（1）定地址。一个地块在一段时间内做特定的商业就能获得成功，决定做什么，根据位置定位，或者根据商业定位置。“一步差三成”、“隔街死”，说明位置非常重要。

（2）定功能。确定规划建筑的用途及作用，在区域功能上进行衔接，具有配套属性，比如，吃、住、行、游、购、娱。我提出第七个要素：“祈”，是否在一个商业项目体现，体现多少。如果是产业园区，相关产业的直接功能能否对接，能否因此降低生产成本等。

（3）定消费者。确定消费者，即所属商圈有什么样的消费者，需要什么样的潜在消费者，能否培养潜在的消费者。

（4）定客户。比如，沃尔玛针对大众客户，如果配套大量的精品店，经营情况往往不太好。定客户也是定商业级别，中国（长沙）工程机械交易展示中心的“全球化、世界级”就是世界级定位。

（5）定规模。购物中心规模不是越大越好，也不是越小越好。比如，在中国做购物中心，无论多大的城市，一个购物中心面积最好在10万平方米左右。产业园区、商业街，甚至旅游地产项目都有特定的最佳规模，要分析规模的大小。

（6）定业态。定业态也是定内容，经营什么，业态定位决定商业项目成功还是失败的80%，剩下的20%是必要的调整。特别是儿童方面的有关业态比例占多少，有没有可以创新的地方等。

（7）定生态。所谓定位生态体系是商业地产在所处区域的客户组合群位置，他们应构成完整的商业生态价值关系群落，即成为商业生态价值链中必不可少的一环，具有商业性、整体性、系统性、共生性的特点。这也是我常把商业地产和城市战略定位放在一起讲的重要原因之一。

（8）定味道。通过“人文”进行城市味道或者商业味道的定位，包括设计方面创新的味道、营销方面故事的味道。

其实，还有很多方面的定位属于配角，比如，形象定位、服务定位、价格定位、技术定位（往往是建筑本身因素）、定位分析等，这些都是手段。