产业园区也好，产业地产也好，如今，想在一线、二线城市中心拿地开发建设，几乎是不可能的。产业园区项目大多建在城市周边，而这些地处偏远郊县的项目，通常面临地块不成熟、人气不旺盛、配套欠完善、产业欠夯实的尴尬局面，好比患有先天性“营养”缺乏症，前途难卜，除非它是一个别具特色的产业园，或者是农业园或旅游地产项目。

如果不管三七二十一，霸王硬上弓，如此硬做，很容易导致项目配套不全、招商不利、推进不顺，严重的甚至难以为继，最后就酿成了“空城”“鬼城”的惨剧。这样的项目在开发建设模式上存在短板乃至致命缺陷。

一、建设起步模式说短长

通常而言，产业地产项目率先启动建设的是写字楼或工业厂房，同时或稍后启动综合配套设施，但当下不少产业地产开发商经常采用以下两种开发建设模式，让我们试析一下它们的利弊。

（一）产业地产以开发公寓/住宅为先的建设模式

地处偏远地区的产业地产项目，尤其是体量较大的产业新城项目，有些会采取公寓/住宅先行的开发建设模式，项目就是向百姓推销住房。

这样的项目如果处于一个商业、产业都相对成熟的地区，或者有一定产业基础的地区，因为当地存在一定的潜在购买人群，或存而城市中心也可能存在一定的迁移人群进驻，通过营销推广，销售及回笼资金可能不是大问题。如果处于一个商业、产业都不成熟的地区，那么，项目消化周期势必延长，加上自身定位和营销又不给力，周边发展缓慢，很可能意味着噩梦的开始。

其实，产业地产与住宅地产和商业地产具有较强的相容性。产业园，尤其是科技园、文化园，其主要客户是研发企业、创意企业，工作人员以高学历、高素质人员为主，对周边的住宅和商业配套要求较高。因此，园区会对周边住宅和商业市场带来辐射作用和撬动效应。

一个有规模产业园的形成，其路径通常是：园区进驻制造工厂、研发中心、商业物流公司、中介服务公司，产业越做越好、企业越做越大、员工越来越多，自然需要商业配套和商住公寓，从而形成产业、配套商业和商住物业的三“业”并举，相得益彰。

而一个欠成熟的地块，在配套不完善、产业不具备的条件下，先期开发建设公寓住宅，即使销售还算理想，无论是城里人买房，还是当地人买房，对当地产业都没有直接的促进作用，社区公寓里往往不是“过客”、就是“睡客”。在这种情形下，再开发建设产业物业，前后没有必然的产业关联，人们依然会对开发商和运营商的产业运营能力心存疑虑。创业者、企业家自然会审慎投资，将目光转移到具有较好产业基础和产业环境的地方和园区。

（二）产业地产以开发办公别墅为主的建设模式

很多产业地产项目以花园办公、EOD（绿色生态办公区）等概念示人，推出较大体量的独栋办公别墅、联排办公别墅。

从国内整体情况来看，当下国内办公别墅的进驻企业混杂，产业定位和产业链不明确，很多项目的办公别墅被技术含量不高、产业关联不紧密的贸易型企业、工程类企业和区域性商业机构所购买，无法形成联动的产业链条和企业圈层，进驻企业的产业附加值低，园区也难以对混杂的企业提供专业系统的公共服务，难以形成产业集群与聚集效应。

这样就导致办公别墅的销售周期较长，资金压力大，进而造成运营投入和营销投入的进一步紧缩，从而让项目营运捉襟见肘，步履维艰。

二、欢乐谷模式

去过华侨城欢乐谷的人都知道，欢乐谷建在大城市的郊区，从城区奔欢乐谷玩乐，往返开车没有两三小时是不可能的，沿途经过片片田地是很自然的事。这么远，但人们为什么还趋之若鹜呢？就因为欢乐谷好玩！细心的人还会看到，欢乐谷近旁基本上是成片的漂亮住宅，且购房人并不少。是什么吸引购房者将钞票投给要经过庄稼地的偏远房产呢？是因为有欢乐谷。欢乐谷也相应地推出了优惠措施，即凡购置华侨城房产的客户（家庭）都可以终身免费游玩“欢乐谷”。

在眼下产业政策、营运模式等趋同的情况下，偏居一隅、区位不佳的产业地产项目凭什么吸引企业来投资、创业呢？不妨借鉴、复制华侨城集团的欢乐谷模式，把区域做“热”， 把地块做“熟”。

对产业地产来说，欢乐谷模式就是筑巢引凤模式。

华侨城欢乐谷营建的是住宅和商业设施，或者说文化设施，它的客群是大众百姓；产业地产营建的是办公写字楼、工业物业，以及配套商业设施，客群是企业、职场人群。尽管行业领域不同、客群不同，但建设营运的思路与模式有异曲同工之妙。

产业地产项目在建设之初或建设当中，规划建设一个与目标产业相关联且独具特色的载体设施，并同步引入关联机构。

例如，文化园、旅游园可以建个或大或小的主题公园、展览中心；工业园建设行业产品交易市场或者工业博物馆；科技园引进或建成专业技术检测认证中心、体验培训中心，或者具有一定规模和级别的实验室。

有了这些标志性载体设施，对行业企业、行业人士甚至社会群体都能形成一定的吸引力、聚合力，加之配套商业设施的完善，产业园区或产业地产项目就可能逐渐让区域“热起来”，地块“熟起来”

上海玻璃主题产业园，让同行“看不懂”的营建模式

上海玻璃博物馆是上海玻璃主题产业园（如图2-11、图2-12和图2-13所示）的一期项目，于2011年5月18日正式对外开放。“GLASS＋”玻璃主题园区还将分三期陆续建设，建成雕塑庭院、科技园、商业旅游园区等，预计2014年底全部建成。

上海玻璃博物馆位于上海北郊的长江西路，一个远离闹市区近20公里的地方。周围既没有成熟的交通枢纽，也没有完善的商业配套，但再清淡的工作日，也会有长辈带着孩子特意前来参观，每个周末，玻璃博物馆二楼的咖啡厅几乎座无虚席。以玻璃博物馆为基础的“GLASS＋”产业园于2012年底动工，到“十二五”末，十几倍于玻璃博物馆的玻璃主题创意产业园区将崛起于上海北郊。

与博物馆一街之隔，是一家节能环保产业园，短短两年，玻璃博物馆的成绩让人艳羡，节能环保产业园老总的困惑更代表了不少同行们的心声：一个产业园区，不搞招商，却先开博物馆，还一炮而红，这种产业运作模式看上去不伦不类，却越来越红火，这种的模式的成功，让我们真有些困惑。

成功自有其道理，上海玻璃博物馆不只是简单的陈列展示，馆内开辟了热玻璃演示中心、DIY（自己动手做）工坊、小型图书馆，让游客手脑并用，边看边学边体验，充分感知玻璃制作的全过程，动手制作感觉累了，到旁边的咖啡馆里点上一杯别样的“玻璃咖啡”，再逛一趟“玻心璃语”工艺品商店，买些特色玻璃工艺品留作纪念。

上海玻璃主题园的负责人坦言：起初将园区的一期建成博物馆而非商务楼宇，公司也曾犹豫过，做博物馆就是做公益，这一决策直接决定园区将在很长的一段时间内无法收回投资，从而影响二期开发的资金链。但园区领导层力排众议，在他们看来，国内许多的文化产业园区是招商先行，先抛出几个时髦的产业发展方向，然后“走一步、看一步”，等到哪个产业招商情况最好，就把这个产业作为园区的定位，这种做法看似保险，实则风险很大——园区赢得了租金回报，却没了鲜明的发展方向，就难以从雨后春笋般的文化产业园区中脱颖而出，反而先清晰定位再发展，虽然起步没有别的园区快，但却有足够的后劲，或许正是坚持这种“悠闲”的作风，“GLASS+”产业园从二期到三期的规划中，商业办公功能的比例被竭力压缩，取而代之的是充满文化气息的项目。

为了强化产业聚集，上海玻璃博物馆先后引入了中国美院、复旦大学等重量级的学院派玻璃艺术展，更“请”来了澳大利亚Ensemble Offspring乐团的玻璃音乐会，以及意大利知名艺术玻璃品牌Venini的90周年庆中国巡展。据介绍，上海玻璃主题产业园二期欲打造一个玻璃婚礼花园，设置一座“水晶教堂”供新人举行草坪婚礼仪式。婚礼花园的东侧，则将建造一个私人玻璃会所，引入世界知名的玻璃艺术品牌，为高端玻璃艺术品收藏与交易提供空间。在玻璃会所的东侧，还将建设一个玻璃概念的水族馆，各种海洋生物将在玻璃的贝壳、珊瑚、海星、水母间穿梭，让人难辨真假。此外，园区三期正规划引入一家玻璃主题的特色酒店，开放“钻石套房”给游客带来非凡的体验。

图2-11 上海玻璃主题产业园——玻璃博物馆外景

图2-12  上海玻璃主题产业园——玻璃博物馆内景

图2-13  上海玻璃主题产业园——“玻心璃语”特色商店

上海玻璃主题产业园的博物馆模式收到了奇效。其实，这种博物馆模式在各地产业园中并不鲜见。

青海西宁经济技术开发区生物科技产业园内就建设了颇具规模的青海藏医药文化博物馆（如图2-14所示），连同周边的藏文化博物馆、青藏高原自然博物馆、昆仑玉文化博物馆组成了独具风采的博物馆群，大大提升了西宁经济技术开发区及生物科技产业园的产业环境与文化氛围，为园区招商、产业聚集奠定了良好基础。

 图2-14  青海藏医药文化博物馆

一些园区的体验中心也起到与博物馆一样的作用。

国家工信部与天津市政府联建的、位于天津津南区（原南郊区）的物联网产业园在建设伊始特别建立了物联网体验中心，在这里，可以尽情感受物联网给人们生活、工作带来的非凡的智能体验。冰箱面板、盥洗室的镜子、厨房桌面甚至玻璃窗，都像智能手机界面一样，可以触摸、操控。用手中的iPad模拟一键“回家”的智能生活，窗帘关闭、壁灯打开、音乐响起、电视调到喜爱的频道，这些都是使用者自行设置的“回家”程序。除了基本生活设施，红外电子试衣镜、红外游戏机等娱乐产品，也可以在这里体验。通过体检亭还可以一次性获取体重、体脂、心跳、血压等十余项体检数据。体验中心给物联网产业园带来了人气、人流，30余家业内明星企业相继签下了进驻协议。

欢乐谷模式成就了华侨城集团的地产事业，类似的模式已经和正在被产业地产商们所采用，且收效颇丰。由此也证明，谁大胆探索、合理创新，谁就可能占得先机，成为赢家。