一、概况及特征

徐州古称彭城，历史上为华夏九州之一，自古便是北国锁钥、南国门户、兵家必争之地和商贾云集中心，一直是淮海地区的政治、经济、文化中心。徐州有超过6000年的文明史和2600年的建城史，是著名的帝王之乡，有“九朝帝王徐州籍”之说。徐州是两汉文化的发源地，有“彭祖故国、刘邦故里、项羽故都”之称，因其拥有大量文化遗产、名胜古迹和深厚的历史底蕴，也被称作“东方雅典”。

淮海主要是指包括淮阴与海州地区（江苏连云港）在内的苏鲁豫皖四省交界地区，它东濒黄海，西连中原，南邻江淮，北接齐鲁。淮海地区是历史自然形成的经济区域，山水相连、习俗相似、道路相接、商旅相通，自古以来区域之间就保持和延续着密切的人际交往、经济贸易、文化往来和社会联系。

淮海城市群地处淮海流域，位于新亚欧大陆桥经济带与东部地区的交汇处,以徐州为中心城市，主要包括山东枣庄、济宁,江苏徐州、宿迁、连云港,安徽淮北、宿州以及河南商丘等8个城市。

从卫星灯光图可以看出，徐州是该区域的核心城市，徐州四省通衢,交通发达，其余城市围绕徐州沿陇海和京广线分布。

淮海城市群主要特征：

1、淮海城市群为四省交界区域，区域经济整合难度较大，但具有较强的战略意义；

淮海城市群既是“一带一路”的交汇点，又是“丝绸之路经济带”东部开放的前沿阵地，从国家城市化战略布局看，必将有利于城镇化“两横三纵”战略的实施；从提升区域发展水平看，可以实现整合资源、差别竞争、一体化发展，对于提升这一区域的整体发展水平、优化全国生产力布局具有重要促进作用。

2、徐州定为国家中心城市，发展潜力巨大；

徐州是传统的淮海经济区的中心城市，具有重要的战略地位，同时国务院和江苏都支持徐州建设淮海中心城市。除了显著优越的地理位置之外，其经济、教育和产业结构等方面，都具有较大的优势，并影响和辐射周边区域。

3、城市群交通发达，路网完善；

京沪、陇海两大铁路干线开往四方，4条高速公路联通全国，20条航线飞向世界，还有京杭大运河穿城而过，华东输油管网纵贯南北。徐州，放大区位优势，构成铁路、公路、水运、航空、管道“五通汇流”的现代化立体交通网络。

4、城市群地缘上和山东半岛城市群更接近。

从空间结构和历史维度看，淮海城市群和山东半岛城市群、中原城市群同属于黄淮海平原区域，其经济和人口往来非常密切；从城市群发展策略看，淮海经济区应积极与山东半岛城市群融合发展。

二、城市群综合分析

淮海城市群国土面积占全国的0.59%，地区生产总值占全国的3.3%，人口占全国的3.65%。淮海城市群，单位面积产值0.4亿元，处于各个城市群最高，人均产值4.2万，高于中原城市群、太原城市群，与太原城市群相差不大。

目前，淮海城市群常住人口城镇化率为53%，低于我国常住人口城镇化率57.4%。

而从商品房销售金额对比来看，淮海城市群与与长三角、珠三角、京津冀城市群相比差距非常大，其商品房销售金额仅为0.4万亿元，房地产市场成熟度低。

淮海城市群属于城市群发展的第一阶段，以强核吸附为主要特征，核心城市徐州吸附力较强；

淮海城市等级体系较完善，为纺锤体结构，处在城市发展较好区、适中区、较弱区城市比例为1:5:2；

从城市群投资潜力雷达图可以看出，淮海城市群的城市等级体系、产业发展水平以及财富水平较高，但人口、经济等其他维度均较低。

从城市群经济联系强度图可以看出，淮海城市群和山东半岛城市群、中原城市群联系最为密切，其次与长三角城市群、长江中游城市群联系较为密切。

淮海内部城市经济联系强度表

从淮海内部城市经济联系强度表可以看出，徐州和枣庄（0.035）、徐州和宿州（0.027）、徐州和淮北（0.022）等城市联系较为密切。从整体来看，徐州相对于其他城市和周边城市联系较为密切。

宿州、淮北和商丘3个城市同时纳入淮海城市群与中原城市群势力范围，将3个城市分别与2个城市群的经济联系强度进行对比分析，3个城市均更倾向于融入淮海城市群。

三、城市房地产投资策略

我们从城市发展潜力、房地产市场热度、投资安全性三个单一维度给出城市群各城市排名情况如下图：

淮海城市群核心城市徐州及一般城市大多处在进取区；徐州由于贾汪区大量的土地供应拉低了地价涨幅，增加了去化周期，导致市场热度不够高。但从整体来看，相比起徐州的城市基本面，其市场热度也不算高，应加大徐州的拓展力度；淮海城市群紧邻长三角，徐州新列为国家中心城市，人口基数大，具有较好的发展前景，目前地货比整体都相对较低。

根据九宫格阶梯筛选法则，处在阶梯阴影区为重点拓展城市：徐州处在扫货区与进取区交界，应重点关注；黄线框内的重点投资城市,主要包括商丘、宿迁、枣庄、连云港；挑货区的重点拓展城市有淮北、宿州。

根据九宫格模型得出淮海城市群作战地图，主攻城市有商丘、宿迁、枣庄、连云港和徐州等城市。

以市场化公司一般选取的投资评审标准作为筛选器，安阳城市平均销售利润率低于15%，应关注市场风险，重点把控好获取土地位置及价格。

充分考虑TOP50房企之间的竞争平衡，已进驻TOP50房企均在30个以下。