园区资本经营涉及PPP、产业基金、VC/PE投资、行业并购、融资租赁、资产证券化及IPO上市，等等。

资本经营可以看作是园区经营的至高境界，资本经营离既不开资源整合，又与资金筹措、资产管理息息相关。依托资源整合拓展广博的“政产学研资”资源，让资本经营有了丰厚的“底料”与“食材”；而资金筹措与资本经营都是企业经营或项目管理的重要金融手段，更不用说资产管理之保值增值的过程相伴着更大规模和更具想象空间的资本经营。

基于PPP的复合营建模式，华夏幸福集团陡然幸福了起来，同时，华夏幸福通过旗下太库孵化器的全球技术转移和项目投资及多方资源整合，积攒了一批优质新兴产业项目；北科建通过资产证券化缓解自己多个园区的投资压力；同样是资产证券化，招商蛇口这个缔造了中国园区历史的央企，在园区40周年之际凭借在香港市场RELTs融资近40亿元，再次挥舞了一番领头羊的旗帜；一直被上海同行认为建工业楼宇的张江高科凭借“股东+房东”的产业投资模式给园区界献出一个惊艳案例；众创空间第一股苏河汇的主导业务是整合资本搞项目投资孵化；联合办公的独角兽优客工场耕耘五年终于在美国证券市场上市；重庆依靠产业基金将乌克兰马克西姆发动机招商引入两江新区的工业园，堪称近些年来产业基金招商的最大手笔；天津经开区依靠融资租赁探索为制造业企业开源节流……

资本经营是园区业务做巧做精的方法手段，也是产业地产商做大做强的重要途径。通过资本经营，让园区洞见希望，让产业地产商与美好的未来连线搭接。

资源整合与资金筹措是产业园区营建过程中必须先去开展推进的工作，就像汽车通常标配所设的后驱系统。而资产管理与资本经营是随着产业地产业务的进展深化而展开的经营工作，好比汽车通常加配的前驱系统。有过越野经历的朋友都知道，汽车单凭一轮、两轮驱动是过不了复杂路段的，大的沟坎和湿滑之地，必须启动四驱系统，方能迎难而进、化险为夷。而且遭遇大沟坎或深淤泥，通常由高速四驱挡切换到低速四驱挡，才能保障通过性与安全性。这也再次提醒产业地产商，追求规模（超载）、追求速度（超速）有时候适得其反，尤其面临大风险之际，适当减缓节奏、放慢速度是务实之举，也是避险之道、制胜之道。

园区成长史实际上就是“资源整合”“资金筹措”“资产管理”“资本经营”“四资”组合的恢宏巨制，如图12-2所示。资源、资金、资产与资本，玩转这“四驱”，产业地产商/园区运营商尽管放手一搏。

图12-2 产业园区“四资”驱动系统