（一）项目区位分析

1.土地条件

规划基地位于××，项目四至（即东西南北四个方向的边界），规划范围用地面积××万m2，规划项目北侧地形平坦；南侧地形变化较大，有多个水塘及坡地，以后的交通规划会有××通过。

2.周边视线景观分析

规划项目南侧能远眺××，视野景观开阔，景观视线最佳；规划项目西侧近观××，景观视线较好；规划项目东侧为××，景观视线相对一般。

3.交通可达性分析

由北到南，交通可达性逐步减弱。

4.景观价值分析

由北到南，景观价值逐步增强。

5.商业价值分析

沿××商业价值最高，沿××商业价值良好，沿××商业价值一般，地块内部商业价值较弱。

（二）总体及分期建设方案

本项目配备了孵化、办公、服务、配套四大功能，并结合各功能的特点，规划出商业主题区、孵化主题区、综合主题区、两大总部主题区共五大片区。

项目共开发×个地块，总开发用地面积×万m2，总建筑面积×万m2，平均容积率×。建筑面积中商业面积×万m2，办公面积×万m2，综合服务面积×万m2。

项目坚持生态、智慧、人文的设计原则。生态领域打造水绿融合的生态环境、人车分流的车行系统、能源低耗的节能园区；智慧领域构建信息高效的商务平台、高度智能的总部园区、功能多元的复合园区；人文领域建设活力连续的公共空间、安全宜人的街道空间、配套丰富的人文社区。

图6-6 项目设计原则

（1）项目总平图。

（2）项目布局图。本项目以××产业为导向，为服务于产业和企业设有孵化功能、办公功能、配套功能及服务功能，分为孵化主题区、综合主题区、总部主题区、商业主题区及服务主题区。根据功能定位在各区设置服务中心、科技广场、数据中心、人才中心、餐饮中心等办公和生活娱乐配套。

（3）项目整体空间意向图。本项目在整体空间上与周边地块建筑物紧密融合，无突兀之处。

（4）主要指标控制。项目平均容积率为×，单体建筑容积率××，建筑高度控制在×米以内。

（5）项目建筑功能。园区内设有酒店、酒店公寓、数据中心、员工公寓、餐厅、孵化办公、众创空间、独栋办公、总部办公等多样性的生活和办公配套。在整体规划强调功能的复合多元，配套完善，以便吸引各类人才；商业娱乐类功能业态丰富，产业办公类产业强调类型、档次、规模的多样性，以适应不同企业的发展需求。比如物业类型、单层面积、单体面积、栋数/户、总建筑面积。