1978年，中国第一个对外开放的工业园区——蛇口工业园创立。“园区+地产”即产业园的商业模式第一次出现在世人面前，其如雨后春笋般的迅速崛起，成为了许多地方政府与地产企业的核心生产力。

(我国第一批国家经济技术开发区大致整体收益)

这一阶段的产业园园区发展基础十分薄弱。在传统观念的束缚下，园区远离主城区，不仅缺乏最基本的生产条件，也无法借力母城的已有产业基础。同时，由于当时中国还在快速发展简单，国内的各大工程都在开工，相应的建设资金的支持相对短缺；此外，由于引资工作初起步开启，也导致了产业园的资金缺口较大。

尽管这一时期的产业园整体还是以规模较小、技术含量低、劳动密集型产业为主，但是对于我国整个产业园的发展来说却是十分重要。其开辟了经济发展新模式，把”产业园”理念从纸上到落地实践；产业园之间的相互借鉴、学习，也为产业园区建设发展提供基本模板参考。

产业模式上，中国第一代产业园区是随着改革开放的浪潮而出现的，主要以低端劳动密集型产业为主，其产业园功能和形态比较单一，仅是以满足企业的生产制造功能为主。