有一段时间，代理公司拥有自己的广告公司，这成为代理业的创新模式。而代理公司为了增加自己的“气场”，会从其他项目组调人，组成50多人，甚至上百人的销售队伍。而事实上，只有几个人执行销售任务。对此，开发商很恼火。他们发现所谓代理公司的优势不过是可以临时抽调人手而已。之后，很多开发商开始实行联合代理。再后来，代理公司只能拼命压低代理点数，只有零点几的代理费，他们也会做，这与辉煌时期动辄就有3%左右代理费的境况相去甚远。

一手销售代理逐渐被二手经纪人所替代的说法是我于2006年率先提出的。2008年的金融海啸之后，政府拉动投资，房地产代理似乎重现生机，开发商被这个观点忽略了，以至于后来很多开发商又被代理机构忽悠了。

乍一看，代理机构似乎承担着统率的角色，其实不然。虽然代理机构不乏优秀者，但这些人基本上是乌合之众。代理机构的存在有两个前提：一是开发商、投资商不懂营销，企业也没有销售人员，所以不知道如何组织营销活动；二是房地产要在短期内实现销售，比如早些年房地产非常热销，几天甚至一天之内就要完成销售任务，开发商往往需要大批懂（略懂）房地产知识的销售人员。在这种情况下，代理机构的人海战术就比较有效。随着房地产市场逐渐向买方市场的转变，销售周期变长，独立经纪人的价值就会体现出来。

代理机构成立初期，基本上都是在某大厦或某项目销售不动的情况下，一些有胆识的人组织一批人接下这个项目，然后用些策略将地产销售出去。这时的销售市场还不成熟，地产（房子）还没有成为大众追捧的对象，于是，这些代理机构赚了第一桶金。随着房地产业的发展，这个行业也出现了上市公司。一些人成功地抓住了这些机会，进而成就了自己，但是更多的人把自己的成功看作自己能力的体现。

房地产代理业应不应该存在？

房地产处于非理性繁荣时期时，地产开盘之后，在很短的时间内就销售一空。在这种情况下，代理公司有其存在价值，因为对房地产开发商来说，在很短的时间内组织销售是件相对比较难的事。但是，当房地产进入理性发展阶段，一个项目的销售长达半年，甚至更久。这时，代理公司的存在价值就会大打折扣。

曾几何时，在房地产业快速发展的过程中，绝大多数代理商已经无法担当代理职责，能卖出高价才是代理商最大的职责。在房地产非理性繁荣的时代，代理商的角色已经变形，他们成了推高楼价的不折不扣的帮凶。在这些代理商看来，想要赚钱，就只有推高房价。代理商所谓的业绩并不是智慧的产物，而是投机行为的产物。现在已经清楚地看到，房地产进入理性发展阶段之后，那些曾经叱咤风云的代理商，面对市场的疲软，在代理上已是黔驴技穷。确切地说，地产代理行业本身就与已经经历过一段崩溃时期的中介行业没有太大的区别。在快速销售中这些机构的作用凸显，但是他们并没有给消费者带来任何益处。在业务飞涨的情况下，越来越多的乌合之众聚集在开发商的营销前线，是些搅屎棍。去年，房价较高时，代理公司煽风点火。今年年初楼市的风向逆转，代理商也从高调催“涨”转为竭力劝“降”。代理商就只有这点本事，他们有什么存在价值？

过去几年，代理商有些忘乎所以，如今，他们的营销水平已经降到了极点。人人都能做营销，任何行业中被扫地出门的营销人员，只要进入售房行列，似乎都能赚个盆满钵满。

现在，代理公司的员工缺少系统思考的能力。代理公司既要应对开发商施以的压力，又积极抬高房产的价格，以凸显代理商的价值，进而获得利润。在开发商的压力下，代理商仅有的一点思考也是无用的。代理商只能靠营造饥渴、紧张的氛围，迫使那些毫无经验的投机者掏钱就范，让无辜的消费者吞下苦果。在市场的配合下，逐步推高定价，开盘就能销售一空是代理公司吹嘘的说辞。

代理公司的倒闭与中介的倒闭有所不同。两类公司经历的动荡时局不同，在某种程度上可以说，最终要面对这种动荡时局的是房地产企业，而不是置业者、开发商。市场模式的改变，对有能力的代理公司来说是好事，真正有能力的代理公司会在这时异军突起。