一、概况及特征

成渝所处空间区域自古为四川盆地，成都为平原坐落在西，重庆多山坐落在东，相距不过300公里，气候和人文环境却大不相同。

成渝城市群是国务院批复的第四个城市群，由重庆市的渝中区、江北区等27个区（县） 以及四川省的成都、自贡等15个市组成。

成渝城市群构建“一轴两带、双核三区”的空间格局。重点建设成渝发展主轴、沿长江和成德绵乐城市带，促进川南、南遂广、达万城镇密集区加快发展。

成渝城市群处在“一带一路”和长江经济带“Y”字形大通道的联接点上，是丝绸之路经济带的重要战略支点、21世纪海上丝绸之路的产业腹地、长江经济带的西部中心枢纽。

成都和重庆是一带一路中欧班列的重要起点，其中，截止2017年底，成都国际班列累计开行超1700列，开行班列数全国第一，近5年开行班列年平均涨幅超过424%，已成为首个实现每日开行、辐射一带一路沿线国家最广、开行线路最多、频率最稳定、产业带动效应最明显的中欧班列。

成渝城市群是一带一路的重要战略支点

成渝城市群是长江经济带的重要组成部分，也是西部大开发的增长极和引擎。成渝城市群将作为重要的战略支撑引领长江经济带“三大两小”经济群联动开发。（“三大两小”城市群包括三大跨区域城市群：成渝城市群、长江中游城市群、长三角城市群；两个区域性城市群：滇中、黔中城市群。）

为了更好地研究成渝城市群和长江上游经济带，本书将昆明和贵阳一并纳入研究范围。

成渝城市群带动长江经济带发展

从卫星灯光图中可以看出，成渝城市群是以成都、重庆两大城市为核心的城市群，但次级城市发展不足。县城（区）和建制镇分布密集，每万平方公里拥有城镇113 个，远高于西部的12 个/万平方公里和全国的23 个/万平方公里，各级各类城镇间联系日益密切。

成渝城市群主要特征：

1、成都重庆为双核心，核心城市经济集聚程度较高，次级城市发育不足

成渝城市群仅成都和重庆经济规模超过万亿，其余大部分城市GDP集中在 1000亿至1500亿之间；第三产业占比成都和重庆大约在50%左右，而其余城市大部分集中在25%至35%之间；从A股上市公司数量分布来看，成都和重庆集中了城市群总体68%的上市公司，其它城市上市公司基本上都是个位数。无论从哪个角度看，城市群核心城市与一般城市经济发展差距巨大。

2、交通发展引领城市群发展路径

目前基础设施互联互通程度不高，重庆、成都与其他城市间的快速轨道仍在建设中，城际高速网络尚未形成，沿江港口建设缺乏统筹；但未来成渝城市群将构建长江上游航运中心和重庆、成都两大交通枢纽，成渝与中东部地区的联系将极大增强，成渝内部核心城市与周边城市将形成1小时交通圈。而成都新机场于2020年建成，成都成为全国第三个拥有双机场的城市，交通辐射能力进一步增强。

3、成都和重庆的竞争与合作的共存关系仍将长期持续

成都重庆地缘相近、风俗相同，历史上均属于巴蜀之地，又曾同属四川管辖，产业发展沿成渝主轴和沿江经济带布局。但同为国家支持的西部国家中心城市，又同时享有国家支持的自贸区政策，其竞争与合作的关系将长期存在。需要更高层面的协调机制或创新发展找到更好的合作智慧，以共同促进西南区域的崛起。

4、新经济发展助力成都快速转型，经济增速有望领先发展

2017年11月成都新经济发展大会召开，描绘出新经济的蓝图：重点发展数字经济、智能经济、绿色经济、创意经济、流量经济、共享经济“六大新经济形态”，构建“七大应用场景”，力争到2022年基本形成具有全球竞争力和区域带动力的新经济产业体系，成为新经济的话语引领者、场景培育地、要素集聚地和生态创新区，培育独角兽企业7家以上、潜在独角兽企业60家以上。这些新经济的政策将有力推进成都的快速发展。

专题：成都腾飞的新经济战车

从全球来看，新经济是世界各国竞相发展的热点，美国、德国、以色列、新加坡、中国等已然成为新经济的策源地；从国内看，新经济发展迅猛，被称为“新四大发明”的高铁、支付宝、共享单车和网购正引领全球科技变革，除了北上深杭等领军城市外，成都自然不愿落后，全力布局新经济发展格局。

成都是新一轮新经济快速腾飞的领军者，成都正在全力推进新经济建设步伐，提出要发挥四大发展优势，发展数字经济、智能经济、绿色经济、创意经济、流量经济、共享经济六大经济形态，展望到2022年，成都将基本形成具有全球竞争力和区域带动力的新经济产业体系，建成最适宜新经济发育成长的新型城市。同时，新经济产值达5000亿元以上，新经济总量指数排名进入全国第一方阵。

新一轮科技革命和产业变革正以不可逆转、不可抗拒的力量推动着人类社会加速向前。四川省委常委、成都市委书记范锐平提出“我们必须树立全球视野，观照世界新经济发展理论与实践，准确把握成都新经济发展的比较优势，尊重规律、研判趋势、抢抓机遇，努力走出一条具有成都特色的新经济发展之路。”

通过近些年不断的发展创新，成都已跃居最具潜力的新一线城市。近日，第一财经新一线城市研究所公布的《2018中国城市商业魅力排行榜》中，15个“新一线”城市排名也正式公布，成都再次位居“新一线”城市榜首，这也是成都第三年蝉联“新一线”城市榜首。

二、城市群综合分析

成渝城市群国土面积18.5万平方公里，占全国的1.92%；地区生产总值3.76万亿元，占全国的5.05%；常住人口9094万人，占全国的6.57%。

成渝城市群无论是国土面积、生产总值还是人口总量，较其余三大城市群都有一定差距，这种差距不仅体现在经济总量数据上，同时还存在产业布局缺乏差异性、次级城市发展不足等问题。

目前，成渝城市群常住人口城镇化率为55%，低于我国常住人口城镇化率57.4%。根据规划，成渝城市群到2020年城镇化率将达到60%，预计有480万人实现城镇化。如能达到京津冀城市群64%城镇化率水平，预计有870万人实现城镇化。

而从商品房销售金额对比来看，成渝城市群与长三角、珠三角两个城市群相比差距非常大，仅占长三角的1/5，房地产市场成熟度较低。

成渝城市群地缘相近、人文相通，同时又是中央和地方共同积极推进的重大战略决策。

根据各城市群发展现状及未来规划对比，成渝城市群定位为引导西部开发开放的国家级城市群，规划2020年基本建成。

成渝城市群属于城市群发展的第一阶段，以强核吸附为主要特征，核心城市成都、重庆吸附力超强；

成渝城市等级体系分化严重，处在城市发展较好区、适中区、较弱区城市比例为2:1:13；

从城市群投资潜力雷达图可以看出，成渝城市群是国内较具有发展潜力的城市群，除了经济维度控制较好外，其余12个维度发展较为均衡。

从城市群经济联系强度图可以看出，成渝城市群与长江中游及中原城市群联系相对密切。

成渝内部城市经济联系强度表

成渝内部城市经济联系强度表可以看出，成都和重庆联系相对密切，成都和四川其他地市联系也相对密切。但总体来看，由于其他地市的经济和人口与成渝相差较大，故经济联系强度相对其他城市群均较弱。

三、城市房地产投资策略

我们从城市发展潜力、房地产市场热度、投资安全性三个单一维度给出城市群各城市排名情况如下图：

核心城市成都、重庆（主城九区）处于捡漏区：成都热度远远高于重庆（主城九区），且城市基本面也好很多，对此两城市的发展策略应有所不同，成都应以其外溢区域为主，重庆应坚守主城区；一般城市大多处在挑货区和抛货区，短期内的发展速度和潜力不大。

根据九宫格阶梯筛选法则，处在阶梯阴影区为重点拓展城市：黄线框内的重点拓展城市,主要包括昆明、绵阳、贵阳，贵阳属于黔中城市群的核心城市，昆明属于滇中城市群的核心城市，明显可以看出贵阳偏热，昆明偏冷，目前应是进驻昆明的最佳时机。绵阳市场较为封闭，成都对其的吸附力不太高，可择优质地块进入；挑货区的重点拓展城市，主要有资阳、广安、宜宾、泸州、自贡、内江、眉山、雅安等8个城市，如不属于成都、重庆的外溢区域，或气候互补区域，除非优质项目，暂不宜进入。