在业内，产业园区策划被视为难度最大的策划。产业园区策划为什么是最难的策划呢？

就产业园区策划而言，通常小一些的产业园区可以称之为“专业市场”，大一些的产业园区则称之为“复合产业园区”，更大一些的就称之为“区域运营”了。如“中国（长沙）工程机械交易展示中心”占地面积3000多亩，它就属于复合产业园区，因为它涵盖了公园、展场、专业展示店、写字楼、商场、酒店，还有住宅等诸多内容。类似于这样的项目通常与一座城市的定位有关。就拿我们工作室所做的“中国（长沙）工程机械交易展示中心”战略定位策划来说，如果不从城市运营的角度去分析与定位的话，则就很难达成共识并形成高度了。只有形成了一定的高度，这个策划才能够得到政府的大力支持，从而才能显示出该项目的价值。所以，产业园区的战略定位要对整个城市的“产业生态”进行研究，这样就必然会涉及各个产业之间的关系。

有一种说法是：“房地产策划是小学生，商业地产策划是大学生，产业园区策划是研究生。”这句话有一定的道理。其实，只有在房地产处于高度卖方市场的前提下，房地产策划才会被视为小学生。不管房地产项目规划与设计的如何，只要是房子就能够在打地基的时候被卖出去，即使是在一些三四线的城市也是如此。

但不得不承认，“零售业商业地产”策划的难度要比房地产策划的难度大。这是因为零售业商业地产里面有一个“商业系统”，它不像房地产项目（专指销售房子）只管销售而不管经营。相对于开发商而言，这种商业地产有的时候甚至更多关注的是商业层面，要用商业的思路去进行策划与规划。“泛商业地产”之所以难度偏大，原因在于在很多情况下，懂商业的人却不懂策划和设计，懂设计和策划的人却又不懂商业；而对商业、策划和设计这三个方面都懂的人则少之又少。因而，在商业地产策划中，不能够单凭第三方去施行。

现在商业地产（零售业商业地产）除了前期的战略定位，80％以上的招商代理都是由投资商自己来组织的，只有那些拥有自己的商业铺位的才去请代理公司。

并不是所有的项目都需要商业地产（零售业商业地产）去进行专业性的前期战略定位策划，有些项目完全可以用规划建筑设计去代替前期的战略定位策划。后者往往是一般级别的项目，但由于位于地段比较有优势的地方，所以很容易成功。另外，一些有自己自主品牌的策划机构也不会去接这些小项目。对于那些相对复杂的商业复合型地产而言，它们急需第三方担任策划机构来制定方案，尤其是对不同地块的评估等一些问题，这就非常需要第三方来进行定位与策划。

对于规模小一点的产业园区策划而言，则可以将其视为专业性的市场；而对于大一些的产业园区策划而言，则将其囊括在了商业地产里面。如在“中国（长沙）工程机械交易展示中心”这个战略定位策划里面，不单有工业地产的内容，还涉及商业地产内容。同商业地产相比，顾名思义产业园区在商业的基础上增加了“产业”这个内容。这也是产业园区比商业地产难做的主要原因。其实，这是“叠加效应”在起作用，即涉及的内容越来越多。于是，这就对策划者尤其是对首席策划的“功力”的要求就会变得越来越高。产业园区的策划往往与其所处的城市有一定的关系，如“中国（长沙）工程机械交易展示中心”与其所处城市的关系就非常大。如果产业园区的策划不能跟当地的城市进行有效的结合的话，那它就不可能取得成功。对于面积在五百亩以上的产业园区而言，一般情况下，它们是以项目复合的状态呈现的。