A.人口发展潜力

人口是城市发展的基础，也是房地产发展的重要支撑。我们从人口发展基数和人口发展结构等层面研判城市人口发展潜力。

中原城市群人口基数及发展潜力较好，30个城市人口基数均值为523.09万人。人口指数TOP3城市为:郑州、邯郸、菏泽。

从人口总量看，中原城市群常住户籍比为0.91，属于人口流出城市群，2016年人口流出近1601万人。常住户籍人口比≥ 100%以上的城市有6个，分别是：郑州、济源、长治、晋城、运城、淮北。

从小学生2016年在校生人数看，中原城市群2016年小学生在校人数为1555万人，占全国小学生在校人数9913万人的15.7%，高于城市群占全国总人口比重11.84%的水平；中原城市群30个城市小学生在校生人数总涨幅为-5%； 重点关注城市郑州、菏泽、邢台、阜阳。

中小学在校生人数从某个维度上代表这个城市刚需和刚改家庭的规模。中原城市中小学在校生人数均值82万人，超过100万人的城市有：郑州、南阳、商丘、周口、驻马店、菏泽、阜阳、邢台、邯郸。这些城市的改善型购房需求较强。

中原城市群30个城市城镇化率在城市群城镇率均值49%以上的城市共17个，分别是郑州、洛阳、安阳、新乡、平顶山、许昌、焦作、鹤壁、漯河、三门峡、济源、长治、晋城、淮北、蚌埠、邢台、邯郸。30个城市2016年城镇化率增幅在0.9%—2.2%之间，平均城镇化率增幅为1.6%。晋城城镇化率增幅仅为0.9%，郑州因城镇化率水平较高，增幅缓慢，增幅为1.3%。

非公就业人口占比体现城市经济的活力和可持续性。 中原城市群非公就业人口占比中位值为13.9%，郑州、新乡、长治、淮北均高于20%，活力较强。

B.经济发展潜力

经济是城市发展的主要驱动力，也是房地产发展的重要支撑。我们从城市经济总量基数、人均收入基数、经济发展结构与活力、城市财力水平等层面综合研判城市经济发展潜力。

30个城市中GDP超过均值1878亿元的共有13个，其中超过3000亿的城市有3个，为郑州、邯郸、鹤壁。城市群一般预算收入的均值为132亿元，高于均值的城市共有11个，分别为郑州、邯郸、鹤壁、宿州、南阳、阜阳、许昌、淮北、济源、三门峡、运城。

中原城市群整体第三产业增加值占GDP比重为39%，低于全国51.6%的平均水平； 从产业发展潜力看，30个城市中，只有郑州第三产业增加值超过50%，其余城市均低于50%。城市第三产业占GDP比重＞城市群整体占比39%的有17个，为郑州、洛阳、邯郸、南阳、聊城、安阳、许昌、新乡、晋城、驻马店、运城、周口、三门峡、毫州、济源、漯河、鹤壁。

城市群人均城镇居民可支配收入均值为26448元，低于全国人均城镇居民可支配收入33616元；城市群中有16个城市高于城市群均值，分别为郑州、邯郸、南阳、聊城、许昌、新乡、焦作、菏泽、平顶山、信阳、开封、驻马店、运城、濮阳、济源、鹤壁。城市群城镇在岗职工平均工资的均值为48612元，超过均值的城市共有13个，分别为郑州、邯郸、驻马店、运城、周口、宿州、阜阳、三门峡、毫州、淮北、济源、漯河、鹤壁。

人均存款余额反映当地居民的财富水平，中原城市群整体人均住户存款余额为2.98万元，高于整体水平的城市有12个，分别为郑州、邯郸、聊城、新乡、蚌埠、开封、驻马店、运城、宿州、漯河、鹤壁、晋城。

上市公司数量的多少是反映一个城市经济活力的重要指针。中原城市群A股上市公司数量相对较少，10家以上的仅有郑州和洛阳。

知名大学的创新活力影响和带动城市的创新活力水平。中原城市群“双一流”大学共有2所，主要分布在郑州、开封。

我们对中原城市群各个城市的人口与经济进行了均衡分析。中原城市群人口与经济沿均衡线发展，均衡线以下且偏离越大的城市更应该关注产业发展，其中阜阳、漯河、淮北等城市要重点关注新产业进驻，有可能会带来城市发展的巨变；均衡线以上且偏离越大的城市更应该关注人口政策，其中郑州、邯郸、运城等城市要重点关注人口政策变化带来的人口集聚，有可能会带来人口短时膨胀。

C.市场容量

市场容量指数重点考察城市市场销售规模水平、去化周期及房企进驻，是城市房地产发展的安全边界。该指数我们从市场容量、供地面积、购买能力、房企进驻热度等层面综合研判房地产市场安全属性。

中原城市群城市市场容量基数均值为240万㎡ 。市场容量及安全指数TOP3的城市为：郑州、阜阳、邢台。

中原城市群30个城市2015-2017年商品住宅市场平均年成交面积为240万㎡； 郑州、开封、新乡、信阳、菏泽住宅成交面积分别为1218万㎡、351万㎡、360万㎡、504万㎡及405万㎡，五个城市的销售面积占整个中原城市群成交总量的35.07%。

中原城市群26个城市2015-2017年三年平均土地出让住宅总建设面积为5996万平米，平均成交楼面均价为789元/㎡。

市场容量从商品住宅销售面积和常住人口两个维度考虑。人口规模较大且距离轴线向下偏离越大代表市场潜在容量越大。重点关注城市有宿州、邢台、南阳、邯郸。

D．城市发展潜力

城市发展是城市的未来趋势，也是房地产发展迈向美好生活的主要路径。我们从城市配套、交通、旅游、规划等层面综合研判城市发展潜力。中原城市群城市发展指数TOP3的城市为：郑州、洛阳、邯郸。

①城市配套与环境：

城市配套的好坏直接制约着城市整体房地产发展水平，尤其是重要的医疗、教育等配套资源，第一新财经发布的《中国城市再分级》，把城市从商业资源集聚度、城市枢纽性、城市人活跃度、生活方式多样性、未来可塑性进行了重新评价和定位，具有很好的参考价值。但本书仅从影响房地产市场选择最直接的几个指标进行论证。

从最直接影响房地产的医疗教育配套来看，中原城市群整体配套相对较好，三甲医院共有103所，占全国三甲医院总数1599所的6.4%； 中原城市群共有大专院校151所，占全国大专院校总数2631所的5.7%。

②城市交通：

城市是整个区域交通的枢纽，其交通的便利度和通达性是我们关注的重点。城市轨道交通是大城市房地产市场的重要助推器，影响大城市的板块市场，但本书重要研究城市之间的房地产市场对比，故暂未把城市轨道交通纳入研究范围。

中原城市群是典型的高铁城市群，其周边辐射城市沿高铁线分布。按照国家高铁规划，郑州将建成全国的“高铁心脏”，架构“米字型”高铁格局。

当前郑州已经开通京广、郑西和郑徐高铁，经过郑州的高铁车次533趟，通过高铁能通达的城市数超过120个，未来，郑万、郑合、郑太和郑济4条高铁线路也将陆续建设开通，“米字型”高铁网络的建成将使郑州到合肥、济南、太原、徐州等城市的时间缩短至2小时以内。同时郑州航空港区是集航空、高铁、城际铁路、地铁、高速公路于一体的综合枢纽。

中原城市群中郑州、蚌埠、邯郸、阜阳、长治的交通便利度明显优于其他城市。

③旅游商务：

旅游反映了城市休闲配套资源情况和因旅游带来的短时流动人口流向。中原城市群2016年旅游人次达9.4711 亿人，旅游收入7344亿元；其中，洛阳、郑州、运城及邯郸为重要的旅游城市，四个市旅游人次占整个中原城市群的32.12%；中原城市群2016年人均旅游消费697元，超过整体水平的城市有14个，分别为郑州、开封、洛阳、安阳、焦作、三门峡、长治、晋城、运城、聊城、菏泽、毫州、邢台、邯郸。

中原城市群旅游资源丰富，共有4A级以上景区216个，占全国4A级以上景区1335个的16.18%。目前中原城市群形成了以太行山山水生态精品旅游区、沿黄河三点一线精品旅游线、嵩山文化旅游区、伏牛山山水休闲度假旅游区及豫东平原文化旅游区五大旅游发展线路。

中原城市群共有4A级以上景区215个，占全国4A级以上景区1335个的16.1%。四星级以上酒店693个，其中四星级以上酒店达到100家以上的城市为郑州。洛阳四星级及以上酒店数量超过50家。

④产业发展：

产业是人口集聚的主要因素，产业反映了城市经济支撑资源情况，产业的规划发展状态可以带动人口的流向。根据中原城市群发展规划，依托“米字型”交通网络结构，打造特色鲜明、布局合理的现代产业发展带；其中沿京广发展主轴及陇海发展主轴已经形成，其余两个发展带将随着高铁的建成逐步形成。

中原城市群城市基本面综合排名TOP3的城市为：郑州、邯郸、菏泽。处在城市发展较好区、适中区、较差区的城市个数比为1:14:15。