人才是城市群重要的发展资源，是经济增长的源泉，人力资本轮动新时代的开始，为抢人提供了客观的物质基础。“新一线”和一线城市以及部分二线城市因人口需求新认识产生的压力，是城市抢人的主观因素。同时国家对房地产市场监管政策趋严，对地方政府融资和经济发展构成了新的压力，而通过吸引人才，引导更多的人口落户则也起到了部分解决政府所面临难题的作用。

2018年以来，城市群各主要城市纷纷出台人口新政，拿出杀手锏，吸引高端人才落户。

虽然都有人才政策，但各城市出台后的效果却各不相同。以京津冀城市群为例，5月16日，天津发布“海河英才”行动计划，进一步放宽人才落户条件，不用缴纳社保、不用居住证，本科生只要不超过40岁、硕士研究生不超过45周岁，就可以直接在天津落户，博士研究生落户则不受年龄限制。据天津人社局公布的消息，自“海河英才”行动计划发布以来，不到24小时之内，已经有30万人办理落户申请，2个月内已经有超过6万人办理落户。但几乎是同样的时间，2018年5月，石家庄发布了《关于实施现代产业人才集聚工程的若干措施》。大专及以上毕业生落户手续当日办结，符合条件本科生在市域内购买首套自用商品住房的，不受住房限购政策限制，给予5万元的一次性购房补贴。但政策有了、诚意满满，但效果却平平。

同样的政策效果大不相同，究其原因，一方面是城市资源禀赋不同，天津的直辖市和北方经济中心地位、产业基础好带来的就业机会多、教育医疗资源丰富、空间交通便利距离北京较近都是重要的影响因素；另一方面，要想有流入，就要有级差，一是所属城市与吸引辐射地区的吸引力级差，二是当地的经济承载力和人口相比有较大空间，要确保人口增加后，人口与经济依然能均衡发展，这样人才才能真正落下来，城市才能获得新的发展动能。

再看看武汉和长沙的人才新政中的购房政策对比，不得不说，两座城市间火药味十分浓厚。在无房上的界定，武汉相对严格，要求3年无房产交易记录；长沙则较为宽松，1年内无记录即可。在房源范围与选房优先顺序方面，长沙也是十分给力，所有“限地价竞房价”项目，建面144㎡及以下的房源，均必须先满足刚需；而武汉限定新建项目备案价格1.8w/平以下，建面120㎡以下，随机选取不少于40%比例房源提供给刚需优先选房。

在各地近两年花样百出的人才政策方面，相对武汉大学生“8折购房”、西安“大学生携学生证入户”的政策，长沙的人才新政在宣传传播和轰动性上也是不及的。但近两年的常住人口增量数据说明，长沙则是远远超过中部包括武汉在内的其它城市，成为连续两年中西部增长最快的城市，也是全国最大的黑马。2016年长沙市户籍人口迁入15.52万人，其中近60%是由于购房和经商。除了人口新政外，长沙房地产性价比高，既宜居，又是房地产投资的洼地。近年长沙的房价均价水平一直是中部省会最低，但人均GDP、城乡人均可支配收入均居中部省会城市首位，长沙是收入和房价性价比较高的城市。

二、城市群综合分析

长江中游城市群国土面积31.7万平方公里，占全国的3%；地区生产总值7.3万亿元，占全国的9.75%；总人口1.3亿人，占全国的9.3%；

长江中游城市群国土面积居城市群之首；经济总量位于长三角、珠三角、京津冀之后，居第四位；人口总数位于中原城市群、长三角城市群之后，居第三位。

目前，长江中游城市群常住人口城镇化率为57%，与我国常住人口城镇化率基本持平。武汉、长沙、南昌三地城镇化率均高于70%，分别为80%、76%及72%。长江中游城市群到2020年城镇化率将达到60%，预计有330万人实现城镇化。如能达到长三角城市群68%城镇化率水平，预计有1360万人实现城镇化。

而从商品房销售金额对比来看，长江中游城市群与其他城市群相比差距非常大，仅占长三角的1/6，房地产市场成熟度较低。

强核阶段模型

长江中游城市群属于城市群发展的第一阶段，以强核吸附为主要特征，核心城市武汉、长沙吸附力较强；

金字塔型

长江中游城市等级体系较匹配，处在城市发展较好区、适中区、较弱区城市比例为2:7:19；

从城市群投资潜力雷达图可以看出，长江中游城市群是国内较具有发展潜力的城市群，除经济总量、经济活力情况外，其他12个维度发展较均衡。

从城市群经济联系强度图可以看出，长江中游城市群和中原及长三角城市群联系最为密切，其次与山东半岛城市群联系较为密切。

从长江中游城市群经济联系强度图可以看出，鄂州和黄冈（0.156）、湘潭及株洲（0.108）联系密切；

武汉、长沙及南昌对省内原城市群经济强度影响辐射力较强，武汉对湖南及江西的城市影响辐射力虽不及长沙和南昌，但仍有一定的影响辐射作用；长沙及南昌对省外的辐射影响力几乎可忽略不计。

上饶和抚州2个城市同时纳入长江中游城市群与海峡西岸城市群势力范围，将2个城市分别与2个城市群的经济联系强度进行对比分析，上饶更倾向于融入海峡西岸城市群，抚州受2个城市群影响均较弱。

三、城市房地产投资策略

我们从城市发展潜力、房地产市场热度、投资安全性三个单一维度给出城市群各城市排名情况如下图：

核心城市武汉、长沙处于捡漏区，武汉的城市基本面强，发展潜力较大，最近几年供销平衡，应拓宽拓展方式和地点，从外围市场获取优质的大型地块；长沙市场略显过热，近期土拍市场采用摇号，宜集中精力，围剿2-3块；

南昌虽目前城市发展一般，但作为省会中心城市，未来应有更快的发展速度和较好的发展前景，应加快在核心区的拓展；

其他大部分城市处于挑货区、进取区，平均地货比还相对较低，是进入的较好时机；

长江中游城市群处于长江流域经济带的中心区域，将来具有很好的发展前景，目前地货比相对较低，公司应加大力度，成为京津冀之后的另一支撑。

根据九宫格阶梯筛选法则，处在阶梯阴影区为重点拓展城市：黄线框内的重点拓展城市,主要包括常德、襄阳、宜昌，南昌、株洲、衡阳（衡阳如剔除城投自挂自摘影响，其市场热度会有较大幅度提升，但整体仍属于重点拓展城市）；挑货区重点拓展城市有15个，除我司已进驻的岳阳、宜春、娄底、益阳外，还应关注九江、咸宁、荆州、鄂州、鹰潭、孝感、黄石、抚州、荆门、萍乡、新余等15个城市；上饶处在快销区，应注意风险防控。