诺贝尔物理奖得主杨振宁先生曾经到访清华大学科技园，清华大学领导希望杨先生给清华科技园提些建议，杨振宁不无遗憾地说：“就是缺个喝咖啡的地方”。先生一席话，点醒园中人。其后，清华大学科技园相继出现了四家咖啡店，而各类餐饮店也陆续开张纳客。

产业园区的商业配套及生活配套（如图2-9所示），体现着园区的规划水准和运营能力。商业配套、生活配套不健全，园区毫无生气，宛如死水一潭。

图2-9  产业园区的商业配套、生活配套

一、创业咖啡，咖啡只是点缀

杨振宁先生希望有个喝咖啡的地方，而眼下北京中关村等产业聚集区不仅不乏咖啡的店，而且出现了很多创业咖啡店。其中，如车库咖啡、3W影院、必帮咖啡等创业咖啡店甚至成为了业界的标志性代表。

从中关村开始扩散，国内的创业大潮正引爆着新一轮咖啡店创业潮。上海、武汉、长沙、天津等地纷纷跟进。到创业咖啡店里坐坐、看看、聊聊，对创业者来说正成为一种积极的生活状态，对局外人来说则是一种时髦体验。

创办创业咖啡的和享受创业咖啡的，都是一群有梦想的人。对于创业咖啡店的创业者来说，这是“天时、地利、人和”的事。无论距离商业化还有多远，他们已经离自己的梦想越来越近，这些尚不起眼、小有名气的咖啡店，幸运地踩准了创业服务业蓬勃兴起的节奏。创业咖啡店的价值，并不在于咖啡店本身，甚至咖啡只是点缀，人们关注的、融入的正是一种圈子生活、圈子文化与圈子经济。

产业聚集区里的创业咖啡店，既是一道独立的风景，也在为园区完善商业、文化配套。创业咖啡营造出独具魅力的园区文化氛围，提升、丰满着产业环境。

二、小配套，盘活产业园

某市高新区软件园是国家级软件园，早期建在市区，后由于高新区整体扩展，软件园迁移到城市近郊并扩大了建设规模和提升了物业档次，园区现代化的建筑条件相当不错。新址离老址并不算太远，但由于新址园区的综合配套尚不完善、交通也不方便，造成新址软件园招商运营不利。为此，软件园出台了一系列十分优厚的政策吸引企业，一时间一些科技企业进驻了新址软件园。但好景不长，不少企业陆续撤离或准备离开新软件园。

一位已经离开的IT公司老总的话代表了这些企业的心声：“在新软件园，房租是便宜了，各种优惠政策也不少，但最基本的员工进餐、加班住宿和往来交通都不完善、不到位。我们不能老吃附近镇里居民卖的盒饭吧。班车和公交车太少，交通成本太高。日常加班，我们不能总住在附近居民开的简易客房吧。唉，留不住员工啊。各方面比较起来，成本并不低，还不如回到市里的园区。”

园区综合配套不完善暴露的是服务意识和整体规划的问题。广东经济发展较早较快，工业园区的数量在国内数一数二，但早期建设的园区都显现出综合配套欠缺的短板。

广东中山市针对工业园区综合配套设施建设分散，于2007—2008年特别划拨服务业发展专项资金，分别对东区白沙湾工业园、小榄金蕊创业园、板芙顺景工业园、黄圃马新工业园、大雁工业园等多个园区的生活配套区给予了有力扶持。

东区白沙湾工业园生活配套区项目，集中为各厂企员工提供生活服务。

小榄金蕊创业园生活配套区规划建设集体宿舍、高级公寓、休闲健身广场、生活广场、商场食街等设施。

板芙顺景工业园生活配套区建设有图书阅览中心、培训中心、邮电、电讯，以及员工餐厅、商铺市场、户外运动建设场所等服务设施，为园区各厂企员工提供完善的生活服务。

大雁工业园生活配套区引入3家小超市，6家快餐店，并有社区卫生站、五金店、电脑店、福利彩票店、邮政取款机等各类服务设施店，有60家企业共约1300人享受配套服务。

马新工业园生活配套区17间商铺入驻了小超市、百货、饭店等多家商业设施，宿舍楼现有约20家企业1200多名员工入住，园区建设为周边企业的员工解决了住宿问题，提供了方便及安全卫生的生活环境，从企业主到企业员工都乐于在此创业、工作和生活。

园区综合配套包括商业配套、生活配套，以及社区配套等，涉及各式餐厅、超市、便利店、街区商场、公寓、住宿酒店、银行、邮局、电讯店、洗衣房，以及幼儿园、学校、医院等。此外，还包括咖啡店、酒吧、健身房、美容店、数码店、书店、图书馆、影院等商务配套设施和文化配套设施。依笔者看来，园区综合配套可以划分为三个层级：

第一层级：满足“食”“行”“住”的“基本需求”。“食”有员工食堂、招待餐厅等。“行”，毗邻地铁站、公交站点林立。“住”，有相当规模的蓝领公寓、白领公寓。

第二个层级：满足企业的日常商务需求和员工的职场生活需求，可称为“常规需求”。包括小型银行或储蓄所、数码速印店、便利超市、快捷酒店，等等。缺少这些配套，企业日常经营和员工职场生活都会很不方便。

第三个层级：满足园区自身及周边一定区域的“发展需求”，即可以让园区实现自给自足，满足园区和周边工作、生活和休闲娱乐的一切需要，这也是现代多功能、综合型园区的特点。此时园区提供的不仅仅是办公作业空间，还要具备不同档次的餐饮饭店、住宿酒店，中大型超市与银行、大型社区公寓，还可能引入时尚咖啡、美容店、健身中心、娱乐中心、书店书吧、影院剧场，等等，甚至建有社区医院、幼儿园和学校等。

当然，如果园区综合配套的第三层级涉及的各个业态规模足够大，那就不是“小配套”的问题了，将进阶到区域“大配套”阶段。

三、大配套，铸就产业新城

融产业、商业和住宅于一体且规划合理的产业新城（参见第一篇第四节《跨界•融合•升位，演绎产城一体》的内容），同普通的产业园区相比，不仅规模宏大，而且具有更加多元的产业组合和商业形态。

一个产业新城可能建设、集聚多个产业园区或产业地产项目。产业新城可能是大中型城市的城市副中心，也可能是区域产业结构调整升级和城市化带来的小城镇整体建设提升，无论怎样，产业新城的土地面积、建筑规模、产业规模、企业数量与经济总量，以及商业设施体量、文化设施规模，都应该大大超出普通的产业园区，其技术经济数据可能是数倍、甚至数十倍于普通园区的统计数字。

天津经济技术开发区已逐渐发展成产业新城，其功能区的GDP占天津全市比重接近五分之一。产业新城的综合配套不但涵盖了满足产业园区发展需求的商业商务、社会生活等综合配套内容，还包括了城市供水、供电、燃气供给、市政供暖、道路交通，以及污水排放和垃圾处理等市政建设配套内容，是真正意义的“大配套”。

有业内人士给出了产业新城项目中产业物业、商业配套、住宅配套的理想用地比例，如4∶3∶3，抑或4∶4∶2和4∶2∶4，但这仅仅是参考。

每个产业新城项目的区域状况、资源禀赋、物业需求、发展定位千差万别，建设用地比例和投资建设内容也会各有千秋，但产业用地一定占主导。一些住宅开发商和商业地产商转做产业地产，通常把住宅和商业配套的比例做得较高，这既是经营定向思维使然，也显现了传统地产商操盘经验和能力所在。

早些年，苏州工业园中的上班族在早晨和中午的饭点时间是最发愁的时候，大家通常在为哪里进餐纠结。商业街的商家有限，且更适合聚会，却并不适合上班族的工作餐。遇节假日，由于客流量骤减，很多餐厅干脆关门歇业，写字楼里的白领们只能选择全家便当来解决吃饭问题。

左岸商业街、湖滨新天地、邻里中心等早期苏州工业园的商业项目改善了园区的人居环境，形成了初步的商业配套。

此后的2009年至2013年，圆融时代广场、苏州印象城、环球188购物中心、湖东欧尚星塘店超市等一批商业配套设施相继建成开业，丰富了区域的商贸业态，更便利了周边白领及社区居民的生活，金鸡湖畔也平添了一道亮丽时尚的风景。

一条轨交一号线，成就了星海生活广场庞大的地下商业空间，满足了各方人群的多元化消费需求。那些在写字楼里的白领们，走出电梯就可以直接进入地下通道来到园区星海生活广场进餐、休闲、消费。

 “苏州工业园的名字有一点误导，”苏州工业园主任杨知评感慨地说道，“她不是工业园，而是一座城市。”

综合配套是园区的“影子”，通过“影子”可以了解产业园区建设者、经营者的建设理念、规划思路、服务意识和运营能力。园区配套设施不同于公共服务平台，它一目了然地设在那里、摆在那里，很容易让人们去感知体味。坐在园区的咖啡屋里，边品咖啡，边思事业，是一件惬意的事情，可除此之外，我们对园区的期冀还有很多……