此外，“零售业商业地产”的开发风险还来源于对准确战略定位的忽视。通常，关于战略定位的研究，多是从消费者的人口数量方面着手，而很少涉及“商业生态”这个方面。从常规的战略定位策划的角度很难研究出具体的“商业生态”方案，而是要从多角度即“七合一”的角度去研究。这样的研究无疑是超常规的战略定位。这种研究也能够探寻出那些根植于骨子里的“商业味道”是如何被发现以及如何被“调制”出来的。

“零售业商业地产”能否成功，其决定因素在于商业生态的价值链。商业生态的价值链应当是区域商业生态价值链的重要组成部分，甚至是不可缺少的部分。简单地说，“商业生态”的应用坚持的就是“稀缺原则”，即补缺。这个补缺并没有那么简单。它包括三个层面：一是配套体量，二是区域需要，三是消费层级。

如何正确把握“外商业生态”和“内商业生态”之间的关系呢？

“外商业生态”指的是商圈生态或城市商业生态。如像麦当劳、肯德基、星巴克，以及一些大型的连锁商业如沃尔玛、山姆会员店等，它们所选择进入的城市应当是有先决条件的。这个先决条件就是对城市商业生态系统的考量。1995年，为什么沃尔玛、山姆会员店会选择在深圳开中国的第一家店？这些都是基于城市的商业生态系统。山姆会员店在长春开店的伊始之际就曾遭遇当地市民反对购买会员卡的风波，这是因为长春的商业生态系统跟山姆会员店不相匹配。

“内商业生态”指的是商场（购物中心）生态。如果说“外商业生态”是商业大气候，那么“内商业生态”就是商业小气候，而这个商业小气候则决定了市场的交易。几乎所有策划人的思维都是招商性思维，即应该招什么样的店。当然，在营业场所盖好之后，这样的考虑是有必要的；但在设计之前就进行这样的考虑，则反而是欠妥当的。然而，目前“零售业商业地产”都是在这种考虑之后才去进行设计。虽然“零售业商业地产”可以用设计来代替策划，但在此之前进行战略定位策划会显得更好一些。

在商业快速发展且竞争激烈的今天，“零售业商业地产”应当向商业街学习，因为商业街可以提供多层次的商业购物和娱乐休闲体验。零售业商业地产“商业街化”将成为一种势不可挡的趋势。所以，“内商业生态”应该从商业街的角度进行思考，可以将其视为商业街的室内立体化。越往北方，这种情况就越是明显，其主要原因还是在于气候的问题。这个“内商业生态”应关注两个“围绕”：

（1）围绕消费者体验：沃尔玛、山姆会员店的大气磅礴，华联面向中产阶级家庭的谨慎，华润超市的小家碧玉，家乐福的平民化等，这些都是消费者的不同购物体验。

（2）围绕消费者面子：不同味道的场所吸引不同的消费者，这主要是由面子来决定的。比如有了沃尔玛，其附近的天虹去的人就少了一些。其实也不用过分担心，这是因为去沃尔玛的人认为去沃尔玛会更有面子。虽然购物上有差异，但这并不是主要的。

中国零售业的“商业生态”正在不断升级中，可以借鉴台湾的零售商业和香港的部分零售业。香港绝大多数零售业是不能够借鉴的，主要原因在于香港是自由贸易都市。说到商业，只有台湾的才更类似于大陆的。大陆受台湾的零售业商业的影响比较大，这主要与台湾早年来大陆传授经验的一些商业运营有关。虽然这些人现在已经不太容易看到了，因为这些人基本上都在商业运营企业中服务，但是，台湾的零售业状态对大陆还是产生了很强的影响。所谓的“影响”，其实指的是“品质化”，如同台湾小吃一样，精巧而有味道。再进一步谈到的就是日本的商业文化，其对整个亚洲的商业文化起到了很大的作用。从根源上讲，这是由现阶段的经济发展状况决定的，也是由一种体验和面子而形成的。比如华润的Ole’、blt就明显带有中国台湾、日本的商业味道。虽然它们的价格比较贵，但却满足了一部分中高端人士的需要。纵观过去十年，我们会发现大江南北的商业越来越有味道了，这不仅仅只是商品的味道。从“外商业生态”的角度来看，这显然对高端人士的需求进行了“补缺”。

商业地产（零售业）成功开发七大关键环节：

（1）商业研究：商业味道定位，不同的味道聚集不同的消费者；

（2）消费定位：商圈需求定位，需要解决哪些方面的需求；

（3）个性构建：消费层次定位，哪些人会成为本商业的真正消费者；

（4）商业配置：配合商圈的需求来进行定位，主次配搭；

（5）合理规划：商业规划，设计规划定位，把商业味道进行可视化；

（6）品牌构建：品牌定位，品牌复制为主，品牌创立为辅；

（7）持续经营：连锁定位，连锁运营。