一、产业园区领域的跨界属性与当前行业困境 时间01:28:57

各位书友好，各位朋友好。我的专业领域跟前面几位老师有差别，属于跨界范畴。听了前面专家老师的分享，我很受启发。我们这个领域确实太跨界了，涵盖建设、规划、招商运营等多个方面，涉及产城、新区域、工业园、物流园、科技园、文创园、艺术街区、孵化器等众多业务范畴。这些业务与在座各位的企业或业务都息息相关。

我们常说产业园区是社会经济、工业及产业发展的晴雨表，是其显像。该领域的关键业务包括战略新兴产业、未来产业、区域产业转型升级、区域产业招商、产业集聚、产业链、产业生态、孵化器、加速器、产业基金、产业投资、产城融合、城市更新、总部经济、跨境出海、写字楼招租以及区域平台公司转型（如城投变产投）、房地产转型等，涉及面极广，是整个大社会、大区域的晴雨表。

而且，一个地方的园区兴，则产业兴，进而带动区域兴，最终推动国家兴，这是我们能看到的现象。

由于今天在座的朋友未必都从事我这个专业领域，可能属于企业界或其他行业，所以我不想在这么短的时间内过多交流产业园区的专业细节，只是简单提及。

现在又到了半年节点，这本来就是一个痛苦的周期，我常称之为 “困且卷” 的周期，这也是各行业的写照。我们看到各个园区的出租率、去化率都在降低，写字楼经营状况不佳。近两个月，我走访了北上广深等一线城市以及苏州、厦门等许多城市，开展专业业务时发现，确实处于这样一个痛苦周期。

企业经营状况不好，退租、缩减生产规模的情况导致空置率高、去化率低，各位老师所说的这些现象，我们都有深刻的现实感受。

二、产业园区行业的发展路径与战略定位 时间01:31:18

在这个周期下，作为专业人士，还是要谈谈我们这个专业在今年、未来以及下半年的发展方向。我在公众号里前不久也反复表达过类似观点。

我们这个行业有两条经营主线：

l  资产经营管理线：涵盖楼宇、不动产、园区、新城以及商业配套设施、文化配套设施等。

l  产业集群发展线：包括产业集群打造、产业招商、产业运营服务、产业投资、产业孵化等。

我们领域必须清晰梳理这两条线，因为每条线涉及的业务板块和工作内容都很庞杂。无论园区属于政府、地产商还是运营商，都要梳理清楚这两条线，明确重点做什么、哪些能获利、哪些未来能获利、哪些是战略高度的、哪些是基础层面的，这是一种战略再定位和再梳理，尤其在当下困难时期。

围绕这两条线梳理清楚业务线，才能在下半年及以后走得好、走得顺，否则难以度过这个 “困倦” 周期。定位清楚这两条线，就能提升城市运营和业务运营水平。

现在行业有一种趋势，即 “国进民退”，在我们这个行业表现更明显。国有企业、区域平台公司状况相对理想，而民营企业，像地产商，大多已陷入困境。

国企虽然在前进，但存在很多问题。很多区域平台公司在改名，如城投变产投，甚至更前卫的叫科投公司，但我常说，无论是城投变产投还是变科投，都只是换汤不换药，整体经营管理战略和基础保障尚未达到要求，还在探索的路上，任重道远。

今年下半年，我与很多区域和同行交流后达成共识：以消化存量为主。如果任何区域、任何企业（无论国企还是民企）还在大规模开发建设，那就是在给自己挖坑埋坑。当然，如果为了政绩非要做增量，可以滚动开发，适当开发一点，但千万不要再大规模开发，我们这个行业经常是政绩工程的代表。

另外，要强化精准运营服务。在 “困倦” 周期，必须强化运营。刚才各位老师讲的 “强基” 非常关键，企业要夯实基础，园区也要强基，包括我们的专家、顾问咨询机构也是如此。

最近几个月，我们做咨询或培训时越来越难，因为企业、运营商公司要求越来越多，花同样的咨询费或培训费，想要的东西更多。在这种困难周期，我们也不能彻底回绝，只能被迫多付出、多投入，这就要求我们老师、专家、团队越来越实战，因为周期变了，困难了，必须拿出更高明、更全面、系统的办法。

这就应了那句话：“大潮退去，谁在裸泳。” 现在要看谁还能游泳，而且是穿着裤衩在游泳，要强化实战能力。对于我们来说，和其他行业一样，产品力、销售力、服务力、品牌力，这 “四力” 要平衡，都要具备。

三、做好产业园区项目的六个关键要素 时间01:36:25

站在我们这个行业角度，如果有同行在听，我想如同我在公众号提示的那样，做好项目操盘需要保持六个要素：

1.        策划力：园区要有独到、差异化的策划。

2.        执行力：高效的操盘执行能力，策划加执行是现实所需。

3.        战略经营规划能力：更高层面决定策划与执行的是集团或运营商的战略经营规划能力，这是围绕两条业务线所做的战略规划及资源配置。

4.        资源整合能力：经常说规划再美丽，如果资源整合不给力，就仍在冬天里。很多时候，即使做了战略规划，甚至请了第三方专家团队，但资源配置不够，内部缺乏人才，外部资源整合不足，导致想做的业务做不了。

5.        运营管理能力：这是保底的强基基础，流程化、规范化、标准化管理要做到位，它是基础保障。

6.        人才保障能力：形势和业务在变，人才保障能力要不断强化培育，否则会出现很多项目和企业因人员能力不够，讲得好却做不出来的情况，而培训培养也并非一蹴而就，需要多方努力。

四、招商的三个关键环节：抢商、留商、育商        时间01:41:21

招商是我们的生命线，政府、区域、园区、楼宇都在招商。当下，新诞生的商家很少，创业和扩张的少，收缩的多，所以招商已变成 “抢商”，出一个抢一个，甚至从旁边园区、旁边城市抢，谁抢的本事大谁就赢。下周我要给北京的国家国企讲如何 “抢商”。

在抢商的同时，还要 “留商”，把好的企业、产业留在我们的区域、城市、园区，这也是本事。从楼宇经济角度测算，如果留住一个商家和损失一个商家，损失的是六到九个月的出租率回报，因为商家走后，新招揽、新招商需要时间，还有免租期等，所以留住商家不亚于抢商。

另外，还要 “育商”，因为现在新出现和扩张的商家少，所以需要运营、服务、产业孵化、产业投资，这又是一个关键环节。抢商、留商、育商是我们招商的三个生命线具体工作，今天先简单分享这些。

五、新政策下的企业机会与园区选择建议

我们行业与每个行业、每家企业甚至每位老师都有关联，我们常请老师到园区、区域做咨询、授课，因为我们是窗口和平台，现在跟大家分享一些可能与书友更相关的企业机会。

2024 年 8 月 1 日，国家出台了《公平竞争审查条例》，取缔了靠税收贴补、地方流程反哺的政策，这对很多企业是利好：

l  改变了营商环境，不能再靠税收贴补抢企业、招企业，对中小企业友好，利于草根创业。

l  对传统产业企业利好，不一定只盯着生物医药、AI、人工智能等企业，传统产业企业，如食品、机械加工等，会更市场化地被对待和招商，当然如果有技术含量、能数字化转型更好。

l  会出现马太效应，对区域、城市、园区来说，新政策出台和国家强控后，越强的城市营商环境越好，运作能力越强，招商和集群发展也越好，强者更强。

给在座的企业方一些选园区的小建议，无论选工业园、科技园、文创园还是孵化器：

l  优选城市高新区和经开区的园区：这些区域本身就是做产业的，具有很好的产业平台和扶植功能，政策信息、产业链服务等都比较健全和夯实。

l  首选配套完备的园区：吃吃喝喝等生活配套便利通畅，进驻后方便谈生意、开展业务。

l  选择切实有产业服务的园区：很多园区展示的服务平台和内容有一半以上是虚幻的，要选真正把服务落实到位的园区。

l  选择政府不过多骚扰的园区：不要选那种经常被要求填报表、开会、统计的园区，最好是平时不打扰，但企业有求助时政府窗口和平台能出来的园区，比如今年杭州热，就是因为政府不骚扰企业。

l  选择不戴有色眼镜的园区：即使企业不是高新技术企业、顶尖人才企业或专精特新企业，园区也能平视、待见企业，这样的园区营商环境更好、更平和。

六、园区作为平台的重要性

最后给各位老师提个醒，园区是平台、载体和窗口，老师们、专家们、咨询服务机构应该更多借助园区与企业对接，把服务、咨询、顾问业务与企业结合，园区是个特别好的窗口。