一、概况及特征

珠三角城市群是我国南部地区最重要的城市群，没有之一，是我国改革开放以来形成最早的城市群，也是中国城市群中经济最有活力、城市化率最高的地区。

说了一堆全国之最没啥概念，还是看几组数据更直观：

先说说人均GDP，珠三角2016年人均GDP11.43万元，是全国人均GDP最高的城市群，这一数据在全国仅略低于天津的11.51万元和北京的11.47万元，超过上海的11.36万元，也超过长三角核心圈16市的11.12万元。

再说说城镇化率，珠三角城市群常住人口城镇化率为85%，远高于我国常住人口城镇化率57.4%。高出长三角城市群17个百分点，京津冀城市群21个百分点。从总体上看，珠三角已经达到美国81.8%和加拿大82%等发达国家的城市化水平。

最后说说企业活力，珠三角共有国内A股上市公司564家，仅次于长三角城市群，几乎是京津冀城市群的一倍；同时对于房地产行业而言，全国房企50强中有36%的房企总部位于珠三角，且这些房企大佬们如恒大、碧桂园、万科都曾陆续登上了房企老大的宝座。

为了更加全面的了解珠三角，我们此次研究的珠三角城市群，除了原有的珠三角9个城市以及环珠三角5个城市，还包括了广东省其他区域的7个城市，共21个城市。

从卫星灯光图可以看出，珠三角城市群区域一体化进程发展较快。现已逐步形成以广州、深圳为核心城市，以东莞为副中心，以佛山、江门、中山、珠海、惠州、肇庆、清远等为次级副中心的多中心结构的城市群。从整个大湾区来看，广州、深圳、香港灯光亮度最高，是整个湾区的核心。

珠三角城市群重要特征：

1、城市群区域间经济和城市发展水平不均衡。

珠三角和环珠三角及广东其他城市差别较大，珠三角9市人均GDP是其它区域城市的3倍以上，而珠三角9市城镇化率则高出其它区域35个百分点，差距巨大；

2、城市群广、深、港三家论剑，深圳经济总量已超过广州、比肩香港，成为粤港澳湾区最具竞争力的领头羊。

深圳2017年GDP总量为2.24万亿元人民币，而2017年香港实现地区生产总值为2.66万亿港元，按照2017年人民币兑港币平均汇率1.1552折算，2017年香港GDP为23049.14亿元，深港GDP仅差611亿元。

3、城市群内部产业链完善，发展潜力持续上升。

城市群依托出色的贸易、航运设施建设和金融业发展，产业格局由出口加工业向具有 " 轻、智、终端 " 特色的高科技业逐步转型。

4、城市同城化发展趋势明显，新的城市都市圈正在形成。

继广州佛山同城化之后，广州中山也开始同城化发展，而“珠江三角洲地区轨道交通同城化规划”则明确提出“同城化”的交通理念,以此引领珠三角基础设施的一体化,打造“一小时生活圈”。按照大湾区的规划发展节奏，珠三角将最终形成广佛肇、深莞惠、珠中江三个紧密型都市圈。

5.制造业优势与创新驱动促进城市群经济高速增长，珠三角9市二三产业占比较高，且以深圳为代表的创新驱动力较强；

专题：世界四大湾区主要情况对比

粤港澳大湾区是指由珠三角城市群9市和香港、澳门两个特别行政区组成的城市群。与美国纽约湾区、旧金山湾区和日本东京湾区并肩的世界四大湾区之一，是国家建设世界级城市群和参与全球竞争的重要空间载体。

从空间分布来看，世界四大湾区均位于太平洋和大西洋沿岸，且均位于北纬22度至40度之间，地处人类北纬黄金生活圈，自然资源丰富生态环境优越。

从卫星灯光图看，世界四大湾区城镇和人口集聚程度极高，且沿海岸呈带状分布，湾区内均有领先的世界级城市。

从人口和经济等指标看，粤港澳湾区的占地面积最大、人口最多，经济总量在东京湾区之后，位列第二，但人均GDP仅为东京湾区的1/2，纽约湾区的1/3，旧金山湾区的1/6。

从交通运输和产业发展等指标看，粤港澳湾区的机场和港口吞吐量均位列第一，产业发展突出金融、航运、电子、互联网等产业，但世界500强企业总部均少于其它湾区，经济活力有待培育提高。

二、城市群综合分析

珠三角城市群国土面积4.2万平方公里，占全国的0.44%；地区生产总值9.2万亿元，占全国的10.87%；常住人口0.6万亿人，占全国的4.34%。珠三角城市群与我国其余两个世界级城市群对比，国土、人口以及地区生产总值均最低。这种差距不仅体现在经济总量数据上，区域间城市发展水平不均衡等问题。

目前，珠三角城市群常住人口城镇化率为85%，高于我国常住人口城镇化率57.4%。珠三角城市群中，深圳、佛山、东莞的城镇化率较高，分别100%、94.95%、88.8%。

而从商品房销售金额对比来看，珠三角城市群商品房销售金额仅次于长三角城市群，房地产市场。比较成熟

珠三角城市群属于城市群发展的第二阶段，以强核外溢为主要特征，核心城市深圳、广州存在外溢，其周边的佛山、东莞、惠州等城市市场较热；

珠三角城市等级体系较完善，处在城市发展较好区、适中区、较弱区城市比例为4:3:2；

从城市群投资潜力雷达图可以看出，珠三角城市群的人口、经济、城市个数等规模较小，但城市等级体系、产业发展、财富水平、交通便捷度城镇化率和房地产市场热度比较高。

从城市群经济联系强度图可以看出，珠三角城市群与长江中游城市群和海峡西岸城市群联系最为密切，其次与中原城市群、成渝城市群、山东半岛、京津冀城市群联系较为密切。

珠三角内部城市经济联系强度表

从珠三角城市群经济联系强度图可以看出，广州和佛山（2.1309）联系最为密切，其次广州和东莞（0.2861）、深圳和东莞（0.2034），广州和深圳（0.1429）等城市联系较为密切。

三、城市房地产投资策略

我们从城市发展潜力、房地产市场热度、投资安全性三个单一维度给出城市群各城市排名情况如下图：

珠三角城市群属于城市群发展的第二阶段，以强核外溢为主要特征，核心城市深圳、广州存在外溢，其周边的佛山、东莞、惠州等城市市场较热；珠三角城市等级体系较完善，处在城市发展较好区、适中区、较弱区城市比例为4:3:2；核心城市及周边重点外溢城市处于捡漏区；由于大湾区规划，导致房价短期内急速上升，一般城市目前大多处于快销区、抛货区；珠三角属于一线城市群，目前市场相对过热，且该区域为碧桂园、恒大等知名房企的大本营；从目前的市场价格来看，仅河源、阳江、肇庆、潮州、韶关等城市的地货比相对较低。

根据九宫格阶梯筛选法则，处在阶梯阴影区为重点拓展城市; 黄线框内的重点拓展城市,主要包括珠三角的肇庆和广东其他区域的河源；重点关注肇庆，肇庆人口410万，GDP超过2000亿，整体供需平衡且涨幅不大，紧邻珠三角核心区的规划新区，具有较大发展空间；挑货区重点拓展城市有云浮、潮州、韶关；湛江、惠州处在快销区，应注意防控风险。

根据九宫格模型得出珠三角城市群作战地图，主攻城市有河源与肇庆

以市场化公司一般选取的投资评审标准作为筛选器，中山、江门、佛山、汕尾、汕头、揭阳城市销售利润率为负，除战略考量外，能不进驻则不进驻；清远、阳江、梅州、云浮、茂名、广州城市平均销售利润率低于15%，应关注市场风险，重点把控好获取土地位置及价格。

充分考虑TOP50房企之间的竞争平衡，广州、深圳、珠海、佛山、中山、东莞已进驻TOP50房企均超过30个，应重点关注市场竞争带来的非理性拿地风险。