项目定价主要先看全盘定价是多少，全盘定价一般在财务前期进行成本测算的时候，就已经有了一个大概的销售价格指标了，而项目再进行定价的时候主要目的围绕两个方面，其一是保利润，其二是进行价差调整确保全盘去化。

保利润就是项目要达到什么样的利润，就必须要卖多少一平，有的项目会追求高利润有的项目追求高去化，视不同情况而定。但不管是追求哪方面，都需要落实到价差调整这个问题上来，对房源的价差调整主要根据产品业态、产品位置、产品附加值、产品本身素质几个方面来综合考虑。

(1)​ 产品业态：产品业态常见的是别墅、洋房、高层三种业态，不同业态定差价的逻辑也不同，在定价时，要思考哪种业态需要保利润，哪种业态需要走量，哪种业态可以留着慢慢去化，一般情况下，高层主要是走量，价格不能定太贵，洋房需要保利润，比高层价格适度高一些，别墅一般占比不大，而且别墅客户一般关注更多的是项目品质、圈层、物业等多维度的价值，对价格的关注度相对较低，所以在定价上可以适当拉大价格。

(2)​ 产品位置：产品的位置即产品的楼栋所处位置、楼层位置、横向位置三个方面，楼栋位置主要根据楼栋价值排序确定每栋楼的单价差，比如楼王位置就可以定高价贡献溢价，高出的溢价就可以把位置最差最不好卖的楼栋单价拉到最低扩大客户价格选择区间；楼层位置根据房源所处的楼层定差价，一般高层的楼层定价主要受采光影响，中间层定价比较高，顶底定价低，楼层的差价一般在50-100左右，高层除了楼层高低外，还有几个特殊的非常难卖的楼层，分别是4、13、14、18层，这几层再定价的时候也需要特殊考虑，但是不能把这几层价格做到无限低，会让客户心理认为这几层就是有问题的，只能稍微低一点。横向位置，即这一户房源在这一层所处的位置，是东边户、西边户还是中间户，常规情况下，边户因为采光更好，定价会高于中间户，而西户因为有西晒的问题价格相对于东户来讲也要低一些。

(3)​ 产品附加值：产品附加值即房源的花园、露台、阳台等额外赠送，一般洋房的一楼带花园，顶层带露台或者顶层是跃层，所以定价相对其他楼层会贵一些。有的楼层额外带露台、阳台，定价上也要做考量。别墅一般端头的花园相对于中间的花园更大，并且更有独门独院的感觉，定价也会比中间户价格贵。

(4)​ 产品本身素质：房源有没有挡光、是不是腰线层、有没有对角线、背后有没有消防连廊、是不是处在设备层这些自身素质问题对价格也有影响，再定价时这些房源的价格也需要适度拉低。