自东汉以来，土地制度的总体趋势是封建大土地所有制的发展。进入东晋南北朝以后，这个大方向并没有发生逆转，但南方和北方却经历了很不相同的发展过程，从而使南北朝的土地制度各具特点，表现出明显的差异性。

先来看南方。

早在孙吴时期，江南的豪门地主势力就有了很大发展，后来虽然经历了西晋灭吴，但江南豪门地主在经济上，却基本没有受到影响。及司马睿南渡，建立东晋政权，就更加不敢触动江南豪族的利益，因此江南豪门势力在原有的基础上，有了进一步的扩展。

“永嘉之乱”发生后，北方士族大批南迁。他们在失去了北方的家园之后，也迫切地想在江南获得土地。然而，北方士族所聚居的三吴一带，恰恰又是江南豪族势力最强大的地区，因此，他们就没有办法在这里“求田问舍”。于是，他们只好退而求其次，转而向尚未开发或刚开发不久的地区进军，从而形成了东晋南朝历史上特有的“山泽占领”的景象。

“山泽占领”，是唐长孺先生对南下侨姓士族在江南占有土地过程的精准描述。这主要是由于已开发土地早就被江南土著豪强瓜分完毕，侨姓士族要实现重建田园的愿望与梦想，就只能通过对尚未开发的原始山林的占领来实现。其实，豪强私占山泽的情况，两汉时期就已有之，只不过，两汉在法律上从来就没有承认过这种行为的合法性，当时的山林湖泊，除非皇帝下令封禁，一律要对所有人开放。时至东晋南朝，在侨姓士族的带领下，豪门大族纷纷禁封山泽，将大片山林湖泊占有己有。面对豪族封山占水，东晋南朝政府开始还曾下令禁止，但是没有任何效果。到后来，政府干脆下令，承认山林川泽的私人占有。于是，大量的田园别墅就纷纷建立起来。

东晋南朝的庄园屯墅，是一种封建大土地所有制的组织形态，在经营方式上表现出高度的自给自足。据谢灵运（385—433，原名公义，字灵运，小名客儿，世称谢客，祖籍陈郡阳夏即今河南太康，出生于会稽始宁即今浙江嵊州市三界镇，南朝诗人、文学家、旅行家）《山居赋》的描述，他的别墅庄园包括田亩、竹林、果园、菜圃，可以提供一切生活必需品，是一个对外界基本没有依赖的经济实体。田园别墅的劳动者主要是佃客、奴婢及其他各种依附人员，都是出于逃避赋役或丧失土地的人。这些依附者和封建国家基本上没有关系，而只对田园的主人有依赖性。

东晋南朝大土地所有制的发展，对封建政权具有一定的危害性，对皇权来说是一种挑战，因为这些庄园别墅需要大量的劳动力，这样一来，他们和国家争夺编户齐民就在所难免。不难想象，大量人口流入私家的庄园别墅，国家的力役征发、兵役负担、赋税收入，又该由何人来承担呢？

针对豪强势族大肆招聚佃客私附的行为，早在西晋的时候，政府就想加以治理，为此政府特别推出了“给客制”。“给客制”干脆直接规定了各级官员可以荫客的数量，显然政府是想通过制度建设，一方面承认和保障官员豪族招聚佃客私属的特权，另一方面希望通过限定荫客的数量来保证国家控制人口的数量。按照“给客制”占有相应数量的私属人口，是政府承认的合法行为。

但是，由于对“给客”的人数有限制，因此“给客制”并不能满足豪强势族的需要，因为他们所占有的土地也在迅速增加。为此，南朝的豪强地主不惜与政府对抗，放手招集流亡失地的农民，使之重新附着于封建大土地上，只不过，这些依附人口全都是不记入国家户籍的豪强私属。所以，“给客制”到后来也实行不下去了。

讲东晋南朝大土地所有制的发展，除了豪强地主的庄园别墅以外， 还应该说到各种形式的官府土地。按照制度规定，东晋南朝的军府和州郡县都拥有数量不等的“公田”，分别是：都督20顷、州10顷、郡5顷、县3顷。除地方军府、州郡县有“公田”外，中央各个机构也都有“公田”。

官府“公田”上的劳动者，是所谓的“文武吏”。由此可知，东晋南明中央、地方各级机构中都有为数众多的“吏”，他们要承担“公田”上的力役。这样一来，各级长官也在某种意义上成为地主了，而且是一种拥有官位的地主，在“公田”上劳作的“吏”也就在事实上变成其长官的依附农民了，从而也就具有了私属的性质。

再说北朝的情况。

我们首先必须明白的是，十六国以至北朝前期，由于一直处于战乱动荡之中，因此北方黄河流域的大片土地都荒芜了，这是土地自然状态所发生的变化；另一方面，西晋末年的战乱中，大批豪门地主抛弃田地逃往南方，大量土地变成无主，其后的十六国政权又进行了无休无止的战争，结果造成土地所有权乃至使用权都十分的混乱和不稳定，这是土地所有关系所发生的变化。

土地所有权的不稳定状况，一直延续到北魏孝文帝太和改制以前。太和改制的一个重要内容，是实行“均田制”，最初的提议者是李安世（443—493，赵郡平棘即今河北赵州人，北魏名臣李孝伯兄李祥之子，均田制的首倡者）。李安世提出均田的建议，是因为他发现当时有一个很奇怪的现象，那就是：一方面土地兼并的情况比较严重，另一方面却又存在着大量荒芜的土地。

造成这种奇怪现象的根本原因，就是由于土地所有权的混乱，因为土地所有权不明确，就为豪强“侵凌”提供了方便。对于一些有争议的土地，豪强即使不能霸占到手，也宁愿任其荒芜，而不许别人耕种。除此而外，由于长期的战乱，在一些地广人稀的地方又确实存在很多无主荒地。如何解决“地有遗利，民无余财”这种土地与劳动力严重脱节的现象？这就要求一方面肯定现实的土地关系，也就是承认现在的耕作者对所耕土地的使用权；另一方面让那些没有土地的农民有权耕种一定数量的荒地或无主之田。

孝文帝太和九年（485），北魏政府采纳李安世的建议，颁布均田令。均田令共有15条内容，主要包括：男子15岁以上，给露田40亩，妇人20亩，奴婢也按照良民一样授予田地；丁牛一头给田40亩，以四头牛为限；男子给桑田20亩，不适合种桑养蚕的地方，男子给麻田10亩，妇人给5亩；男子另外给田1亩，用来种植榆树或枣树；如果原先没有宅基地，则三口之家给宅田1亩。在这些田亩中，只有桑田是可以“身终不还”的“世业”，也就是在本人死后可以传给子孙，其他土地则“老免及身死则还田，奴婢、牛随有无以还受”，也就是说，桑田以外的其他土地在受田者年纪大了或者死后，都要归还给政府。除此而外，均田令还对老小、残疾、寡妻妾等受田、宽乡狭乡的区别、罪犯流放及绝户的土地处理等方面，都有详细而严密的规定。

为保证均田制的实施，北魏政府还根据李冲的建议，在太和十年（486）建立了党、里、邻三长制。“三长制”取代宗主督护制，根本目的就在于，将原先三五十家方为一户的大户，分成一户一户为基础的小户。与“宗主”带有部落酋长色彩的身份不同，“三长”乃是政府的乡官——政府管理乡里的基层工作人员，是本地户口检查和赋税徭役征发的负责人。

均田制所体现的精神，是国家对土地占有的干预权，而且在北魏得到了很好的执行。那么，均田制对于广占土地的豪强势族，是不是一种遏制或打击措施呢？是不是有助于抑制土地兼并与扩张呢？实际上，均田制并没有能够很好地抑制土地集中的趋势，这个制度也没有损害豪强地主的利益。原因很简单，“均田”并非简单地“均分土地”，并不是把全国土地都收归国有，然后再平均分配。所均之田，只是政府手中掌握的那部分荒地，对豪门势族已经拥有的土地丝毫没有触动。

另外，豪强地主也可以得到国家均田所分配的部分，而且所得到的更多。因为按照均田制度的规定，牛和奴婢都可参与分田，对于丁牛授田，虽然有四头的数量限制，但奴婢受田则没有限制，这样一来，拥有的奴婢越多，所得到的田亩也就越多。所以，均田制度对于拥有众多奴婢的高门大族来说，自然十分有利。

正因为均田制没有触动豪门大族的利益，所以即使在均田制度全面推行以后，大土地所有制仍然在向前发展。到孝文帝迁都洛阳以后，拥有大量耕牛奴婢的鲜卑贵族与土地的关系进一步密切。他们便开始竞相扩占土地，建立田庄，据当时人的描述：“其时强弱相凌，恃势侵夺，富有连畛亘陌，贫无立锥之地。”这表明，均田制度并没有能够遏制土地的兼并，大土地所有制度依然没有停止前进的步伐。

不过，我们对均田制度还是应该肯定，因为作为一种新的土地制度。它先后经过几个王朝的更迭，直到唐代中期两税法实施之前，一直都是国家法律认可的土地制度，从而构成了三百年间至少是北方的一种最基本的土地所有制形式。作为一种封建土地制度，均田制没有也不可能完全逆转魏晋以来大土地所有制发展的趋势，但它毕竟促使北方自耕农的大量增加，使得无主荒地与无地农民在一定条件下结合起来，从而有利于北方农业生产的恢复发展，并在一定程度上迟滞了北方大土地所有制发展的速度。

南北朝在土地制度方面所存在的差异，概括起来可以这样说：南朝大土地所有制继承了魏晋以来封建大土地的发展趋势，基本上呈直线上升，与大土地所有制发展过程相对应，就是国家编户齐民的日益缩减，表现出来就是，南方人口在实际上日益增加，而登记到国家户籍上的人口却在减少。北朝情况不一样，由于少数民族的介入及其他一些特殊情况，北方实行了均田制，从而使得大土地所有的发展过程更加迟缓，也更加曲折，与之相对应，户口主要还是控制在国家的手中，大部分仍然登记在国家的户籍册上。