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本土管理实践与创新论坛
谢谢张总提供各位老师和朋友一个交流、分享的平台。我今天下午给大家分享的就像刚才
我给大家介绍一下有关产业区、产业地产的关健词，大家早先可能有一些基本感知。大家能看到首先是战新兴产业，这是前几年发改委主持制定的国家重点发展产业，都是高技术产业，产业区、产业地产很大程度上都是集群战略新兴产业，还有最近一直很热的文化创意产业，像北京798带动了全国文化创意产业园区的发展，随着自贸区政策的出台，现在不仅有电商产业园，还出现不少跨界电商的产业园，这些都会产生产业链、产业集群，而我们国家每个区域都需要这种产业链、产业集群。
再有是最近火热的李克强总理倡导的“双创”，还有了“双创周”，与双创密切相关的孵化器、众创空间，这是扶持双创的空间载体。如果从地产角度讲房地产转型这是一个迫在眉睫的，很多地产商寻求产业转型，现在地产界的朋友能够知道，如果一个地产商不是招宝万金，这全国最大的四大品牌，以及大的品牌地产商以外，如果再去各地区拿地，恐怕当地的政府都不会“感冒”。因为这些都是传统的住宅地产、商业地产，如果建科技地产或者产业地产，当地的官员眼前一亮，跟您握手跟您喝酒，这个很正常，因为产业地产不仅带来的一次的地产税收，如果形成很好的产业集群、产业聚集，形成很好的GDP，就带来可观的二次税收以及良好的社会经济效益，现在的政府政绩也好，区域经济也好，原来依赖于地产所形成的土地经济、水泥经济，现在逐渐会依赖于产业发展、产业GDP，它的效率更高、潜力更大、更加可持续。
刚才张老师提到华夏幸福，一会儿还会讲到他，它应该在目前整个产业地产商当中堪称老大的地位，无论拿地、建设规模、建设模式堪称国内产业地产商的领头羊地位，实际上它建设带来的是一个新兴的产业城镇，很大程度上解决了城市农村的二元结构问题。回到咱们现在大都市圈，还会有智慧城市等，有很多很多的这些概念和内容，都会和产业园区、产业地产密切相关。今天像咱们所在的地方是中关村，是清华大学科技园，中关村就是比较大的园区，按我们这个行业术语讲是一个产业新城区，它建设一个城。当然里面像咱们所在的清华大学科技园是一个大产业城区里面的一个园中园。
我再说一下关联的品牌，可能大家有感知。有张江、东湖、亿达，上海张江、武汉东湖是国家的高新园区的楷模，国内软件园最早、最出彩的一个就是大连亿达，去过大连的人可能知道，软件服务外包做得非常好。清华科技园，在国内最好的大学科技园，就是咱们现在脚底下的地方。除此之外，浙大网新也是国内顶尖的大学科技园区。如果这些像政府主导的东湖、高新、中关村以外，还有一个分之就是现在所出现的海尔、中兴、腾讯、华为，他们也在做科技园区，也在做产业地产。当然大家可能对他们感知少一点。如果从地产方面来讲，地产里的万科、万通、绿地等等一大批地产商都在寻求转型，无论行业顶端的还是末流的，末流都得必须转，要不然必死无疑。还有在产业地产商深耕多年，有自己的商业模式，有自己很好的发展态势，刚才所说的华夏幸福，联东U谷等等。当然还有很多的可能不能称为产业地产，就是园区的组成部分，就像北京的创新工厂，李开复李博士创建的，他做的创新工厂比较早，做多少年了，有自己特色。近一年随着双创或者众创空间的火热，所谓的优客工场，大家可能知道毛大庆，在地产界是一个腕，前万科高级副总裁，他做的叫优客工场，拿楼建它的众创空间，还有一个特色人物老潘、潘石屹，做的SOHO—3Q，也是一个商业地产的转型，这是很多地产相关的品牌。实际上已经涉及很多行业业都在做产业地产、产业园区，产业园区为什么这么热，这还要从产业园区的功能说起，这么多的企业无论制造业、房地产业、大学都在涉及产业地产，其主要的作用是一个政策的试验区和制度的创新区，就像中关村，中关村某种程度的发展它是引领了整个中国的科技产业，中关村号称“中国硅谷”是中国科技产业的风向标，中关村上市的公司，我记得统计好象前几年就是200多家，小小中关村有200多家上市公司，知识产权数在全国遥遥领先。它的作用实际上引领了全国的科技产业、新兴行业的发展，很多的政策都是从这里颁布，然后拓展到全国，也是一个制度的创新验区。科技园、产业园，往往代表一个科技发展的晴雨表、指南针，看园区的知识产权数、科技贡献率等相关指标一下就知道这个园区的发展水平。从产业集群角度讲，我们的园区起着一个强力磁场的作用，把很多产业链企业集群发展，给区域带动快速经济发展，当然也是很多新技术、新产品、新商业模式的试验田，这是产业园区的作用。
如果产业园区的发展历程来讲，我给它规划了四大发展阶段，第一代产业园从简单的生产加工，工业厂房的形式，给一些明显的税收优惠，这是最简单的产业园，当然最早从南方、广东、深圳诞生的产业园，给三来一补的税收补贴等。
第二代的时候已经侧重于园区不能简单做加工，园区建筑多研发、多用途，诞生企业孵化，还有开始重视针对中小企业的服务，尤其是科技业。
第三代产业园，它已经是强化产业链的集群，开始积极搭建公共服务平台，为这些企业形成一个很好的服务，帮助他们成长。
从三四代出现地产概念多了，或者说这个新行业，首先的工业园区就是政府主导建设主导发展产业的，第三第四代以后很多厂商发现商机介入这个行业，建楼建园区，去卖楼租房盈利，诞生产业地产。
如果说全球的第一个产业园是硅谷，中国第一个产业园区、工业区在我们的改革先锋城市深圳蛇口。79年小平同志建一个新的工业区试验点，平整土地建一个工业园区，工业园的今天就是在这里诞生了——深圳蛇口工业区。今天像60后、70后、80后熟知的“时间就是金钱，效率就是生命”就出自这个地方。工业区发展不错的时候，政府主导在各地建设开发区、高新区，尤其开发区，当年火到每个市镇都有自己的开发区。这是小平在视察天津开发区的时候，亲自提写了“开发区大有希望”，这个题完以后各地开发区建设更加如火如荼。后来，开发区、工业园区逐渐出现分类，更专项的工业园、科技园、农业园、文化园等等，类别越来越多、越细。同时逐渐出现一种融合趋势，工业园已不是简单加工制造，可科技聚集在一起，形成新的聚集区，农业园不只是设施农业，有很多农业旅游在这面，形成农业园，文化和创意产业融合，形成了文创园，等等。
从产业地产现在可以分为五大门牌，刚才也简单介绍了，官方派，我们所在的中关村、张江高科技园。专业派，华夏幸福、天安数码城等等，从开始就建产业园区，建产业地产。自用派，海尔、华为、富士康，建更大的我自用的产业园区、生产基地，实际上他们这些大制造业企业随着越来越精明，做得更商业化，跑马圈地了，都有这种趋势。我所精力过的中兴通信做过这样的园区。外资派，新家坡腾飞、普洛斯物流园。新晋派，如万通与TCL共建工业园、招商局光明科技园，这是新产生的一些园区派别。
目前来说昨天产业园区是那种状况的，今天我们随着产业的壮大，产业发展的势头很猛，也出现很多问题，就像五大门派出来了，也有很多的地产，真正的产业运营很少；重复建设的多，个性定位的很少，大家都很雷同；炒作概念的很多，但是真正服务营运的很少；注重招商引进的多，真正的搭服务平台为客户服务的很少；还有这个行业因为是一个新跨界的行业，很多是地产界转型或者其他行业转型过来的，单一专业人士很多，但是这种跨界的能够整合产业地产的跨界人才很少，这是行业的基本的现状。这也是这个行业目前发展的瓶颈，体现出的问题，就像我说的开头题目上说的实际上表面火热，里面的问题很大，都实现转型？是转型，怎么转？包括现在很多的企业都转型来了，各地上市公司都在转，但是里面真正的运营是很费劲的。当下国家从创新体系以及创新基础上也仍然存在着瓶颈问题，所以，尽可能现在去提倡孵化器、众创空间。当然现在不怎么提孵化器了，现在提克强总理讲的众创空间了，往往创新体制出了问题，才去提倡、改变，我们各位老师朋友都会意识到一个政府也好，国家也好或者区域也好，越强调、越倡导，说明其后出现的问题就越严重。当然这里城乡发展不均衡、科技成果转化率低等等问题，催生了产业地产、孵化器的火热。
今天的论坛主题涉及互联网+，而我自己对互联网+的认知，如果本着自己的产业地产内容，自己的专业内容讲，互联网+在我们这个行业里面，首先有很多的园区以互联网产业或者互联网的精细产业来定位来做，集群某一个产业，或者智能制造或者大数据或者数字内容，还是软件外包，等等。很多的产业园在具体的营销或者服务过程中，又引用很多互联网的手段，包括各种方式方法，但是站在本行业的角度，我觉得抛开互联网+，我更觉得是一个产业园+，产业地产，产业为核，地产为壳，产业地产是核心、本源，地产是一个壳、一个空间载体，因为盖楼很好盖，但是怎么去发展楼里的产业，地产怎么和产业融合在一起，这是一个很难做的文章。
政府+园区+企业，还是从产业园+的角度，一个大的公共平台体系，自身是园区，园区一方面+政府，另一方面+企业。+企业很顺当很自然，建完产业用房，无论标准厂房，还是写字楼群，自然为企业服务，公企业租售，而怎么做服务，怎么做平台，怎么针对企业成长，这是园区地产商必须加的内容，否则的话只是一个壳而已，仍然做不出彩，也做不出模式来。另外一个+政府，任何一个园区，带来二次税收也好，形成扩展行业发展的趋势也好，必须当地区域政府密切相关的，因为政策是政府出的，招商往往依赖政府的支持，政府出台什么政策，帮助企业、帮助政府进行职能延伸，把政府的、尤其很多的落后的区域，帮政府去把理念提升起来，服务方式健全起来，模式完善起来，这样形成大的带动，形成整合化的前行。
产业+物业+商业，现在很多地产商园区也好，往往注重建楼，建楼很简单，光重视了物业，物业只是这里面的1/3，咱们现在所在的中关村，包括旁边的清华科技园，不仅是一个物业了，有商务设施各种商业往来，科技交流，产业交流的需求，物业必须加上商业，如果物业只加商业，这是一个商业地产。按照现在主要的分类，如果不加上产业，是停留在商业地产的角度，必须把产业加进去，而且产业是一种驱动。所有的定位、规划必须联系产业的定位再做整个物业的配套和商业的配套，这是三位一体的。
另外一个+，规划+招商+运营，所有企业园区也好就是招商，就是营销。往往把眼睛定在招商上，卖房、买房上，这片面的。一个项目做系统很完善才可以卖的好，做得好，觉得是一个热商，做两年心灰意冷。你必须规划先行、运行前置，同时依靠龙头招商引过来，我所操作的很多园区实际上就是说把运营做好了，会形成不招自来的情况，即我所强调的“运营即是招商”，政府会为你招商，企业为你招商，为政府树立了政绩业绩，它会自然把业绩还给你园区。
这是我分享的一点专业，也感谢大家能够一起分享，这是我给博瑞森公司及大家最后的祝福：“本土实践，干货相传”。谢谢大家！
主持人：谢谢阎老师！因为时间关系，我不得不提醒后续的专家包括我，咱们每个人控制在20分钟以内，另外下午听课比较容易犯困，我希望大家热烈的鼓一次掌！我听了之后非常受启发，中国经济和区域经济的发展得益于产业园区产业新城的建设，不管工业园区不管我们涉及的中关村，我们很多地方都为中国经济和区域的发展，注入了强劲的动力，在这个过程当中也解决了很多问题。比如说阎老师说了。我注意到中国是一个13亿接近14亿人口的大国，随着经济的发展，我们带来很多的问题，环境的破坏，人们的健康问题。因此，在药品、医药、保健品领域的营销，这一块一直受到我们很多专家的重视，在这些领域同样活跃着我们本土管理实践与创新的专家们的身影，接下来给大家介绍史立臣老师，大家欢迎！
