（一）目标客户需求调研

1.访谈调研——企业需求小结

为深入了解客户的需求，项目组在省内外进行了大量实地调研，获取了大量的客户需求信息，为项目的功能定位提供了参考。项目组共调研了重点城市×个、典型园区×家、实地走访了园区内企业×家、行业协会及政府部门×家，并委托市调公司完成×份企业问卷。

调研结果显示，不同类型的企业具有不同的办公偏好和需求。其中，中小微企业具有以下鲜明特征：

​ 规模小，人力财力有限，对租金、政策等外部优惠条件敏感度高。

​ 办公选址主要考虑接近市场和方便招人。

​ 与政府/园区管理者接触较少，很不情愿且尽量避免与其打交道。

​ 关注市场信息和行业氛围，尤其关注行业领军型企业的决策动态。

中小微企业的需求往往集中在财政补贴、平台建设等方面，具体表现为：希望园区能提供性价比高且充足的人才公寓及较齐全的商业配套，便于园区招募并留住人才；对租金补贴、人才补贴等有较大需求；希望园区能搭建行业交流平台和信息对接平台，提供公共会议室和空间、宣传推广等，帮助对接客户和投资人；需要一站式政务服务平台，提高行政效率，减少企业跟政府打交道的时间减少企业跟政府打交道的时间。

综合大中型企业及相关投资机构的意见，认为：

​ 出于成本或者其他因素考虑，有意将某些后台业务或独立环节放置到成本较低或者环境较好的区域。

​ 由于企业已经发展到一定程度，存在扩张需求，对独栋、联排等办公场所有一定需求和购置能力。

​ 认为本项目比较适合某些需要良好的办公环境的企业，激发员工活力，提高工作质量，同时，不过分依赖城市中心区商务及商业配套、客户面向企业或者政府类的To B类企业。

调研组还对相关政府部门及业内几大行业协会进行了走访，其主要观点如下：

​ 周边的配套非常重要：生活、工作成一体已成为一种趋势，所以在工作周围建设生活配套非常必要。生活配套设施的完善，比如吃住行已经成为吸引员工的重要因素。区域现有住宅、教育等配套都挺不错，要继续保持并完善，娱乐和商业配套也要重视，现在的年轻人对此方面比较看重。

​ 结合已有的产业基础：区域目前已具有相关的产业基础。

​ 规划先行，预留空间：园区内的交通问题在设计时就要提前预留好以后的发展空间，此前一些园区在此方面的不足和教训和可以借鉴；一些基础的水、电及网络、光纤等也要从开始就规划好，后期改动很麻烦。

2.问卷调研

通过前期的问卷调研，项目组发现交通条件、政府政策、产业氛围、招人方便及园区服务是企业选址的重要因素，位居企业选址影响因素的前五名。因此，完善园区的交通条件、提供符合企业需求的支持和打造有产业氛围的园区环境，是本园区需要重点考虑的方向。

图6-1 企业办公所在地选择

从被调研企业最担心的问题来看，员工流失和招聘难是企业最担心的问题，交通和产业环境在其次。因此，园区在运营初期必须要重点考虑人才招引、交通环境的改善和产业环境的营造几大问题。

图6-2 更换办公地点，企业担心的问题

从被调研企业更换办公场所的驱动因素来看，价格便宜是企业首要关注的因素，其次是政府的资金补贴，最后是工作环境舒适。因此，成本优势是吸引企业入驻的最大因素，园区运营需要给予企业产业、物业上的优惠，以吸引企业。

图6-3 更换办公场所的驱动因素

从被调研企业对生活服务的需求来看，人才公寓、保安保洁、生活商业、子女入学的学校等是企业关注的重点。因此，园区未来生活服务设计可以打造并引入相关的服务需求。

图6-4 生活服务需求

从被调研企业对产业服务的需求来看，销售、品牌支持、融资等需求最多，补贴和税收优惠也是企业的需求，再次是公共技术平台、人力资源、统一采购和企业孵化器。因此，可以根据相应的需求打造园区的产业配套服务能力。

图6-5 产业配套服务需求

（二）本项目物业需求体量预估

结合案例和企业调研结论，建议本项目的园区物业提供四类功能，即孵化、配套、办公、服务。逐一估算每类功能的物业需求量，汇总得出物业总需求量。