政策解读

宏观政策解读——解析政策变化趋势，研判当前政策影响（略）

宏观经济研判——经济层面研判分析下，透析对房地产市场的影响（略）

(2)​ 宏观市场

1.​ 宏观市场——新房市场供需齐跌，价格坚挺

回顾：XX年新建住宅供应降至历史低位，仅有 XX万㎡，环比大降 XX%。

全年新建商品住宅成交面积降至 XX万㎡，环比下降 XX%， 成交套数降至 XX万套，环比下降XX%。

价格方面，由于新房豪宅趋势明显，开发商定价持续坚挺，均价同比上涨近X成，至 XX万元/㎡。

历年新建商品房住宅面积及价格柱状图（略）

各月新建商品房住宅面积及价格柱状图（略）

2.​ 宏观市场小结

市场层面：受两次新政的影响，2016年全年供应、成交均有大幅下降，2017年楼市政策的风向还会以紧为主，对限购、限贷大幅放松的可能性不大。

客户层面：目前市场处在逐步回暖的阶段，新盘访客量提升明显，刚需仍是购买主力人群。

开发商层面：开发商表现较为活跃，预售推售相对于2016年下半年明显增多，而在项目推广及入市时机把握方面开发商则表现的非常谨慎。

(3)​ 在售供应地图

在售项目（住宅）主要集中在4号线和5号线沿线，其次为观澜临龙华区位。

图圈出一级竞品、二级竞品、三级竞品区域（略）

(4)​ 案例研析——XX项目

（1）阳基御龙山可一览九龙山与茜坑水库美景，更比邻观澜河景观带，尽享观澜人民公园，其中住宅以76-86的三房为主要供应，住宅以小面积段去化更快。

项目区位图（略）

项目规划图（略）

（2）阳基御龙山于4月30日开盘，小面积段住宅去化速度快，76-86㎡的三房去化最快，套数占比高达59%，客户主要以观澜本地龙华客户为主。

（五）在售供应结构

区域内在售项目供应达XX个，竞争大；价格实现在XX-XX万之间；住宅主力为XX-XX㎡2-5房。

（六）在售供应分析

主流产品：80-90平3-4房为主流，占比50%以上，其次为75-80平3房次之，占比25.3%

市场空白点：50-60平1房、60-70平2房相对较少

（七）未来供应地图

未来片区1-5年供应以XX为主，供应达XXX万㎡，竞争非常激烈。

供应地图（略）

（八）市场现状及趋势小结

1.区域市场2016-2017去化小结

过去一年多整体去情况良好，购房者热衷面积适中且功能性较强的产品。其中以75-80㎡3房、80-90㎡3-4房、以及107-134㎡4房去化速度最快。

2.去化比例

约是75-80平 ：80-90平：107-134平：= 3：2：1

区域市场2016-2017供应小结：住宅供应中，75-80㎡3房和80-90㎡3-4房依然是市场主打，64-70平2房供应居中，供应最小是100平以上，其中107-134㎡4房占比较大。

3.供应分析

主力供应为约75-89平3-4房为主，占比高达70%

区域市场2018年供应小结：延续2015－2017年的供应情况，预计2018年以75-85㎡3房、80-90㎡3-4房、以及107-134㎡4房供应最多，且将会有64-70平2房产品补充入市。