E.市场热度

市场热度指数重点考察市场房价、地价现状及涨幅情况，进驻潜力和市场竞争热度，来分析目前的市场热度。辽中南城市群地货比指数中位值为14%，整体来看市场机会适中，可适当进入。热度指数TOP3城市为：沈阳、大连、鞍山。

辽中南城市群整体房价中位值为5151元/㎡，地价中位值为711元/㎡ ；辽中南城市群地货比中位值为14%。地货比较高的三个城市为沈阳、大连、鞍山，应及时捕捉市场信息，防控拿地风险；地货比较低的三个城市为辽阳、营口、盘锦，应作为重点关注城市，寻找机会适时进驻。

辽中南城市群房价平均涨幅为23%，地价平均涨幅为37%。房价涨幅高于城市群整体平均增幅的城市共有5个，分别为沈阳、鞍山、丹东、辽阳、抚顺；地价涨幅高于城市群整体平均增幅的城市共有2个，分别为沈阳、大连。

市场潜力从常住人口和地货比两个维度考虑，地货比较低且人口规模相对较大代表市场潜力较大。战略进驻区域城市共1个，分别为大连；重点关注区域城市共1个，分别为鞍山；机会进驻区域城市共3个，分别为抚顺、丹东、营口。

市场潜力从成交面积和地货比两个维度考虑，地货比较低且成交面积较大代表市场潜力较大。战略进驻区域城市无；重点关注区域城市共1个，分别为鞍山；机会进驻区域城市共2个，分别为营口、丹东。（沈阳商品住宅面积为1489万平方米，地货比为55%）

辽中南城市群住宅供应去化年限为1.38年，去化周期小于3年的有8个。整体来看，整个辽中南城市群供不应求。

房价收入情况，在均值线下，居民收入较大且距离轴线向下偏离越大代表房价上涨潜力越强。重点关注城市有营口、盘锦；一般关注城市本溪。

2016年辽中南城市群房地产投资额为1789亿元，占全国房地产投资额135284亿元的1.32%；房地产投资额在均值143亿元以上的城市有3个，分别是沈阳、大连、鞍山。房地产投资占固定资产投资比重超过25%的有6个，分别为沈阳、大连、鞍山、营口、丹东、抚顺，此区域房地产投资相对过热，建议谨慎拿地；介于15%至25%的有2个，分别为盘锦、辽阳，此区域为房地产合理投资区，建议重点关注；在15%以下的城市有1个，此区域房地产投资相对较少，存在潜在投资机会。

2016年辽中南城市群住宅投资额为1275亿元，住宅投资额在均值105亿元以上的城市有3个，分别为沈阳、大连、鞍山。整个城市群住宅投资额占房地产投资额比重为71.3%，市区住宅投资占全市住宅投资的88%。市区住宅投资占比低于50%的城市有：丹东，以上城市所辖县级城市房地产投资较为活跃，应重点关注。

沈阳市、大连市TOP50房企进驻相对较多；2个城市已经有10家以上TOP50房企进驻。

土地市场热度从成交楼面地价和溢价率两个维度考虑，成交楼面地价和溢价率均较低代表土地市场潜在热度较大。重点关注城市有盘锦、营口、丹东、抚顺。（溢价率在5%以下市场公开程度较低，需谨慎关注。）

从销售利润率看，大于25%的城市有1个，为大连。销售利润率=（房价-地价-土地外成本-增值税）/房价，土地外成本按3600元估算。增值税=（房价-地价）*10%/（1+10%）-3600*8%。需要注意的是：销售价格为2018年4月份价格，楼面价为近6个月成交楼面价。

政府的限购等房地产调控政策在一定程度上也影响了房地产市场热度。

辽中南城市群城市市场热度综合排名TOP3的城市为：沈阳、大连、鞍山。

辽中南城市群城市房地产投资安全性综合排名TOP3的城市为：盘锦、辽阳、营口。偏离度大于1的城市投资风险较高，应谨慎投资，主要城市有本溪、抚顺、丹东。