TOD（Transit Oriented Development）模式，是一种公交导向的“紧凑开发”模式，是基于土地收益反哺的交通战略开发模式。进入21世纪，在以传统公共交通（主要是公交汽电车站、地铁站、轻轨站等）为导向的TOD模式基础上，开始出现以高铁站、高速公路互通、机场、港口、码头为重要节点，以高密度混合多元开发为显著特征的新型TOD模式，一般称之为“大TOD模式”。

大TOD模式与城市群发展之间存在着双向互动作用。互动机制如下图所示：

中原城市群是基于大TOD模式发展起来的最佳城市群实践结果。主要体现在以下四个方面。

第一、高铁及其他大TOD模式增大了高铁枢纽及沿线城市对人流、物流的拉动作用。2014-2017年间，郑州客运周转量从2014年的274.9亿人公里上升到2017年的329.3亿人公里，总涨幅达19.79%，平均增长率为4.22%；货运周转量从2014年的537亿吨公里增长到2017年的779亿吨公里，总涨幅达45.10%,平均增长率为5.72%，四年间，郑州的人流、物流均保持较高速增长。

第二、TOD模式对中原城市群产业功能规划及产业集聚的影响。

伴随着以高铁为骨架的交通网络的不断完善，根据《中原城市群发展规划》，依托 “米字型”交通网络结构，打造特色鲜明、布局合理的现代产业发展带；其中，沿京广发展主轴及陇海发展主轴已经形成，其余两个发展带将随着高铁的建成逐步形成。

第三、米字型高铁架构加强了中原城市群与其他城市群的经济联系强度。从高铁规划图和经济强度联系图对比分析可以看出，当前郑州已经开通京广、郑西和郑徐高铁，相对应的，中原城市群与京津冀、长江中游、淮海城市群的经济联系强度也更紧密。未来，郑万、郑合、郑太和郑济4条高铁线路也将陆续建设开通，“米字型”高铁网络的建成将使郑州到合肥、济南、太原、徐州等城市的时间缩短至2小时以内。我们将会看到中原城市群与成渝、关中、山东半岛城市群的联系也将日益紧密起来。

第四、大TOD模式对核心城市及高铁沿线城市的土地、房地产价格有极大拉升作用。以郑州为例，伴随着高铁的建设和运营，郑州商品住宅平均楼面地价从2015年的1830元上升到2018年上半年的2728元，涨幅高达49%；商品住宅平均价格从2015年的8857元快速攀升到2018年上半年的14000元，涨幅高达58%。

二、城市群综合分析

中原城市群是长三角、珠三角、京津冀之间，规模最大的城市群。是中部地区承接发达国家及我国东部地区产业转移、西部地区资源输出的枢纽和核心区域，是促进中部崛起、辐射带动中西部地区发展的核心增长极。截至2016年底，生产总值占全国9.48%，仅次于长三角、珠三角、京津冀，位居全国第四位，为中国经济第四增长极。

目前，中原城市群常住人口城镇化率为49%，不仅远低于我国常住人口城镇化率57.4%，也处于我国主要城市群常住人口城镇化水平的末位，仅河南省农村人口就近5000万人，因此，提升中原城市群城镇化水平，是建设中原城市群的一个重要任务。根据规划，中原城市群到2020年城镇化率将达到56%，预计有1000万人实现城镇化。如能达到京津冀城市群64%城镇化率水平，预计有2400万人实现城镇化。

而从商品房销售金额对比来看，中原城市群与长三角、珠三角、京津冀三个城市群相比差距非常大，仅占长三角的1/6不到，与山东半岛、成渝城市群也有较大差距，房地产市场成熟度低。

中原城市群属于城市群发展的第一阶段，以强核吸附为主要特征，核心城市是经济、交通与信息聚集地，此阶段虹吸效应大于溢出效应，区域内大量资源进入核心城市——郑州。

中原城市群呈现明显的金字塔式布局。城市发展较好区、适中区的城市与一般城市呈现梯队式发展，比例为1:14:15。

从城市群投资潜力雷达图可以看出，中原城市群是国内较具发展潜力的城市群，人口规模、产业发展、交通便捷度均得分较高。经济总量、经济活力、旅游服务、城镇化率均得分较低。

从城市群经济联系强度图可以看出，中原城市群和长江中游及山东半岛城市群联系最为密切，其次与淮海、京津冀、。长三角及关中城市群联系较为密切。

中原内部城市经济联系强度表

从中原内部城市经济联系强度表可以看出，郑州和开封（0.059）、郑州和新乡（0.051）、郑州和洛阳（0.034）联系相对密切。

中原城市群与4个城市群有势力范围的交叉重合。邢台、邯郸和安阳3个城市同时纳入中原城市群与京津冀城市群势力范围，将3个城市分别与2个城市群的经济联系强度进行对比分析，邯郸和安阳则更倾向于融入中原城市群，邢台更倾向于融入京津冀城市群。

聊城和菏泽2个城市同时纳入中原城市群与山东半岛城市群势力范围，将2个城市分别与2个城市群的经济联系强度进行对比分析，菏泽更倾向于融入中原城市群，聊城则更倾向于融入山东半岛城市群。

宿州、淮北和商丘3个城市同时纳入中原城市群与淮海城市群势力范围，将3个城市分别与2个城市群的经济联系强度进行对比分析，3个城市均更倾向于融入淮海城市群。

运城同时纳入中原城市群与关中城市群势力范围，将该城市分别与2个城市群的经济联系强度进行对比分析，运城更倾向于融入关中城市群。

三、城市房地产投资策略

我们从城市发展潜力、房地产市场热度、投资安全性三个单一维度给出城市群各城市排名情况如下图：

中原城市群属于城市群发展的第一阶段，以强核吸附为主要特征，核心城市郑州吸附能力强。中原城市群城市等级呈现明显的金字塔型，处在城市发展较好区、适中区、较弱区城市比例为1:14:15；核心城市郑州受空港新区土地供应和城改项目的影响，房价和低价的平均涨幅均小于其他新一线城市，处于扫货区，但完全市场化的土地竞买和商品房价涨幅巨大，城市两极分化现象严重。一般城市大多处在挑货区、进取区、看平区。处于进取区的城市有8个，居十大城市群之首。中原城市群城镇化率低，人口基数大，将具有较好的发展前景，目前地货比整体相对较低，应作为公司近期战术级投资的重点，加大投资力度。

根据九宫格阶梯筛选法则，处在阶梯阴影区位重点拓展城市：处在扫货区内的重点拓展城市为郑州；黄线框内的重点投资城市,主要包括开封、新乡、聊城、蚌埠、邢台、洛阳、邯郸、信阳、阜阳、南阳、周口、商丘、菏泽；处在挑货区的重点拓展城市，主要有濮阳、焦作、漯河、运城、长治、鹤壁、三门峡；聊城处在快销区、应注意控制风险，快销为主。

根据九宫格模型得出中原城市群作战地图，主攻城市有周口、商丘、信阳、阜阳、南阳、菏泽、邢台、洛阳、邯郸等城市。

以行业领先房企投资评审标准作为筛选器，安阳销售利润率为负，除战略考量外，能不进驻则不进驻；焦作、亳州、宿州、许昌、运城、漯河、菏泽、商丘城市平均销售利润率低于15%，应关注市场风险，重点把控好获取土地位置及价格。

充分考虑TOP50房企之间的竞争平衡，郑州已进驻TOP50房企超过30个，应重点关注市场竞争带来的非理性拿地风险。除50强房企外，还要关注河南建业、康桥及正商等本土强势房企的竞争。