年份 |
| ||
售价 | 10% | ||
5% | |||
0% | |||
-5% | |||
-10% | |||
租金 | 10% | ||
5% | |||
0% | |||
-5% | |||
-10% | |||
建安成本 | 10% | ||
5% | |||
0% | |||
-5% | |||
-10% | |||
销售比例 | 10% | ||
5% | |||
0% | |||
-5% | |||
-10% |
对内部收益率及净现值影响程度从大到小依次为建安成本、售价/租金及销售比例。
由上可得，为提高项目的盈利，应把控好项目的投资规模，同时加大招商引资的力度，吸引更多的客户入驻增加经营收入。
小结：从以上的财务测算来看，该项目财务净现值为正值，内部收益率较高，项目可行。××的开发将对本项目的自持资产的升值有重大利好，将大大提高内部收益率。
