得产业者，得天下。毋庸置疑，当下美国全球“大佬”地位的确立、保持与新兴产业园区的蓬勃发展不无关系，正是从硅谷、128公路等高科技产业园走出来的惠普、英特尔、甲骨文、朗讯、思科、苹果、谷歌等一批产业巨擘奠定并捍卫了美国全球第一经济体的地位。同样，日本筑波科技城、英国剑桥科学园、法国索菲亚科技园、台湾新竹科技园也为所在城市及国家的科技进步和经济发展做出了很大贡献。

产业园区——中国经济发展的晴雨表与指南针

回过头来看中国的产业园区，其发展历程与作用同样不可忽视。

被称为中国硅谷的中关村科技园，历经二十余载的发展，仅一家科技园区的业绩足以让其他城市望而生畏。天津开发区的产值几乎占天津市工业总产值的1/3，一区之力足以撼动全城。近年来，以北京798为代表的文化产业聚集区方兴未艾，既盘活了老厂房，又带动了文化产业的振兴繁荣。

作为产业聚集的载体，产业园区既是区域经济发展、产业调整升级的空间承载形式，也是地区社会经济发展水平的标志，它肩负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等重要使命。依托产业园区载体，通过产业的引进、培育、发展，实现产业升级和区域经济的可持续发展。产业园区的形式多种多样，有高新区、开发区、科技园、文化园、农业园、特色产业园等，近来各地又陆续涌现出科技新城、产业新城等。

由于国家对房地产行业进行宏观调控，房地产市场连续低迷，产业园区、产业地产逐渐成为社会关注的热点和投资新宠。华夏幸福基业、联东U谷、亿达中国展等产业地产专业军团一路高歌猛进。张江高科、东湖高新、市北高新等有政府背景的嫡系园区部队步步为营。与此同时，从联想、中兴、海尔，到万科、万通、绿地，产业巨擘和地产大佬也不甘寂寞，纷纷抢滩登陆产业地产版图。2015年上市公司半年报显示，做得风生水起的产业地产龙头企业华夏幸福基业的营业收入高达168.72亿元，净利润30.31亿元，在其营业收入仅为地产界老大万科公司同期收入1/3的情况下，净利润紧追万科的48.5亿元，更以26%的ROE秒杀万科的5.41%。

当届政府总理李克强积极倡导“大众创业，万众创新”，孵化器与众创空间当仁不让地成为创业创新活动的空间载体与育成平台，提供各类物理办公空间和运营服务的产业园区再次显现其重要性。稍加留心，你就会发现，孵化器与众创空间几乎成为当下产业园区、产业地产的标准配置。

产业园区、产业地产将对中国的产业经营、创新发展、经济振兴带来重大而深远的影响。“产业园·城市·国家”已非一篇小题大做的文章，它是一篇恢宏巨制！

中国产业地产发展的现状与问题：五多五少

客观地说，当下的产业地产领域可以用“五多五少”四个字来形容。五多五少，即地产开发多，产业运营少；重复建设多，个性定位少；炒作概念多，营运内容少；招商引进多，公共服务少；专一人员多，跨界人才少。

缺少成熟模式、专精人才、实操经验，更缺少求本务实的研究探索精神与工匠精神。在产业园区与产业地产的建设与经营过程中，切忌浮躁、急功近利。

“产业园+”系统营运——产业地产的经营出路

当下产业地产界正在兴起一场前所未有的反思潮，如何实现地产与产业的有效融合？如何达成重资产开发与轻资产经营的合理配置？如何实现短期利益与长期效益的动态平衡？产业地产从业者面临的困难还有很多，怎样破解？怎样克服？怎样逾越？

以系统营运的思维与对策才是终极解决之道，需以“产业园+”的思维引导产业地产的建设和经营，“产业园+”主要体现在以下三个方面。

1.政府+园区+企业

产业园区一手牵着入园企业，一手牵着区域政府，营造的是生态型的产业社区，通过合理叠加与有机整合，实现入驻企业、政府机关及公共关系的共融共生。在操盘建设中，运用“新九通一平”（ 即理念通、基础通、政策通、信息通、配套通、市场通、人脉通、融资通、运营通和园区平衡发展）的理念与操作体系，推进园区的建设与运营，实现各方的互利共赢。

园区建设“九通一平”鱼骨图

2.规划+招商+运营

一直以来，产业地产界普遍存在着为招商而招商、为运营而运营的思维定式和操盘方式，而园区项目规划往往又与招商、运营相脱节，工作起来是三张皮很难捏合在一起。具有全局观的操盘手必须有一盘棋的思想，做到产业园区建设项目的规划、招商和运营统筹兼顾、协调共进。规划先行，运营前置，而绝非一味地为了眼前利益，一心扑在园区房产的租售上。规划包含了产业规划、建设与建筑规划、招商规划、运营规划及园区建设指标规划。运营通常是产业地产商的短板，这一课必须尽快补上，否则势必被竞争对手打压，继而逐渐被业界抛弃。一些运营良好的园区项目早已诠释了“运营即是招商”这一真理。

3.产业+物业+商业

物业经营管理、商业运营管理和产业运营管理是园区运营管理的“三驾马车”，缺一不可，都是通过资源整合，为园区客群提供系统性服务，最大限度地为客群创造价值。三项工作环环相扣、紧密关联，且具有各自的专业特点与工作内容，需要设置相应的组织机构，配备专业人员。“三驾马车”既独立运营、独立核算，又要建立内部管理沟通机制，保持步调一致，声音一致（一致对客户）。

舞台很大，平台颇高，产业园区与产业地产的规划者、经营实践者尽可粉墨登场，以更宽广的视野、更专精的思路、更复合的能力，投身于产业园区和产业地产的操盘建设与运营管理之中，做出更多对中国业界发展具有引领示范效应的精品产业大盘，助力中国社会经济的高效发展。

阎立忠，高级工程师、工商管理硕士，产业园区与产业地产规划运营实战派代表。曾先后任职于国家技术转移机构、科技企业集团和上市地产公司。自2008年起，在天津高新区、滨海新区操盘建设产业园区。目前活跃于京津冀，专职负责产业园及孵化器营运管理。主持、参与过多个科技园、文化园及产业地产项目的规划建设和招商运营。成功申报、管理国家级文化和科技融合示范基地、国家级广告产业园、国家级孵化器等综合型园区。

著有《产业园区/产业地产规划、招商、运营实战》等。