（一）城市发展分析

1)​ 城市人口：过去6年年均增长30万人左右，中心城区吸虹效应强劲。

2)​ 城市经济：重庆经济呈现稳定向好态势，总量位居全国同能级城市第一。

3)​ 城市产业：“退二进三”产业结构调整期，由制造业向信息技术领域迈进，发展数字经济，提升创新实力。

4)​ 固投结构：城市基建的大规模、稳涨性投入，为提升城市吸附力助力，为房地产的快速发展带来正向驱动。

5)​ 成渝联动：成渝经济圈建设加速，在公积金、户口迁移、轨道交通等多方面加速融合。

6)​ 发展方向：主城都市区扩容， 璧山、江津“融城”提速，打造轨道上的现代化都市圈。

7)​ 中心城区未来规划 ：北拓仍为主轴，向西发展成为趋势。

（二）政策环境

1)​ 全国政策：全年“稳定”、“加强监管”调控总基调未变，坚持“房住不炒”根本定位，持续完善房地产行业相关制度，强调加强保障性住房建设。

2)​ 重庆政策：政策端松紧“有的放矢” ，二套房公积金贷款政策出台保刚需购房；但坚持“四限两控一税”不动摇，稳市场发展。

（三）土地市场（略）

1)​ 行业变化

2)​ 土地市场

3)​ 企业投资

​ 投资方向—中心城区：头部房企勇当开辟者，深耕、成长型追随，并关注核心区。

​ 投资方式：市场整体已披露收并购项目中金科及雅居乐表现亮眼，后期入股成为企业增储新机会。

（四）房地产市场分析

商品房市场容量：成交量位于全国第二，市场粮仓属性突出；同比变化中，成交量涨5%，均价涨7%，市场平稳向上发展。

商品住宅市场容量：房价同比上涨11%，住宅成交量维稳；北区成交占半壁江山，西区占27%，城市向北仍为主力，向西处于“扩容”阶段。

商品住宅供求分布：各区供应整体收缩，成交局部发力；渝北为成交主力，市占率上涨至34%；西区的九龙坡和大渡口，因前期供地集中入市，量价齐涨。

商品住宅板块表现：成交量上，北区板块为成交主力，西区、南区零星板块支撑成交；成交价上，核心区价格稳涨，北区照母山、大竹林等板块价格逼齐核心区，均价在2万/㎡左右。

板块表现：热门板块多量跌价涨；核心区受单盘供应拉动，涨幅明显，平均成交量上涨29%，平均成交价上涨6%。

商品住宅预售存量情况：中心城区预售存量及去化周期双降，去化周期仅3.4个月，市场整体健康度高。

商品住宅预售存量情况：热点板块主导存量市场，外环新兴板块竞争白热化。

商品住宅整体存量情况：低价地主导市场，高价地流速较慢，低价地出清后房价有望得到进一步提升。

商品住宅业态结构：市场从纯刚需向刚改、改善逐步调整，受低容地块入市影响，洋房占比涨至37%。

商品住宅产品结构：产品集中度较高，90-110㎡为市场主力，刚需线上涨至140万。

商品住宅排行榜：双榜以北区项目居多，高性价比的资源型项目、以及低价的刚需项目市占率高。

开盘认购：楼市由喷井期转为调整期，受金融政策影响，21年整体去化率仅同比增长8%，7月至年底认购率持续下降至33%，市场持续低迷，房企推案节奏逐步减缓。

待面市项目：2022年已知待面市项目以一批次拿地未开盘居多，北区竞争激烈。

商业供需：商业供地、存量减少，市场供应持续走低，渝北、巴南区品牌项目主力供销，市场成交量有所回升，但价格跌至万元以下，以价换量明显。

商务供需：受政策影响市场整体低迷，供价持续走低，成交量有所回升，整体以价换量趋势明显；渝北、沙坪坝、九龙坡为主力供销；渝中等核心区域货源减少，供求均大幅下降。

企业业绩情况：企业业绩目标完成率整体上升，四成房企完成率超90%。

（五）存量市场分析（略）