一、概况及特征

关中平原是华夏文明重要发祥地，是古丝绸之路的起点，城市群地处中国内陆中心，是亚欧大陆桥的重要支点，是西部地区面向东中部地区的重要门户，东邻中原城市群，南邻成渝城市群和长江中游城市群。

我们此次研究的关中城市群包含陕西省的6个城市、山西省的2个城市、甘肃省的2个城市。

从卫星灯光图中可以看出，该区域已经初步形成以西安为核心的城市集群，西安、咸阳已实现西咸一体化。

关中城市群主要特征：

1、关中城市群区位交通优势明显，战略地位显著。

地处我国内陆中心，是亚欧大陆桥的重要支点，是西部地区面向东中部地区的重要门户。贯通西部地区的南北通道和新亚欧大陆桥在此交汇，以西安为中心的“米”字型高速铁路网、高速公路网加快完善，国际枢纽机场和互联网骨干直联点加快建设，全国综合交通物流枢纽地位更加凸显。

2、关中城市群历史文化底蕴深厚、人文旅游资源丰富。

南依秦岭、东跨黄河，具有独特的文化和地理标识，发源和兴盛于此的始祖文化、汉唐文化是中国元素的重要组成。西安、咸阳、宝鸡、天水、平凉、运城、临汾等城市历史悠久，拥有大量珍贵的历史文化遗产和丰富的人文自然资源。城市群内各城市文化同源、人缘相亲、民俗相近、交流合作密切、区域认同感强。

3、关中城市群现代产业体系完备。

工业体系完整，产业聚集度高，是全国重要的装备制造业基地、高新技术产业基地、国防科技工业基地。航空、航天、新材料、新一代信息技术等战略性新兴产业发展迅猛，文化、旅游、物流、金融等现代服务业快速崛起，产业结构4正在迈向中高端。西北唯一的自由贸易试验区和一批国家级产业园区，为现代产业发展提供了重要平台和载体。

4、关中城市群科教创新资源丰富。

科教资源、军工科技等位居全国前列，2016 年，研发经费投入强度超过 3%，拥有普通高校 99 所，在校大学生超过 100 万，两院院士 64 人，各类科研机构 1100 多家，国家级重点（工程）实验室 25 家，国家级“双创”示范基地 4 家，承担着全面创新改革试验、自主创新示范、军民深度融合发展等国家重大改革创新任务。

5、从城市群融合发展看，由于关中城市群腹地较小，自我发展受限，关中城市群应和中原城市群相向发展，构建统一协调发展新机制。

二、城市群综合分析

淮海城市群国土面积为5.7万平方公里，占全国963.41万平方公里的0.59%；地区生产总值为2.1万亿元，占全国63.65万亿元的3.3%；人口为0.5亿元，占全国13.68亿元的3.65%；关中城市群在主要城市群比较中处于相对较弱势的位置。单位面积产值0.15亿元，处于各个城市群最低，人均产值4.12万，高于中原城市群，与成渝城市群基本持平。

关中城市群属于城市群发展的第一阶段，以强核吸附为主要特征，核心城市西安吸附力较强；

关中城市等级体系两极分化严重，处在城市发展较好区、适中区、较弱区城市比例为1:1:8；

从城市群投资潜力雷达图可以看出，关中城市群城镇化率、产业发展、交通便捷度这几个维度发展较高，但其经济活力、市场容量等水平发展较低。

从城市群经济联系强度图可以看出，关中城市群和中原城市群联系最为密切，其次与长江中游、成渝联系较为密切。

关中内部城市经济联系强度表

从关中内部城市经济联系强度表可以看出，西安与咸阳（0.286）联系最为密切，其次西安与渭南（0.049）、咸阳与渭南（0.012）等城市联系较为密切。

运城同时纳入关中城市群与中原城市群势力范围，将运城分别与2个城市群的经济联系强度进行对比分析，运城更倾向于融入关中城市群。

三、城市房地产投资策略

我们从城市发展潜力、房地产市场热度、投资安全性三个单一维度给出城市群各城市排名情况如下图：

核心城市西安处于扫货区，主要是受政府调控影响，房价地价涨幅不大，且三年来的土地供销平衡，未来会存在一个补涨的机会，应抓紧时机，增大土地储备；一般城市大多处在挑货区，城市发展较为缓慢，应谨慎进驻；关中城市群整体发展缓慢，目前地货比整体都相对较低。

根据九宫格阶梯筛选法则，处在阶梯阴影区为重点拓展城市；扫货区积极拓展城市有西安，应积极扫货；黄线框内的重点拓展城市,主要包括渭南；挑货区的重点拓展城市有运城、平凉、商洛、临汾、天水、咸阳、宝鸡、铜川等8个城市。

根据九宫格模型得出关中城市群作战地图，主攻城市渭南。

以行业领先房企投资评审标准作为筛选器，商洛、渭南城市销售利润率为负，除战略考量外，能不进驻则不进驻；平凉、运城、宝鸡、临汾、铜川城市平均销售利润率低于15%，应关注市场风险，重点把控好获取土地位置及价格。

充分考虑TOP50房企之间的竞争平衡，关中城市群各城市中已进驻TOP50房企均未超过30个。