自由读 — 二、社区商业的几个特性

1．有限辐射

社区商业一般会围绕社区出入口和重点商户，形成一定的密度和聚集度，因而呈现出一定的地域特性，因为居民消费便利的需求，辐射是相对有限的。目前的商业竞争因层级市场的不同，单项目性商业已经很难超过3公里范围。当然，这一有限性受社区商业规模、业态组合、业态特性、居民能力等要素的影响。一般而言，越是高级的城市，半径会越短，但厚度亦越高。

辐射的有限性也决定了社区商业的风险及稳定性，单点缺乏持续放大的可能性，但也更加需要进行社区深耕和客户深耕。

2．业态动态重复度相对高

社区商业的业态会一是会随着社区的成熟度不同呈现不同的阶段特性，二是成熟后会形成相对合理的功能业态组合；三是业态中不同的类型具有相对较高的重复性，比如一条街上可能有数家超市、理发店、彩票店、中介、餐饮等。

动态重复性决定了社区商业更多是以质量取胜。就大众创业者而言，很容易死掉，也很容易把对手逼死，市场机会和切入点更多，但对经营质量的要求更高。因此，社区商业的转租率特别高。

表2-2为社区商业业态。

表2-2社区商业业态（非完全列举）

阶段	基础购物	餐饮	服务	休闲娱乐
过渡期	建筑装潢装饰店、五金店、小型日用杂货店、超市、家具店	大众餐饮	电讯	/
稳定上升期	综合超市/标超、百货店、书店、眼镜等	大众餐饮、品牌餐饮	美容美发、医药店、干洗、银行、邮政、保险、地产中介	足浴、按摩
成熟期	超市、便利店、服装专卖店、品牌商品专卖店等	大众餐饮、品牌餐饮、特色餐饮	美容美发、体彩、电讯、银行、证券、邮电、培训社区公共服务等	茶馆、酒吧、娱乐、健身、KTV等

依照社区的规模，上述业态有一个逐步调整的过程。

3．组合丰富性

围绕居民各层次的需求，社区商业难呈现主题化。一些大的商业体可以具备主题化元素，但很难用单一业态生存。

对大众创业者来讲，组合的丰富性决定了社区商业的业态品种及切入点很重要。