城市规划包括总规、控规(含规划设计条件)、修规。
(一)总规
总规,全称城市总体规划,是指当地政府依据国民经济和社会发展规划,以及当地的自然环境、资源条件、历史情况、现状特点,统筹兼顾、综合部署,为确定城市的规模和发展方向,协调城市空间布局等所做的一定期限内的综合部署和具体安排,包括土地性质、区域容积率、建筑密度。
简单地说,就是政府根据当地的资源禀赋,结合未来的开发规划,对未开发的区域做的总体规划。
如果需要修改总规,在具备条件的情况下,可以上位规划要求、行政区调整、重大工程建设、评估确需修改、审批机关认为应该修改等理由去报批。
此外,总规之下常常还有城市分区规划,其在总规的基础上,对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础设施的配置做出进一步的安排,以便与详细规划更好地衔接。主要内容包括:
确定分区的空间布局、功能分区、土地使用性质、人口分布、建设用地的容量控制指标。
确定绿地系统、河湖水面、供电高压线走廊,对外交通设施用地界限和风景名胜区、文物古迹、历史文化街区的保护范围,提出空间形态的保护要求。
确定市、区居住区级公共设施的分布及用地范围,控制原则。
确定主要市政公用设施的位置。控制范围和工程干管的位置、走向、管径,进行管线综合。
确定城市干道的红线位置、断面、控制点坐标和标高,确定支路的走向、宽度,确定主要交叉口、广场、公交站场、交通枢纽等设施的位置和规模,确定轨道交通线路走向及控制范围,确定停车场的位置和控制范围。
(二)控规
控规,全称控制性详细规划,以城市总体详细规划或分区规划为依据,确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置,以及空间环境控制的规划要求。
控制性详细规划文本的内容要求:
总则:制定详细规划的依据和原则,主管部门和管理权限。
土地使用和建筑详细规划管理通则——各种使用性质用地的适建要求、建筑间距的规定、建筑物后退道路红线距离的规定、相邻地段的建筑规定、容积率奖励和补偿规定、市政公用设施、交通设施的配置和管理要求、有关名词解释、其他有关通用的规定。
地块划分,以及各地块的使用性质、详细规划控制原则、规划设计要求。
如果需要修改控规,一般在本级部门审批,上级备案记就行。一般以社会经济原因来报批,比如以该项目落地后可拉动经济(产值、税收、就业等)来修改规划。
注意,看地时拓展人员一定要拿着法定的规划图去看,因为建筑物的现状不一定是完全按照规划建的;看二手地不仅要看手头证件,还要看政府的法定规划,证件合法等于过去合法不等于现在合法。
比如在工业地上建了写字楼,无法办证,只能租用,收购的时候就要注意,如果手续没有调整,最后这块地还是会被政府收回,不能合法出让,即使侥幸通过,也会被整改收回;不能抵押,很难转让,即使转让发告知说已经可以变性。一定要注意,只有政府出具的调规文件才有法律效力,如果只是有自然资源局出具的文件是没有法律效力的。
在确定了控规后,就要制定规划设计条件21。
规划设计条件是贯穿规划实施管理全过程的重要线索,是对建设用地及建设行为有效实施控制引导的核心手段。
规划设计条件一般包括规定性(或称限制性)条件和指导性条件。
(1)规定性(限制性)条件,要求规划设计必须遵守,建设单位必须遵守。一般包括用地范围、土地性质、开发强度、环境指标中的绿地率(绿地总面积/地块面积)、交通组织、相邻关系、市政设施、公共设施、“四线”管制、公共安全。
(2)指导性条件,建设单位则根据建设项目的具体情况尽可能遵守。一般包括人口容量、环境指标中的绿化覆盖率和空地率、环境景观、城市设计。
作为用地规划许可的核心内容,以及国有土地使用权出让合同的重要组成部分,规划设计条件涉及建设项目开发强度等多项规划指标,一般情况不得变更。
确需变更的情况下,必须由相关单位向规划主管部门提出申请并说明变更理由,由规划主管部门依法按程序办理。
(三)修规
修规,全称修建性详细规划,很多地方也简称为“详规”,以城市总规、分区规划或者控规为依据,制定用于指导各项建筑、工程设施的设计和施工的规划设计。
根据建设部《城市规划编制办法》,修建性详细规划应当包括下列内容:
建设条件分析及综合技术经济论证。
建筑、道路和绿地等的空间布局和景观规划设计,布置总平面图。
对住宅、医院、学校和托幼等建筑进行日照分析。
根据交通影响分析,提出交通组织方案和设计。
市政工程管线规划设计和管线综合。
竖向规划设计。
估算工程量、拆迁量和总造价,分析投资效益。
与总规、控规这种只有一张图或者表的规划相比,修规更加详细,以具体的建设项目为依据,实施性较强,通过很形象的方式(如模型、透视图等)将规划范围内的道路、广场、绿地、建筑物、小品等要素表现出来,具有直观、形象的特点。
此外,与总规、控规必须由政府编制不同,修规的编制主题更加多元化,既可以是政府,也可以是开发商或者拥有土地使用权的业主。
(四)概念规划
除了这几个“规”外,有时候我们也会接触到“概念规划”,那么概念规划又是什么呢?这个概念规划一般和上面的不是一个层级了,是开发商委托设计单位来制定。
对于项目开发人员来讲,那些被渲染得非常漂亮的效果图就是概念规划图了。
而概念规划的具体内容,则是甲方在给出地块的详细信息和诉求后,委托乙方在限定条件下给出的设计成果。注意,这个成果只是“概念”,并不完全和最后建出的建筑物一致。
图4-1 概念规划图参考
表4-2列出的常用的概念规划的设计任务书模板供参考。
表4-2 常用的概念规划的设计任务书模板
序号 | 章节 | 内容 | |
1 | 项目概况 | 项目名称 | |
项目位置 | 宗地位置、宗地四至范围 | ||
项目用地 | 宗地地块构成、内部情况、地形图 | ||
项目规模 | |||
地块周边条件 | 周边用地功能布局、基础设施条件 | ||
道路交通条件 | 地块周边道路交通条件、内部道路交通条件 | ||
2 | 设计依据及原则 | 设计依据 | |
设计原则 | |||
3 | 设计内容 | 项目定位策划 | |
总体规划设计 | |||
建筑设计 | |||
经济技术指标 | |||
分期开发建议 | |||
项目风险提示 | |||
4 | 设计目标及要求 | 设计目标 | |
设计要求 | 设计深度、设计风格(建筑风格建议、园林风格建议)、其他要求 | ||
5 | 设计进度及成果提交 | 应完成的设计成果 | |
形式及数量 |