目前城市综合体（以零售为主导的地产开发）的开发已经达到了市场需求的警戒线。解决这个问题的办法就是战略定位要准确。从经验主义出发的开发者对于这样一种认识则是不以为然的。还有一些开发者是地产投资商，他们把商业当作地产来做，这与发达国家以商业为导向的运营模式有着很大的不同。中国的商业是圈地模式，发达国家的商业是运营模式，前者是地产模式，后者是商业模式。即使像沃尔玛这种国际大型零售业巨头，它在中国的运营也不得不适应中国地产模式的实际。2014年9月初，沃尔玛对外发布消息称其在中国自行开发、建设以及经营管理的购物中心将在广东珠海举行奠基仪式，并声称该购物中心计划投资6亿元人民币将建筑面积扩至10万平方米。对于此举，我认为这是沃尔玛不堪忍受租金的上涨而被迫自己来开发拓展的结果。同时，这也是沃尔玛被中国“商业＋地产”的模式所带来的巨大商机所吸引。近几年，茂业百货、百盛商业、新世界百货等国内传统百货业的各项平均数据显示，物业租金、员工成本分别上涨了14%和18.5%，而同期的营业收入只增长了8.8％。另一方面，“万达模式”所引领的商业地产方兴未艾，这不能不说“商业＋地产”的模式依然具有很强的吸引力。

以“零售业商业地产”为主的商业地产，主要指的是中小型商业地产。开发企业在做中小型商业地产的时候强调要走精细化道路，并强调情调很重要而味道更重要。此外，还要求要别致，要有故事。体量越小的商业，它们越是要求要达到这样的标准。这样就可以跟万达的商业地产区别开来。万象城等资金雄厚的商业地产的企业开发模式不仅仅是经营上的错位，更主要的是味道上的错位。要想做到“小而精”，就要避免面积不大却要求“大而全”。

“小而精”的商业将会影响商业地产的商业走向。像屈臣氏、7-Eleven便利商店等就是“小而精”的商业。此外，华润也正在开发“小而精”的超市，并且正在逐步形成一种新趋势。

在台湾地区（跟港澳台相关的词语要注意），这种做法现在已经形成了一种商业气候。倘若回到20年前，这种做法在台湾地区仍不过是一种趋势而已。然而，大陆很多地方的商家还在学习“台湾商业街”的模式。他们也只不过是学到了形式而没有学到内涵，学到了如何做商业买卖却没有学到真正的商业哲学，即人文和商业相结合的“味道”，故事和商业结合的“味道”。

再看日本的商业，这种对比的差异则更加明显了。20世纪（一般格式为某世纪末年代）80年代末，当我还是一名室内设计师的时候，日本的商业室内设计及其效果图已经是我们这些设计师进行室内设计的蓝本了。他们瞄准的都是一些“小而精”的商业。即使到了现在，对于他们的设计水平，我们仍然是望尘莫及的。

经济的发展决定了商业的状态，粗放式的经济与之相匹配的自然是粗放式的商业。但随着居民可供支配的收入的增加，这种粗放式的状态正在发生改变。“生活方式”的变化及升级必然会带动“营商方式”的升级，转而精细化的商业就会成为一种自然的需要。

早在20年前的深圳，屈臣氏还是一种比较时新的商业；早在10年年的内陆，屈臣氏也是一种比较时新的商业，而现在，类似于屈臣氏这样的精品小店随处可见并且层出不穷。