价值重构

区域：中轴北门户核心板块

项目：小型体量住宅，具备打造中高端物业的素质

品牌： 最具潜力“精品运营商”

(2)​ 关于区域

1.高起点、高占位、高价值---复合新城深圳经济发展进程的新增长极

龙华定位五年三次提升，龙华新区2011年12月30日正式挂牌成立，2017年1月7日正式提升为龙华区，行政地位与福田、南山同等级别，政府投资5000亿，全力推进龙华升级。深圳中轴，核心区域。

2.“一中轴九片区”，建设现代化的国际中轴新城

“一中轴九片区”战略重点五个在观澜，将成为区域经济发展的增长极！

3.两核心片区

南部商务核：深圳北站周边5平方公里片区布局金融商贸、总部研发、中介服务等现代服务业功能；

北部科技核：观澜横坑水库周边3平方公里片区，布局科研机构、特色学院、文化和公共服务设施等，带动龙华新区北片区发展。

4.三大转型升级示范区

富士康转型升级示范区、龙华商业中心及大浪时尚创意城。

5.四个战略性新兴产业基地

龙华汽车产业城、观澜战略性新兴产业园、大唐低碳产业示范园及观澜文化产业园

观澜地处深圳市南北中轴线的北大门，著名的侨乡、革命老区，素有文化之乡、教育强镇之称。

6.产业重镇

观澜辖区现有4652家企业，其中规模以上工业企业361家，2016年实现规上工业总产值1590亿元，出口总额251.1亿美元，两税收入70.5亿元，固定资产投资完成额150.6亿元，社会消费品零售总额55.6亿元。

7.核心产业

观澜是全市重要的电子信息制造业基地，致君制药、三九医药、宝德科技等战略性新兴产业发展迅速，观澜高科技园区研发总部基地基本成型。

随着长安标致雪铁龙、大唐宝昌和观澜湖新城等战略性大项目落户，进一步增强了辖区产业的发展活力。

(3)​ 关于交通

全方位四维交通体系，与世界相通！

城市全部连接，各区域人流无缝导入：让城市、城际、国际无界！

Ø​ 梅关高速、龙观快速:30分钟乐享福田、南山中心区;

Ø​ 有轨电车：2013年12月27日开工，预计2016年年底完工，本案靠近观澜中心站（预计8-10分钟），9个站接通清湖地铁站无缝接驳，畅通全城;

Ø​  4号延长线：预计2015年开工，本案靠近4号延长线江围新村（预计15分左右），届时15分钟直达深圳北站，30分钟畅达福田；

Ø​  18号线：预计2022年开工，全线贯通宝安与盐田，观澜区域预设5个站，2022年动工。

(4)​ 关于产业

国家级战略新兴产业基地，高精尖产业汇聚助力新区腾飞。

2016年，观澜规模以上工业总产值1850亿元，占龙华区40%，两税收入70亿元，占龙华新区45%；经济规模相当于内地一个中等城市的规模水平，具备了产业转型升级和高端发展的基础和条件。

观澜现有规模以上的工业企业361家，其中富士康、富士施乐、和记黄埔、佳能等500强投资企业4家，9家上市企业，注册资本1000万元以上企业就达114家，30家国家高新技术企业，观澜噶新科技园区研发总部基地基本成型，随着长安标致雪铁龙，大唐宝昌和观澜湖等战略性大项目落户，将进一步增强辖区产业的发展活动。

(5)​ 关于发展

2000万㎡旧改发力，城市面貌全升级！

品牌开发商汇聚，为观澜崛起代言！

据不完全统计，未来观澜片区旧改，共108个村旧改，超200个旧改项目，云集卓越、万科、鸿荣源、佳兆业、金光华、招商等一线品牌发展商斥资超千亿资金重磅打造！！

整体建设规模逾2000多万㎡，足以再造3个福田中心区！！观澜从此进入深圳城市的居住革命，发展潜力无限,房价破8指日可待！

(6)​ 关于配套

配套完善，都荟二十分钟生活圈。

(7)​ 关于教育

名校学府，全龄教育配套。

(8)​ 关于项目

小而精的人居典范·拥享360度无敌景致。

石皮山文化公园和樟坑径城市公园环伺，千万富氧离子萦绕；

倚山养气，逸水承溪，阖气为财；

拥享片区最稀缺的生态资源；

俯瞰最唯美的无敌景致；

地处最宜居的风水宝地；

(9)​ 关于生态

生态中央·举步可享低碳生活。

1.双水库

樟坑径水库：风景宜人，垂钓爱好者聚集地

横坑水库：水质优良，垂钓

2.两公园

石皮山文化公园：占地92万㎡，龙华最大的大型文化主题公园，以“观澜瓷、创意谷、生态园”为主题，拟打造成以“文化+休闲+旅游”为特色的大型文化主题公园，

樟坑径城市公园：鸟语花香，营造生态休闲生活

(10)​ 项目价值体系

关键词：中轴、科创 、名校、生态

1.中轴价值：

高起点、高占位、高价值复合新城，

一中轴九片区，建设现代化国际中轴新城。

2.交通价值

全方位四维交通体系，让城市、城际、国际无界。

轨道交通：坐拥地铁4号线延长线，18号线，有轨电车等便利交通。

全网陆路交通，全市快速通达。

3.发展价值

产业发展：国家级战略新兴产业基地，高精尖产业汇聚；

旧改加速：2000万旧改发力，城市面貌全面升级。

4.名校价值

项目中学学区为观澜第二中学、龙华区外国语学校（初中部）；小学学区为龙华区教育科学研究院附属小学（原新田小学）。

5.生态价值

双水库双公园，打造独有的国际生态生活区，宜居氛围纯粹。

6.配套价值

周边商业、医疗、文化设施齐备，满足生活需求，悦享都荟20分钟生活圈。

(11)​ 项目SWOT分析

S（优势）：

•​  项目地块平整，可快速开发

•​ 项目为纯住宅，纯粹性高

•​ 零距离公园，生态资源丰富；

•​ 名校学府；

•​ 深圳中轴高新产业核心区位；

W（劣势）：

•​ 项目周边城市面貌不佳，

•​ 周边商业配套不足；

•​ 目前为非地铁物业；

O（机会）：

•​ 政府北部核心区域规划，定位为龙华科技文化行政片区；

•​ 千万城市更新，区域潜力可期

•​ 名企、高新产业聚集；

•​ 教育和生态资源突出；

T（威胁）：

•​ 交通、市政配套改善进度缓慢，影响片区舒适生活水平；

•​ 市场竞争激烈，需强化自身竞争实力。

•​ 开发商品牌影响力有待提升。

(12)​ 发展策略

1.领导者：行业老大

—垄断价格

—产品有不可重复性

—市场热点

2.挑战者：非行业老大，中大规模市场

—改变游戏规则

—强调新的评估标准

—强调产品的特色和价值

3.追随者：次/非主流市场

—搭便车，借势

—以小博大，杀伤战术

—价格战的制造者

4.补缺者：敏锐的机会主义者

—目标明确，挖掘价值

—瞄准市场缝隙

—创新产品和需求点

(13)​ 区域定位

国家级科技文化带·生态科教社区

(14)​ 属性定位

科创中轴· 生态学府住区

(15)​ 案名建议

略

(16)​ 项目定位与价值突破

产品定位建议－产品突破（略）

价格去化预判－利润突破（略）

物业发展建议－价值突破（略）