A.人口发展潜力

人口是城市发展的基础，也是房地产发展的重要支撑。我们从人口发展基数和人口发展结构等层面研判城市人口发展潜力。

淮海城市群8个城市人口基数均值为564万人。人口指数TOP3城市为:济宁、徐州、宿迁。

从人口总量看，淮海城市群常住户籍比为0.87，属于人口流出城市群。常住户籍人口比≥ 1以上的城市有1个；

从人口分布看，常住人口跟户籍人口均超过800万人的城市有2个，分别是徐州、连云港。

从小学生2016年在校生人数看，淮海城市群2016年小学生在校人数为414万人，占全国小学生在校人数9913万人的4.18%，低于城市群占全国总人口比重11%的水平；淮海城市群8个城市小学生在校生人数总涨幅为13.9%；重点关注城市徐州与济宁。

中小学在校生人数从某个维度上代表这个城市刚需和刚改家庭的规模。淮海城市群中小学在校生人数均值78万人，超过100万人的城市有：徐州、商丘以及济宁，这些城市的改善型购房需求较强。

淮海城市群8个城市中城镇化率在56%以上的城市共4个，分别为徐州、淮北、连云港、宿迁； 8个城市2016年城镇化率增幅在1%—3%之间，平均城镇化率增幅为2%。

B.经济发展潜力

经济是城市发展的主要驱动力，也是房地产发展的重要支撑。我们从城市经济总量基数、人均收入基数、经济发展结构与活力、城市财力水平等层面综合研判城市经济发展潜力。

淮海城市群城市经济总量基数均值为2443亿元，人均收入基数均值为27242元。经济指数TOP3的城市为徐州、连云港、宿迁。

淮海城市群8个城市中GDP超过均值2368亿元的共有2个，其中超过5000亿的1个，为徐州。淮海城市群一般预算收入的均值为228亿元，高于均值的城市共有4个，分别为徐州、济宁、宿迁。

淮海城市群整体第三产业增加值占GDP比重为43%，低于全国51.6%的平均水平；从产业发展潜力看，8个城市中，城市第三产业占GDP比重＞城市群整体占比43%的有4个，为宿迁、枣庄、商丘、淮北；淮海城市群各城市第三产业占GDP比重均在50%以下。

淮海城市群人均城镇居民可支配收入均值为27242元，低于全国人均城镇居民可支配收入33616元；城市群中的8个城市均低于城市群均值。淮海城市群城镇在岗职工平均工资的均值为54323元，超过均值的城市共有4个，分别为济宁、徐州、连云港、宿迁。

淮海城市群整体人均住户存款余额为2.7万元，高于整体水平的城市有4个，分别为徐州、济宁、枣庄、淮北。

上市公司数量的多少是反映一个城市经济活力的重要指针。淮海城市群A股上市公司数量相对较少，主要集中在核心城市。只有徐州在10家以上，整体上城市经济活力较弱。

知名大学的创新活力影响和带动城市的创新活力水平。淮海城市群“双一流”大学共1所，位于徐州，代表徐州城市创新活力较强。

淮海城市群人口与经济沿均衡线发展，均衡线以下且偏离越大的城市更应该关注产业发展，其中宿迁、枣庄等城市要重点关注新产业进驻，有可能会带来城市发展的巨变；均衡线以上且偏离越大的城市更应该关注人口政策，其中淮北、连云港等城市要重点关注人口政策变化带来的人口集聚，有可能会带来人口短时膨胀。

C.市场容量

市场容量指数重点考察城市市场销售规模水平、去化周期及房企进驻，是城市房地产发展的安全边界。该指数我们从市场容量、供地面积、购买能力、房企进驻热度等层面综合研判房地产市场安全属性。

淮海城市群城市市场容量基数均值为268万㎡ 。市场容量及安全指数TOP3的城市为：徐州、枣庄、连云港。

淮海城市群8个城市2015-2017年商品住宅市场平均年成交面积为2341万㎡；徐州和枣庄市住宅成交面积分别为648万㎡、389万㎡，两个城市的销售面积占整个淮海城市群成交总量的44.30%；除徐州外，其他城市商品住宅成交面积均在500万㎡以下。

淮海城市群8个城市2015-2017年三年平均土地出让住宅总建设面积为3191万平米，平均成交楼面均价为1148元/㎡。

市场容量从商品住宅销售面积和常住人口两个维度考虑。人口规模较大且距离轴线向下偏离越大代表市场潜在容量越大。重点关注城市有济宁、商丘。

D．城市发展潜力

城市发展是城市的未来趋势，也是房地产发展迈向美好生活的主要路径。我们从城市配套、交通、旅游、规划等层面综合研判城市发展潜力。淮海城市群城市发展指数TOP3的城市为：徐州、连云港、济宁。

①城市配套与环境：

城市配套的好坏直接制约着城市整体房地产发展水平，尤其是重要的医疗、教育等配套资源，第一新财经发布的《中国城市再分级》，把城市从商业资源集聚度、城市枢纽性、城市人活跃度、生活方式多样性、未来可塑性进行了重新评价和定位，具有很好的参考价值。但本书仅从影响房地产市场选择最直接的几个指标进行论证。

从最直接影响房地产的医疗教育配套来看，淮海城市群整体配套三甲医院共有24所，占全国三甲医院总数1599所的1.5%；淮海城市群共有大专院校34所，占全国大专院校总数2631所的1.29%。

②城市交通：

城市是整个区域交通的枢纽，其交通的便利度和通达性是我们关注的重点。城市轨道交通是大城市房地产市场的重要助推器，影响大城市的板块市场，但本书重要研究城市之间的房地产市场对比，故暂未把城市轨道交通纳入研究范围。

整体来看，淮海经济区具有便利的交通条件。机场方面：徐州观音国际机场、连云港白塔埠机场、阜阳机场、济宁曲阜机场，航空线路基本覆盖经济区。港口方面：连云港、日照港天然深水良港，京杭大运河穿境而过，鲁宁输油管道纵贯南北，便捷的交通使本区县具有货畅其流、人便其油的优势条件。铁路及公路：淮海经济区内既有京沪、京九、陇海、新石二纵二横铁路干线形成“井”形框架布设在内部，京福、京沪、连霍、高速公路及国道干线构成的密集运输网络。

港口方面：连云港、日照港天然深水良港，京杭大运河穿境而过，鲁宁输油管道纵贯南北，便捷的交通使本区县具有货畅其流、人便其油的优势条件。

淮海经济区内既有京沪、京九、陇海、新石二纵二横铁路干线形成“井”形框架布设在内部，京福、京沪、连霍、高速公路及国道干线构成的密集运输网络。

淮海城市群中徐州的交通便利度明显优于其他城市。

③旅游商务：

旅游反映了城市休闲配套资源情况和因旅游带来的短时流动人口流向。淮海城市群2016年旅游人次达2.18亿人，旅游收入2174亿元；其中，济宁、徐州、连云港为重要的旅游城市，三个市旅游人次占整个淮海城市群的62.8%；淮海城市群2016年人均旅游消费999元，超过整体水平的城市有3个，分别为徐州、连云港、宿迁。

淮海城市群旅游资源比较丰富，名胜古迹众多，有云龙湖、云龙山、彭祖园、戏马台、龟山汉墓、新沂、 潘安水镇、窑湾古镇等旅游景点。除此之外， 徐州和济宁都是国家历史文化名城、中国优秀旅游城市。徐州是汉文化的发源地，济宁是儒文化的发源地，均有着深厚的历史文化底蕴。两个城市地缘相近、风俗相似，但在文化内涵上有差异，自然生态上有不同，旅游资源可以互补，形成差异化旅游。

淮海城市群共有4A级以上景区76个，占全国4A级以上景区1335个的5.69%。四星级以上酒店204个，其中四星级以上酒店达到50家以上的城市只有1个，为徐州。

④产业发展：

产业是人口集聚的主要因素，产业反映了城市经济支撑资源情况，产业的规划发展状态可以带动人口的流向。淮海城市群产业发展水平不高，产业层次较低，第三产业发展滞后。各城市间产业分工不合理，产业同构现象突出，产业互补性、关联性和一体化程度差。另外，产业结构的同质性加剧了引资大战，资源要素跨区域整合难度大，形成低水平的重复建设，导致资金和要素资源的浪费。城市间缺乏合理的分工合作机制，使城市群产业互补性得不到有效提升，“错位发展”成为空谈，导致恶性竞争加剧，严重制约了淮海城市群的开发开放和转型升级。

淮海城市群城市基本面综合排名TOP3的城市为：徐州、济宁、宿迁。处在城市发展较好区、适中区、较差区的城市个数比为2:4:2。