不是说泛商业地产不应注重设计，而是说在注重设计的同时，还要特别注重“商业味道”，这就是泛商业地产的营销难度所在。

上海的田子坊可算是营造“商业味道”的始作俑者之一。

“田子坊”，其名其实是画家黄永玉多年前给这旧弄堂起的雅号。据史载，“田子方”是中国古代的画家，取其谐音，用意自不言而喻。这就给曾经的街道小厂、巷子废弃的仓库、石库门里弄的平常人家抹上了“苏荷”（SOHO)的色彩，为其增加了艺术气息。

田子坊是里弄民居味道，弄堂里除了创意店铺和画廊、摄影展，最多的就是各种各样的咖啡馆。在闲散的下午，就着弄堂里的习习凉风，明媚的阳光铺在地上，空中满是慵懒的咖啡香味，有“偷得浮生半日闲”的意境。

田子坊向人们展现出上海亲切、温暖和嘈杂的一面。田子坊最大的特色是依然有很多居民在这里生活，它是活的街区。这里的人们还在使用80年代标志装修的绿色信箱，家庭主妇们在杀鸡宰鱼，洗干净的衣服就晾在走道上。这种环境给人一种出人意料的艺术美感。有些弄堂建于1933年，散发着古老的气息。

田子坊内的一座五层厂房已改建成都市工业楼宇。在5000平方米内引进了10个国家与地区的艺术人群，他们在这里设立了设计室、工作室。厂门前，10根旗杆上飘着10面不同国家的国旗，远远看去，这景象像是在开一个小型的国际艺术博览会。中西方文化在这里交融、碰撞。在这个巷子里，你能看到来自世界各地的游客，其实，游客们追求的就是田子坊散发的独有味道。

著名画家陈逸飞等名家很早就在田子坊设立了工作室，尔冬强、王劼音、王家俊、李守白等艺术家的工作室和一些特色工艺品商店先后入驻泰康路，所以田子坊也是上海创意产业的发源地，是上海最早建立、最具影响力、知名度最高的创意产业基地之一，也是既有严格的管理，又允许消费者随意进出的文化产业街区。田子坊依然是个集文化、餐饮、休闲、购物为一体的综合性消费场所。田子坊具有鲜明的平民风格，因而更具有“味道”。

老上海的味道，加上现代艺术的气息，就形成了田子坊的独特味道。这种“味道”会让游客终生难忘。田子坊既有旧时代的烙印，又有现代人可以参与其中的活动。在这里，游览者流连忘返，他们的思绪可以回到解放前的老上海，可以看到一个时代的生活哲学。

我曾和一位在日本生活过的台湾人在田子坊吃日本菜。来到此地，一向不怎么喝酒的他也开始与我推杯换盏。

我问他：“为什么喝了这么多酒？”

他说：“这里的味道让我回想起很多美好的事情！”

我们虽然不能把田子坊看成一般的泛商业地产，确切地说，是旧城改造，但是其“商业味道”的成功营造是值得无数旧城文化旅游改造项目及泛商业地产项目借鉴的。

其实，做到这种程度，田子坊已经不需要营销了，这也是我所推崇的，即一个好的战略定位，其营销本身已经完成了80％。