通过详细的市场调研，经过科学的分析，对项目的可行性进行初步研判，并通过对竞品的分析找到自己的细分市场和目标客户及产业定位，最终对项目本身进行精准的综合定位。

（一）物业形态

比如建工业厂房还是建办公楼？其实，产品的外在形态并不是最关键的点，因为有些工业厂房建得也非常现代化、科技化，也可以用于办公，特别是在深圳等地推行的M0用地性质10、工业上楼11等。

关键在于用地性质，是工业用地、科研用地还是商服用地。一般而言，工业用地最实用，既可以做厂房又可以做办公，还允许有一定的配套设施的建设，还可以有排污指标等，而商服用地只能建办公楼，科研用地又没有相关排污指标。目前，连深圳这样的超大城市都是办公楼过剩，其他地方更是商办库存压力巨大。

（二）功能定位

比如是全部做厂房，还是留有部分办公？厂房里是全部做标准化厂房，还是保留有企业定制型？洁净厂房12的标准是什么级别？园区主导行业有没有对洁净车间有特殊的需求？

比如在园区要不要规划一定的公寓等配套，要建哪些配套，园区内要不要设园区运营管理机构等，这些问题都要在设计之初就想好。

以生物医药产业园为例，结合企业实际需求，至少应该包括以下功能区：

制造生产区——生物医药产业的厂房建设要求远远高于一般工业通用厂房，在层高、荷载、换气、生产辅助配套（医药污水处理、净化空调处理、特殊工艺处理、危化品存放及动力、冷冻、循环水、配电、蒸汽、自控）等都有行业自身要求。

中试研发孵化区——很多初创型的企业由于资金、人才、技术、设备等不完善，常需要产业孵化器、加速器的支持。

还有公共检测服务平台、人才公寓及相关生活配套、医药物流区等区域。

（三）体量定位

很多时候，项目开发体量是根据地块本身的面积、容积率、建筑密度、限高等规划条件而定的，但是否在一个地块上把容积率做满，体量越大越好？显然需要根据情况而定。

比如建办公楼，如果是在城市中心地段，建CBD，一般容积率都比较高；如果是在城市近郊，在拿地及建筑成本较低的情况下，可考虑通过以低密度的空间尺度吸引客户入驻。此时，就要对办公及配套的物业体量进行预估，一般上下浮动15%作为乐观估计和保守估计值。建工业厂房一般为了集约高效用地，要求容积率在2.0以上，但太高的层数企业入驻意向也低，所以一般6层居多，容积率不会非常高。