运营即是招商，这是笔者在营建每一个园区时特别遵循和强调的。习惯了赚快钱模式的地产商转型做产业地产，骨子里不大愿意做繁琐且赚钱慢的园区运营，对此需要适应、需要转换观念和调整工作思路。悟透了也就明白运营绝不是负担、麻烦，这是一处待挖掘的宝藏，对某些园区来说，甚至是那根“救命稻草”。现实工作中，园区运营团队要懂得“抬高自身的身价”，要想方设法让公司和园区的相关人群感知运营业务和运营部门的重要性与利好，运营服务不是鸡肋业务，运营团队更不是可有可无的游兵散勇。

笔者在与某头部地产商的业务接洽中了解到，该公司某区域公司应对产业勾地和产城业务推进的需要，从政府和孵化器等机构招来几位精英组建了复合运营部门，但区域公司对该部门的重视程度、支持程度有限，让几位精英颇感英雄无用武之地，私下筹划揭竿而起、集体出走另干一番事业。冷观这个事例要话说两头，一方面这家头部地产商虽叱咤行业，但在产业地产领域一直边缘徘徊，园区板块业务犹抱琵琶半遮面，始终不温不火，即使意识到产业运营部门的重要性，但战略目标与惯性思维以及“大船体制”令公司对新设产业部门的支撑难以真正到位。而另一面，进入大牌传统地产商的产业精英们是不是充分发挥了聪明才智、带来了良好营效果和提升了公司整体业务绩效呢？在其位不仅谋其政、还要谋大事、谋大效果，在一个公司的存在价值也取决于你在一定时期用了多大心思、做了什么事及其效果与影响力，这对职业经理来说非常重要！

要做好一个园区，从前期规划定位，再到建设、招商和运营服务，整个流程和生态系统是融会贯通、相辅相成的，一个环节做得不如意，往往依靠后面的环节来补救和平衡。假若多个环节都不如意，那这样的园区项目即使拆东墙也补不上西墙。如果多个环节做得都比较到位，一环套一环，环环相带动，这样的园区很香、不成标杆都难。在这一系列环节中，招商和运营无疑是前后关联的两大关键性实操工作。

园区运营做得有特色，招商肯定受益，甚至是大大受益。资深的园区操盘者都会感受到当你花心思运营园区到一定阶段的时候，无论是运营的诚意，还是运营的实效，都会触动和感动企业客群以及你的公共关系群，口碑传播、以商招商、政府帮招、企业慕名前来，这些都随之产生且越加顺畅。

招商不仅是引入重点企业，对产业地产商来说，还涵盖了房产销售、楼宇租赁。笔者曾经操持的一个产业地产项目，包含研发办公楼宇租售与产业招商，营销总监和一个销冠对园区产业运营工作不很理解，觉得产业运营有没有无所谓，这样的模式有些另类。招商和房产营销呈现了良好的绩效后，这两位也自感羽翼丰满，于是跳槽到了另一个园区项目。当他们再次见到笔者时，大吐口水抱怨新项目不重视运营对销售没有支撑，还向本人讨教园区运营的策略和方法。这件事情让笔者更加坚定了产业地产必须强化运营的操盘理念。

园区随着运营通常是进阶的，但也有极个别的降阶，起初做运营信心满满，可产业运营服务不好做，短期内见不到明显效益，入驻企业也未必多满意、多买账，于是，个别产业地产商回落到象征性的摆个运营的Pose就完事大吉了。