A.人口发展潜力

人口是城市发展的基础，也是房地产发展的重要支撑。我们从人口发展基数和人口发展结构等层面研判城市人口发展潜力。

山东半岛城市群人口基数及发展潜力较好，17个城市人口基数均值为582万。人口指数TOP3城市为:临沂、潍坊、济宁

从人口总量看，山东半岛城市群常住户籍人口比为 1.02，人口流动相对稳定。常住户籍人口比≥ 1.02的城市有8个，分别为青岛、济南、东营、威海、淄博、烟台、莱芜、潍坊。从人口分布看，常住人口超过800万人的城市有5个，分别为临沂、潍坊、青岛、菏泽、济宁；常住人口500万至800万的城市有5个，分别为济南、烟台、聊城、德州、泰安。山东人口生育意愿较强烈，2016年山东出生率17.89‰，高于全国出生率12.95‰；人口自然增长率10.84‰，高于全国自然增长率5.86‰。

从小学生2016年在校生人数看，山东半岛城市群2016年小学生在校人数为691万人，占全国小学生在校人数9913万人的6.97%。相对山东半岛城市群占全国总人口比重7.2%，人口结构相对合理；山东半岛城市群17个城市小学生在校生人数五年总涨幅为7%；小学生人数较多且增幅较高的城市有7个，分别是：临沂、菏泽、济宁、聊城、青岛、潍坊、济南。

中小学在校生人数从某个维度上代表这个城市刚需和刚改家庭的规模。山东半岛城市中小学在校生人数均值69万人，超过100万人的城市有：临沂、菏泽、济宁、潍坊，这些城市的改善型购房需求较强

山东半岛城市群17个城市城镇化率在均值60%以上的城市共7个，超过全国平均水平57.4%的城市共9个，已经达到2020年目标城镇化率65%以上的城市共5个，分别为青岛、济南、淄博、东营、威海。17个城市2016年城镇化率增幅在1.15%-2.50%之间，增幅均值为1.95%，按照现有增幅均值情况估算，2020年城镇化率可达到63.9%。

非公就业人口占比体现城市经济的活力和可持续性。山东半岛城市群城市非公就业人口占比中位值为14%，高于20%的城市有潍坊、青岛、济南、烟台、泰安，这些城市非公就业人口活力较强

B.经济发展潜力

经济是城市发展的主要驱动力，也是房地产发展的重要支撑。我们从城市经济总量基数、人均收入基数、经济发展结构与活力、城市财力水平等层面综合研判城市经济发展潜力。

山东半岛城市群城市经济总量基数均值为3635亿元，人均收入基数均值为31744元。经济指数TOP3的城市为青岛、济南、烟台。

山东半岛城市群17个城市中GDP超过均值3635亿元的共有7个，超过4000亿的有7个，分别为：青岛、烟台、济南、潍坊、淄博、济宁、临沂，其中烟台、济宁、潍坊超过5000亿，青岛超过10000亿。山东半岛城市群一般预算收入的均值为278亿元，高于均值的城市共有7个，分别为：青岛、烟台、济南、潍坊、淄博、济宁、临沂。

山东半岛城市群整体第三产业增加值占GDP比重为46.4%，低于全国51.6%的平均水平；从产业发展潜力看，17个城市中，城市第三产业占GDP比重＞城市群整体占比46.4%的有5个，分别为济南、青岛、临沂、威海、泰安，其中，济南和青岛超过50%。

城市群人均城镇居民可支配收入为31743元， 其中6个城市高于全国人均城镇居民可支配收入33616元，8个城市高于城市群均值31743元，分别为青岛、济南、东营、威海、烟台、淄博、潍坊、莱芜。城市群城镇在岗职工平均工资的均值为59699元，超过均值的城市共有7个，分别为：青岛、济南、东营、烟台、淄博、潍坊、临沂。

山东半岛城市群整体人均住户存款余额为4万元，高于整体水平的城市有7个，分别为青岛、济南、潍坊、烟台、淄博、威海、东营。

上市公司数量的多少是反映一个城市经济活力的重要指针。山东半岛城市群A股上市公司数量相对较少，10家以上的仅有5个城市，青岛、烟台、济南、淄博、潍坊等城市经济活力较强。

知名大学的创新活力影响和带动城市的创新活力水平。山东半岛城市群“双一流”大学共有2所，分布在济南和青岛，代表这两个城市创新活力较强。

山东半岛城市群人口与经济沿均衡线发展，均衡线以下且偏离越大的城市更应该关注产业发展，其中菏泽、临沂、聊城、枣庄、济宁等城市要重点关注新产业进驻，有可能会带来城市发展的巨变；均衡线以上且偏离越大的城市更应该关注人口政策，其中青岛、济南、烟台、东营、淄博等城市要重点关注人口政策变化带来的人口集聚，有可能会带来人口短时膨胀。

C.市场容量

市场容量指数重点考察城市市场销售规模水平、去化周期及房企进驻，是城市房地产发展的安全边界。该指数我们从市场容量、供地面积、购买能力、房企进驻热度等层面综合研判房地产市场安全属性。

山东半岛城市群城市市场容量基数均值为353万㎡ 。市场容量及安全指数TOP3的城市为：青岛、济南、潍坊。

山东半岛城市群17个城市2015-2017年商品住宅市场平均年成交面积为7390万㎡；青岛、济南商品住宅成交面积分别为1617、1079万㎡，占整个山东半岛城市群成交总量的21.9%、14.6%。商品住宅成交面积在400万㎡以上的城市有6个，分别为青岛、济南、潍坊、烟台、临沂、菏泽。

山东半岛城市群2015-2017年土地市场年平均住宅供地规划建设面积为7053万㎡，与销售面积基本持平；住宅土地供应规划建设面积在300万㎡以上的城市有6个，分别为潍坊、济南、青岛、菏泽、临沂、枣庄。

市场容量从商品住宅销售面积和常住人口两个维度考虑。人口规模较大且距离轴线向下偏离越大代表市场潜在容量越大。重点关注城市有济宁、德州、泰安、聊城、莱芜；一般关注城市菏泽、临沂。

D．城市发展潜力

城市发展是城市的未来趋势，也是房地产发展迈向美好生活的主要路径。我们从城市配套、交通、旅游、规划等层面综合研判城市发展潜力。山东半岛城市群城市发展指数TOP3的城市为：济南、青岛、烟台

①城市配套与环境：

城市配套的好坏直接制约着城市整体房地产发展水平，尤其是重要的医疗、教育等配套资源，第一新财经发布的《中国城市再分级》，把城市从商业资源集聚度、城市枢纽性、城市人活跃度、生活方式多样性、未来可塑性进行了重新评价和定位，具有很好的参考价值。但本书仅从影响房地产市场选择最直接的几个指标进行论证。

从最直接影响房地产的医疗教育配套来看，山东半岛城市群共有三甲医院91所，占全国三甲医院总数1599所的5.69%；共有大专院校121所，占全国大专院校总数2631所的4.6%；相较于山东半岛城市群人口总数占全国的7.2%，整体配套一般；但济南、青岛、潍坊三个城市配套较好。

②城市交通：

城市是整个区域交通的枢纽，其交通的便利度和通达性是我们关注的重点。城市轨道交通是大城市房地产市场的重要助推器，影响大城市的板块市场，但本书重要研究城市之间的房地产市场对比，故暂未把城市轨道交通纳入研究范围。

山东半岛城市群积极打造3小时都市圈，加强与京津冀、长三角以及东北地区、中西部地区快速高效互联互通，形成了四纵三横的交通网络。其中，四纵为：京沪通道、滨临通道、东部沿海通道、京九通道；三横为：济青通道、德龙烟威通道、荷兖日通道。

机场建设方面，山东半岛城市群增强青岛机场、济南机场的辐射带动作用，加快济南、青岛国际航空枢纽和国际航运中心建设，发挥烟台机场、东营机场的区位优势，加强与日韩航空的联系。

港口建设方面，合理配置沿海港口资源，形成以青岛港为龙头、烟台、日照港为两翼，威海、潍坊、东营、滨州港为重要组成，布局合理、功能完备、分工明确的现代化港口群。

山东半岛城市群中济南、青岛的交通便利度明显优于其他城市。

③旅游商务：

旅游反映了城市休闲配套资源情况和因旅游带来的短时流动人口流向。山东半岛城市群2016年旅游人次达7.14亿人，旅游收入8010亿元；其中，青岛、济南、烟台、泰安、临沂、济宁、潍坊等城市旅游人次均超过6000万，为重要的旅游城市。

山东旅游资源丰富，拥有国家级资源446 处，自然风光秀丽，文物古迹众多。形成了以青岛崂山风景名胜区、胶东半岛海滨风景名胜区为主要景点的海滨文化旅游线路；以泰山、曲阜三孔为主要景点的历史文化游；以泉城济南，国际啤酒城青岛，国际葡萄酒城烟台，人间仙境蓬莱为主要景点的特色城市游。

山东半岛城市群共有4A级以上景区216个，占全国4A级以上景区1335个的16.2%，其中，临沂、青岛、潍坊、烟台均超过20个。四星级以上酒店792个，青岛、烟台、济南超过100个，威海、潍坊、临沂、泰安、济宁均超过30个。

④产业发展：

产业是人口集聚的主要因素，产业反映了城市经济支撑资源情况，产业的规划发展状态可以带动人口的流向。山东半岛城市群围绕胶济铁路沿线和沿海产业带沿线，形成“T”型发展架构。形成了济南、青岛、烟台-威海“三核先导”和六大产业集聚区：即东营-淄博的石化和医药产业带、济南的电子信息产业带、青岛-日照的家电制造产业带、烟台-威海的汽车制造产业带、潍坊-即墨的纺织服装产业带、日照-青岛-威海-烟台的海洋产业带。

山东半岛城市群城市基本面综合排名TOP3的城市为：济南、青岛、烟台。处在城市发展较好区、适中区、较差区的城市个数比为3：11：3。