很多投资商分不清楚战略定位策划与营销定位策划的区别，而这也为他们后期遇到问题埋下了伏笔。

战略定位策划与营销定位策划最大区别是战略定位策划解决的是做什么的问题，即为什么要这样做。

营销定位策划是在已经确定做什么了的前提下，解决如何把项目打造成家喻户晓的品牌的问题。

比如，一个人吃饭时想喝点东西，可以选择可乐、矿泉水、蒸馏水、白开水、茶（茶同样分很多种类），也可以选择啤酒、清酒、白酒、威士忌。我们为什么会选择这种饮品？这就是战略定位策划要解决的问题。一个人要喝矿泉水，那么应该选择哪个牌子的矿泉水？这就是营销定位策划要解决的问题。

生产单位已经生产出了矿泉水，那么应该如何包装矿泉水？房地产商已经确定在某块地上建住宅房，那么哪种户型更好卖，如何做住房才能卖得更好？

有一段时间，营销定位策划（营销战略定位策划）是地产策划（城市、产业园区、旅游地产、商业地产等）战略的主要表现形式。营销定位策划是所有战略定位的代名词，深入人心。很多项目方也找了地产策划公司，直到项目出了问题，才知道营销战略定位策划不是战略定位策划。一些出于获取商业利润的目的而做的战略定位策划，更是代理公司为获得代理而做的策划。他们美其名曰全程策划，通常这样的全程策划已经模板化，稍微改一些内容，一个新的策划就可以出炉了，一个大学毕业生就可以做这类策划。而就进行战略定位策划的项目来说，每一次策划都是全新的任务，不能套用模板。再有，战略定位策划的收费与代理项目的收费相差很远，有些代理公司为了拿到项目的代理权，会向项目方提供免费的战略定位策划。可想而知，一个上亿的投资项目，在这样草率的行事下，如果能够成功，那只能是瞎猫碰到死耗子，如果能赚大钱，那么只能说明代理商、项目方的命太好！

以我20多年的城市与地产领域的工作经验来看，能够做好战略定位策划的策划师应该40岁左右，或者说至少要达到40岁。30岁左右，甚至20多岁的营销策划师（营销战略定位）就可以做出好的营销策划。至于广告营销策划，20多岁的策划师就完全可以胜任。由此可以看出，要做出好的战略定位策划还是有难度的。

如果项目在前期的战略定位上已经出了问题，或者出现一些不可以逆转的问题，那么，水平再高的营销策划师也束手无策。

营销策划关注的主要是项目的后期销售或招商，战略定位策划关注的是项目前期的战略定位，或者是项目在前期定位出现问题后进行的一系列改造活动。

2004年左右，就有这种说法。2010年，人们基本上能对营销策划与战略定位策划进行明确的区分，而这一点也是在我们工作室的积极努力下才得以实现的。我们工作室接了一些难度高且前期策划出现问题（以营销策划代替战略策划）的项目，最后拿出成果，让大家真正了解战略定位策划。比如中国（长沙）工程机械交易展示中心的战略定位，之前的定位只用一句话来阐述，（中途也出现营销策划代替战略策划的做法）而工作室却用326页的书面文字来阐述，领导、投资商看了工作室326页的战略定位策划报告后说：“如果中国哪个策划公司都像戴欣明工作室这样把工作做得如此细致，把战略定位策划搞清楚，那么项目必然会成功。”

现在的城市营销定位，一方面是知识水平较低者的饭后感叹，这样的词汇基本上都出自不懂策划的领导之口；另一方面多是技术性的描述。比如，将葫芦岛定位为“关外第一市”，这种说法只是说明了项目的地理位置。

在中国的城市战略策划中，中国式营销讲点子，讲概念，重策略，轻战略，这是我对城市和商业地产的中国式营销模式的评价。营销定位应该与战略定位策划同步。