以下是我的工作室为海南的一个楼盘（商业＋地产）做的商业改造。这是一个很小的案例，目的是用来说明一个区域的商业生态是如何进行补缺的。（主策划：戴欣明、高海翔）

这个策划是根据“稀缺原则”来做的一个战略定位策划。这个战略定位策划最终反映到图纸上就成了概念设计，不然就很难说清楚。

在海南，人们基本上一年四季都能够在户外进行活动，并且这个楼盘所在的地段也是人流量比较大的地方。但唯一缺欠处就是此位置是人流交叉口，不太容易留客。

这种战略定位策划需要依据图示来进行说明，而借助语言则很难讲明白这个商业的定位与布局。经过改造，外面可以摆放40多张3~4人台。

海南三亚某地产商业配套广场改造（原始图）

对现状的评估：

门前过于流畅，不符合三亚旅游商业的消费习惯；

应该让人流遇到商业的阻碍，而不是顺利通过街区；
　　必须有商业吸引力才能够让消费者滞留此地，这需要依靠商业氛围来进行定位。
评估结论：
　　门前营造能够让行人尤其是潜在的消费者快速通过的景观却不至于形成客流阻碍，这是我们所要解决的问题。

经过调研得出结论：这个地方比较适合做餐饮消费。

■发现味道：海派风情

三亚的城市呈现的是一种点状相结合的面貌，这让当地的许多酒店成了旅游者的天堂。然而，酒店的周边却是“地狱”。在酒店与景点的中间地带，我们发现缺失了一个重要的环节，即商业环境的脱节。那么，街区的建设就是用来弥补这个脱节的商业地带，从而成为这个“有机地带”的重要组成部分。把“地狱”变成“天堂”，把“落后”变成“时尚”，这是我们所想要营造的商业氛围。我们发现，较多的上海人在本项目区域及周边区域购买了度假式房产，但都缺少一种“海派”的味道。最后，我们把这个脱节的商业地带定位成“海派风情街”。 沿着这条商业街，与其相配套的是零售业商业。随着沿街商铺的配套经营，街区休闲、小资吧、慵懒坊等会悄然兴起。这些会让来三亚旅游的人可以拥有一个户外慵懒的休闲之地。当他们走出酒店，来到这条商业街——一种似曾相识的商业环境呈现他们的眼前，一股熟悉的商业味道扑鼻而来——到那时候，同样的推杯换盏换来的是不一样的流连忘返。

很多酒店成为旅游者的天堂，周边就是“地狱”（PPT节选）

■演绎实施：商业生态补缺

这个项目分为三个部分，以下是这三个部分的列表。因为这只是一个小小的案例，它的目录也比较少，以下列出来仅供参考。这个目录在其他任何项目的定位策划中都不会出现，这也是此项目战略定位策划的意义所在。一些较大的研究机构，它们基本上都是套用固定的格式。在我看来，有固定模式的战略定位策划不是“泛商业地产”的战略定位策划，因此也不可能具有特定的商业味道。

第一部分：现状相关检讨

一、项目周边两条路的土地现状

二、项目周边两条路的土地法制

三、本项目的底商建筑规划特质

　　四、本项目的建筑造型特质

　　五、用地范围内的空地

　　六、本项目商业街与居民小区的关系

　　七、本项目商业街消费客户特质　

　　八、本项目商业街与营销中心的关系

　　九、营销中心与小区居民的关系

第二部分：定位策划方案

　　十、 发现味道，街区理念、定位、形象、功能

　　十一、动线规划、与项目各区域的互动关系

十二、活动建议、招商建议

十三、商街概念平面图、景观布局概念

第三部分：相关建议及要求

　　十三、植被、铺装材质、小品设计、灯光相关

　　十四、布局尺度

十五、建筑相关

前面是一个由三个单体组成的营销中心，其仍可以经营5年左右的时间。但其中有一部分（图中方形标志的地方）在本次定位中是要被拆除的，因为这个部分影响零售商业的经营。

海南三亚某地产商业配套广场改造（改造图）

■味道营造：概念设计固化

下图是“商街概念平面图”。这张图将靠门位置的建筑体已经去掉了。

商街概念平面图

因为本项目的“内商业生态”即室内商业部分比较简单，在此就不做赘述。

这是一个“外商业生态”和“内商业生态”相结合的案例。需要注意的是，这种将内外商业生态相结合起来的做法不一定适合内陆。原因在于：一是各地气候的不同而导致消费习惯的不同，二是内陆城管的要求与三亚的也不同。三亚比较适合露天商业，因为这种商业是三亚独特味道的体现。换句话说，商业战略的定位一定要与当地的各种情况相结合，需要从各个角度去进行分析。