以下是开发企业内部对“零售商业地产”的策划流程，也是比较正常的策划流程。但这个流程并不是战略定位策划，而是以企业管理策划为主导的商业地产策划。这种策划很容易忽视一些主要的东西。以下列出了策划过程中容易忽视掉的东西，目的是为了明确“零售商业地产”有哪些环节才是重要的。

（1）市场条件判断：社会生产力水平比较低的项目地区，确定在该地区投资建设大型商业房地产项目。

（2）项目位置选择：选择适合做商业地产开发的地方。

（3）判断可发展规模：依据商业体量和区域经济规模做出判断。

（4）项目土地取得及政府许可：得到项目所在地政府如国土局、计划委员会、规划局、商业委员会等政府机构的批准。

项目土地的取得有两大标准：一是土地规模标准。土地的规模要达到该项目本身功能的需要。二是土地价格标准。土地价格的高低将直接决定项目的竞争优势。

（5）项目定位细化：研究分析该项目的目标客户、市场定位、产品形式、产品特点、启动策略、财务估算等相关问题。

通常第四与第五步同时实施，即在取地的过程中修正项目定位，在项目定位的过程中开始取地工作。

（6）项目规划设计：规划设计机构明确所设计方案的深度。

（7）项目设计、市场方案及财务方案的系统化整合：通过系统调整，验证并确定最终可行的方案。

（8）项目方案的政府许可：项目可行性审批需要半年左右的时间，在此期间合理安排与政府之间的公关活动，包括交通审批、消防审批、规划审批。

（9）项目招投标：各地不同，参照地方文件。

（10）项目的财务核算：对该商业房地产项目的投资成本与收益、投资回报率、投资回报的敏感性等进行专业化的分析。

（11）资金需求方案：成本分析。

（12）项目融资：准确对商业房地产项目的融资策略及方案进行决策。项目商业计划书是其他投资商及金融机构了解该项目的有效渠道。

融资操作的形式主要有两种：一是委托专业的融资服务机构进行融资。另外支付相当于占总融资金额2.5-5%的费用作为融资服务费。二是自己组织融资团队进行融资。需要机构运行，非个人行为。

（13）市场策划及招商

（14）招商。项目招商的方式主要有两种：一是委托专业招商咨询机构进行项目招商；二是自己搭建招商团队进行招商。

（15）价格策略：对商铺的售价进行预测，并依据市场策略进行售价决策。

（16）租金策略：准确的租金定位将提高项目的招商效率。

（17）管理公司的选择。商业房地产管理公司介入的方式主要有管理公司以管理参股和聘请管理公司。一般强调管理公司应该在项目的设计阶段就参与进来。

企业的操作流程是一个大而全的内容。从操作流程中，就很容易弄清楚什么是战略。如果把战略应用在超常规战略定位策划三部曲中，表现则如下所述。

超常规战略定位策划三部曲：

发现味道：通过“七合一战略定位法则”找到那些根植于商圈的味道。

（1）市场条件判断：在社会生产力水平比较低的项目地区确定投资建设大型商业房地产项目。

（2）项目位置选择：选择适合做商业地产开发的地方。

（3）判断可发展规模：依据商业体量和区域经济的规模来加以判断。演绎实施：运用“262实证分析法”再造味道系统，形成价值体系。

（4）项目定位细化：研究并分析该项目的目标客户、市场定位、产品形式、项目特点、启动策略，以及财务估算等相关问题。味道营造：“调制”味道，主要从设计上入手，打造购物乐趣与体验。

（5）项目规划设计：与规划设计机构明确该设计方案的深度。

这五个方面的策划对该项目能否取得最终的成功起到了70%以上的影响。除了这五个方面的策划以外，其他方面则是从管理的角度来进行（常规）策划的，并更加关注战术方面的内容。所谓的战术内容，指的是一个公司开发“零售业商业地产”所必须拥有的人才，而上述提及的“五个方面”的策划内容则是一般中小企业所不具备的。