随着人们消费心态与习惯的日渐成熟，互联网购物的兴起，靠大量铺设国际名牌店和服装店的商业地产发展模式和理念，面临日益狭窄的市场。在这种互联网的背景下，电商对商业的冲击可以说是一场革命，面对电商的咄咄逼人，实体商业不断审视自身优势，体验式消费成为线下商业新的出路。

同时，商业地产项目同质化严重，千店一面的现象普遍存在（如图2-32所示）。在同一个区域范围内，往往存在多个定位相同、功能类似的商业项目，这种现象在热点城市和热点商圈尤其明显。而体验式就是为了解决同质化的有效途径，主要涉及建筑形态、业态组合、引进品牌等方面，其中引入什么样的业态和品牌，我认为更为重要！

图2-32 商业地产项目同质化严重

体验式业态或体验式产品的出现与创新，不仅是单纯应对电商冲击，更是从消费者深层次的需求出发。未来的消费者会更愿意为体验、环境、情感和服务买单。体验式商业，注重消费者情感的全新消费模式，它的消费互动性强，注重消费者的参与、体验与感受。在业态配比上，以休闲娱乐为主，购物功能为辅。体验式商业对空间和环境的要求比较高，例如在设计和空间环境营造上凸显娱乐性、互动性、文化性、情景性和个性化等特点，并且停车方便，有足够的停车位。

体验式业态对一个商业地产项目有着重要的功能与作用。它可以提高项目的特色与品味，可以大大提升项目的集客能力，提高消费者的滞留时间，有效缩短新项目开业后的市场培育期，并对其他业态的消费有着积极的带动作用。

近几年市场上出现了许多新的体验式业态与创新，它们迎合了市场的需要，深受消费者的欢迎与喜爱。例如骑鹅公社、烘焙教室（如图2-33所示）、宝贝厨房、艾米1895电影街、三匚创意秀、1家社区影院、观光工厂等，此外还有真冰场、健身会所、电玩城、KTV、美容美体、儿童体验、餐饮、主题展、文化等业态的许多品牌。

如图2-33 烘焙教室

另外，对于同一个业态，它也有着许多创新的发展。以电影院业态为例，2014年10月，中国的影院投资管理公司数量达到239家。每家影院公司的开发战略不同，管理水平参差不齐。同时，影院的同质化严重，市场急需有差异化、细分化的影院和影院运营模式。

随着高科技的发展，现在除常规的2D影厅、3D厅外，还有其他一些特效厅，例如IMAX巨幕厅（以及其他品牌巨幕厅）、4D影厅、震动厅、激光厅等。在影厅的功能上、运营的特色方面，一些影院也有了创新而形成差异化和细分化，例如情侣厅、VIP厅、宝贝厅等，如图2-34所示。

图2-34影院的创新

对如何打造一个成功的体验式商业项目，笔者从体验式业态与品牌商家的角度提出以下三点建议：

（1）体验式业态的规划与定位，依据项目所在的城市特点、商圈特点和目标受众人群的喜好来进行合理的业态组合定位。

项目在进行业态规划和布局时要重点考虑对目标人群的吸引和影响力，并根据自身的定位及周边消费群决定各业态的比例。其中，客流贡献型的业态往往在购物中心中起到举足轻重的作用。

体验式业态的比率要根据所在商圈和项目定位的目标消费群体消费习惯来定，并非越多越好。

（2）体验式业态的规划，要根据开发商企业的自身情况来权衡取舍。

一般由于体验式业态的租金相对较低，过多体验式业态会削减商业地产项目的整体租金收益。如果开发商企业对这个项目的现金回报要求较为迫切，那么是否引入体验式业态，引入多少的比率，引入哪些类型，开发商企业需要进行综合性的权衡取舍。

（3）体验式业态的工程条件与消防方面的建议。

一些体验式业态的工程条件比较特殊与复杂。以电影院业态为例，电影院是一种定制性的业态，它的层高、荷载、水电、消防等都有着特殊的要求。

例如，在层高方面：传统影院的普通厅，通常要求梁下8~9米以上，社区影院要求梁下4.5米以上，IMAX巨幕厅（或其他品牌巨幕厅）要求梁下13~15米以上。在楼面荷载方面：普通厅的荷载通常要求350公斤以上。4D影院由于有动能，因此它的楼面荷载要求更高，在850公斤以上。

因此，在一个项目商业规划的阶段，开发商就要与影院公司在工程结构、影院布局和消防方面进行接洽、探讨、确认，以及获得当地设计院的确认，同时深入洽谈双方合作的细节，将电影院定制到商业地产项目里面。同样，其他的体验式业态也有着各自的工程技术要求，包括消防方面的要求与问题合理规避等，这要求开发商在前期就要确认。

体验式商业地产创新，对于开发商，不管是设计、业态组合、还是体验式业态的品牌引进都存在很大挑战。

体验式商业地产创新，不仅是开发商的责任，也是品牌商的责任。随着体验式业态或体验式产品的更多出现与创新，结合开发商的创新设计理念，加上互联网思维下的创新营销与支付手段，打造一个成功的体验式商业地产项目！

【案例】美国拉斯维加斯CSI犯罪现场调查体验之旅

CSI（美剧《犯罪现场调查：拉斯维加斯》）是：

（1）2000年哥伦比亚广播公司出品的犯罪现场调查题材的美国电视剧。

（2）从上映至2013年始终居于全美收视榜前列，中国各大视频网站相继播出并引发美剧热的浪潮。

（3）该剧曾经获得2006年泰勒奖最佳电视剧，2007年艾美奖最佳剧情类电视剧，被翻译成多国语言，曾在200多个国家播出。

CSI是美国哥伦比亚广播电视台授权EMS展会公司制作的互动式、体验项目。

CSI赋予观众扮演罪案现场调查者角色的机会，在侦破三个神秘犯罪现场的过程中，运用科学原理和专业的侦破技术，在现场探员督导的帮助下，通过团队及个人的智慧、技术手段，让每一位体验者体验到侦破案件的喜悦和荣誉，如图2-35所示。

图2-35 观众现场体验

2015年11月的一天，亚太商业不动产学院专业讲师、北京大学零售业研究中心特聘专家李保煜先生来到了美国加拉维加斯CSI全球的旗舰店进行了现场考察与体验。今天，我们一起感受这次全新的体验之旅吧！

1．​ 项目基本情况

（1）本店位于加拉维加斯MGM赌场酒店内，是CSI在全球的旗舰店，如图2-35所示。

（2）一层是本店的入场口(如图2-36所示)，地下一层是经营位置，有一部直梯和一对自动扶梯相连接。

（3）酒店的门口，与当地城区的Monorail单轨火车的始发站（相当于是地铁）连接，如图2-37所示。

（4）CSI本店从2009年开始营业至今已经6年，它采用的是长期驻场的运营模式。

（5）鉴于拉斯维加斯的城市特点，本店的客群结构90%是国际的游客，10%是本地人。

图2-35 CSI店位置地图

图2-35 MGM酒店的CSI户外店招

图2-36 MGM酒店的一层大堂

图2-37 Monorail Station与MGM酒店相连

MGM酒店有停车楼，对所有入住的酒店的顾客免费，如图2-38所示。

图2-38 MGM酒店的停车楼

MGM酒店内的商家位置图及指示牌都会标明CSI旗舰店的位置，如图2-39、图2-40所示。

图2-39 MGM酒店的各业态商家位置图

图2-40 MGM酒店的各业态商家指示牌

2．CSI入口处

CSI入口处如图2-41、图2-42、图2-43、图2-44所示。

图2-41 CSI入口处（一）

图2-42 CSI入口处（二）

图2-43 CSI入口处（三）

图2-44 CSI入口处（四）

3．接待区

CSI接待区如图2-45、图2-46所示。

图2-45 CSI接待区（一）

图2-46 CSI接待区（二）

进入接待区，观众获得调查员身份，得到工作笔1支，调查案件的报告书1份，如图2-47所示。

图2-47 CSI接待区（三）

4．简报室

（1）透过大型液晶电视呈现CSI节目的原创者致欢迎词，并与参观者分享是什么原因促使他创造这出电视节目系列。

（2）接着由法医科学家简要说明在此展览中所能发现的科学。

（3）CSI的首席研究员自我介绍。

他将会担任你的CSI监察员，会提出一个挑战并警告说：“保持开放的思想。记住，虽然死者无法为自己发言，但仔细倾听证据将会说出故事来”。

具体如图2-48、图2-49、图2-50所示。

图2-48 简报室入口

图2-49 CSI节目的原创者致欢迎词

图2-50 CSI节目的原创者自我介绍

5．犯罪现场区

展览设有三个不同的模拟犯罪现场，展区内部相通，如图2-51、图2-52所示。到达现场后，观众到达已购票的场景处开始破案，使用调查员的笔记本以检查证据，并确定重要的线索。

图2-51 三个模拟犯罪现场

图2-52 模拟犯罪现场相通

犯罪现场场景1: 冲撞之屋。

一辆汽车撞向位于宁静郊区的屋子，客厅的窗户首当其冲。在车厢内，一 名男子前倾坐在司机座位上，仍然系着安全带。这是一项考验观察能力的案件，需将注意力集中于证据，并留意每一个蛛丝马迹方能破案缉凶。

观众将对以下的科学领域作样本分析:

（1）证据保护

（2）潜伏指纹

（3）血液飞溅分析

（4）毒物学

（5）法医艺术

（6）DNA鉴定

（7）法医病理学/解剖

各项证物会标上号码牌， 以列为证物及供科学鉴证之用。

具体如图2-53、图2-54、图2-55所示。

图2-53犯罪现场场景1（一）

图2-54犯罪现场场景1（二）

图2-55犯罪现场场景1（三）

犯罪现场场景2: 为谁上餐。

一名年轻女子被发现暴毙在拉斯维加斯一所残旧汽车旅馆背后的一条小巷。她穿着侍应外套，戴着写有潘妮的名牌，脸朝上，四肢张开，倒卧在一个装满垃圾的垃圾桶旁。

观众将对以下的科学领域作样本分析:

（1）信息技术

（2）潜伏指纹

（3）毒物学、药物测试

（4）法医昆虫学

（5）法医生物学

（6）DNA 鑑定

（7）法医病理学/解剖

现场散落一地的物件，大如照片，小如细虫，都是解开谜团的关键。由死者身上的尸虫，可以推断死者的死亡时间。

具体如图2-56、图2-57、图2-58所示.

图2-56犯罪现场场景2（一）

图2-57犯罪现场场景2（二）

图2-58犯罪现场场景2（三）

犯罪现场场景3: 人骨拼图。

在沙漠峡谷附近，一名刚经过的徒步旅行者看见一些奇怪的物体从泥土中突出来。当他走近，真相被揭开：这是一个人的头颅。作为一名调查员，您被召唤去揭发这些过去一直埋藏的秘密。当您勘查现场时，您发现更多被淤泥及碎片所覆盖的尸骨。这是谋杀?或是那些被列入失踪名单的徒步旅行者?从证据中揭开这案情。

观众将对以下的科学领域作样本分析：

（1）证据保护

（2）枪械及工具痕迹鑑定

（3）法医生物学

（4）法医人类学

（5）DNA鉴定

具体如图2-59、图2-60所示。

图2-59犯罪现场场景3（一）

图2-60犯罪现场场景3（二）

6.实验区

观众到实验室调查所找到的线索，还要到访法医处，以取得解剖报告及需要注意的重要医学证据。

CSI角色人物与现实生活中的专家会通过视频在虚拟实验室里工作，解释犯罪现场的种种迹象。观众可使用他们提供的数据在实验室检查特定犯罪现场线索。

具体如图2-61、图2-62、图2-63、图2-64、图2-65、图2-66、图2-67、图2-68、图2-69所示。

图2-61实验区（一）

图2-62实验区（二）

图2-63实验区（三）

图2-64实验区（四）

图2-65实验区（五）

图2-66实验区（六）

图2-67实验区（七）

图2-68实验区（八）

潘妮何时死亡?

图2-69为潘妮身上采证到的苍蝇幼虫，中间显微镜可看到实际苍蝇幼虫的样子。

左右两个触控屏幕为相同内容。在屏幕中选择相同大小的幼虫，数据显示该幼虫的成长时间，依此判断潘妮已经死亡多久了。

图2-69潘妮身上采证到的苍蝇幼虫

哪辆车辗过潘妮呢?

现场证据以拓模的方式表现，另有三个轮胎实体样本。通过相互比对，找出符合者，并记在调查卡上。如图2-70、图2-71所示。

图2-70轮胎实体样本

图2-71比对轮胎

你对破解信息有多行?

在触控屏幕操作，选择潘妮手机里的电话及简讯内容，找出最后一条信息是在何时发给谁的，内容又是什么，将资料记在调查卡上。

具体如图2-72所示

图2-72 查找潘妮手机电话及简讯

谁撕掉了潘妮的大头贴照？通过比对指纹来查找。

塑料片为大头贴上的指纹证物。放大指纹图像的塑料片与下面的五张图片比对，找出是谁的指纹并计在调查卡上。

如图2-73、图2-74、图2-75所示。

图2-73潘妮的大头贴照

图2-74比对指纹（一）

图2-75比对指纹（二）

以下这些图片是说明什么的？

7.吉尔·格里森办公室

分析完毕后，观众向模拟的CSI调查员主管吉尔·格里森（Gil Grissom）的办公室呈上报告。

观众将在触摸屏上，根据科学发现，回答一系列多项选择题。

将结果与犯罪现场专家的结果作比较，获取个人CSI证书。

具体如图2-76、图2-77 、图2-78所示。

图2-76吉尔·格里森办公室

图2-76 通过问答

图2-77获取个人CSI证书

检测报告（ CSI Report），如图2-78所示。CSI证书有各种价格，还可制订专属证书，如图2-79、图2-80、图2-81所示。

图2-78检测报告

图2-79 CSI证书（一）

图2-80 CSI证书（二）

图2-82 专属 CSI证书

8.CSI衍生品

具体如图2-83、图2-84、图2-85、图2-86、图2-87、图2-88、图2-89所示。

图2-83 CSI衍生品（一）

图2-84 CSI衍生品（二）

图2-85 CSI衍生品（三）

图2-86 CSI衍生品（四）

图2-87 CSI衍生品（五）

图2-88 CSI衍生品（六）

图2-89 CSI衍生品（六）

9.休息区

休息区如图2-90所示。

图2-90 休息区

一些明星、演艺人员到这里体验，与顾客一起互动，如图2-91、图2-92、图2-93、图2-94所示。

图2-91明星、演艺人员与顾客互动照片

图2-92明星、演艺人员体验照片（一）

图2-93明星、演艺人员体验照片（二）

图2-94明星、演艺人员体验照片（三）

后记

本次考察结束后，我将考察内容在我的微信朋友圈和微博进行了分享，得到了许多行业朋友们的积极反馈，大家认为这是目前国内缺少的并且可以大力引进的一个好项目。特别是可以在我们的购物中心里做，为购物中心增加客流量与活动的创新。

另外，跨界（北京）授权管理有限公司、大景文化（北京）有限公司与美国EMS Asia Pacific Pte Ltd.刚刚完成了合作签约，将把CSI项目在中国大陆进行推广。计划在一些城市的城市综合体、大型购物中心或乐园里使用1000~1200平方米的场地（同一楼层，层高不低于4米），采用巡展的运营模式。受众客群包括国内游客、国外游客、推理迷、CSI粉丝、青年白领、学生等，同时开展推理比赛活动，让CSI体验之旅持续升温，吸引专业或非专业探案粉丝，扩大潜在消费群体，并与购物中心一起营销互动、合作共赢。

首家CSI店计划2016年在北京开业，让我们共同关注与期待！