产业规划是园区发展的核心问题，建设园区必须先从产业规划开始，然后是园区的营运功能规划，最后是空间建筑规划。

与传统的以楼宇空间为主的规划方式不同，现代园区更加强调产业规划的优先性。

例如，在规划一个生物医药园区时，首先要明确园区的产业定位，是专注于研发、生产还是销售等环节，然后根据产业需求规划相应的研发实验室、生产车间、仓储物流等功能区域，最后再进行建筑空间的设计。

（一）产业规划的科学方法与实践

1.产业定位的科学方法         

产业规划最基本的定位方法包括“漏斗法”和“交集法”。这些方法的核心是基于区域的资源禀赋、产业基础、国家产业发展方向和政策鼓励方向等要素，通过筛选和分析，确定园区适合发展的主导产业。

具体来说，“漏斗法” 就像一个过滤器，将区域的资源禀赋、产业基础、政策支持等因素作为输入，经过一系列的筛选和分析，最终确定适合园区发展的产业。

例如，在一个拥有丰富农业资源的地区规划产业园区时，通过漏斗法筛选，可能会将农产品加工、生物农业等产业作为主导产业。

2.结合战略新兴产业与区域实际

在产业定位过程中，我们通常会结合国家的战略新兴产业，如六大或七大战略新兴产业，以及文化创意产业和科技文化融合的 2.5 产业、生产性服务业等。然而，在实际操作中，不能盲目追求 “高大上” 的新兴产业，而要结合区域的实际情况。

以一个三线城市的园区为例，该园区希望发展集成电路产业中的封装芯片产业，并与深圳的相关企业进行了对接。尽管当地政府提供了充足的政策支持，但深圳的企业经过测算后认为，该地区缺乏相应的产业生态和人才基础，无法满足企业的发展需求，最终决定不进驻。这一案例表明，产业定位不能仅仅基于理想，而要充分考虑区域的实际条件。

（二）规避产业定位陷阱的现实策略

1.结合传统产业升级

如果园区没有超强的资源整合能力或产业基金导入能力，那么结合本地区的传统产业进行升级换代是一个现实的选择。传统产业通过科技成果转化和生产工艺升级，能够焕发新的活力。

例如，对于以生产材料为主的传统产业，可以通过引入新技术、新材料，提升产品的质量和性能，拓展产品的应用领域。在一些三四线城市和欠发达地区，食品行业仍然具有很大的发展潜力。通过引入新的工艺和技术，开发高端食品产品，能够提高产品的附加值和市场竞争力。

2.推动数实融合与产业数字化

推动数实融合，即数字产业化和产业数字化，是当前产业发展的重要趋势。将传统产业的生产线进行数字化改造，植入数字化技术，能够提高生产效率和产品质量，降低生产成本。

例如，在制造业园区，通过引入工业互联网、大数据分析等技术，实现生产过程的智能化管理和优化。企业可以实时监控生产数据，及时发现问题并进行调整，提高生产的稳定性和可靠性。同时，数字产业化也为园区带来了新的产业增长点，如软件开发、数据分析服务等。

（三）产业规划与地产增值的良性互动

科学合理的产业规划能够为园区地产增值奠定基础。通过明确产业定位和发展方向，园区能够吸引更多优质的企业进驻，提高园区的入住率和租金水平。同时，产业的发展也会带动园区周边配套设施的建设和完善，进一步提升园区地产的价值。

例如，一个定位为高科技产业园区的规划，吸引了大量的科技企业进驻。这些企业的发展需要高素质的人才，园区为了吸引和留住人才，会配套建设高品质的人才公寓、学校、医院等设施。这些配套设施的完善不仅提高了园区的吸引力，也带动了周边地产的增值。