在产业地产投资选址过程中，各个产业地产公司都会对意向区域进行考察、调研、评估，投资拓展团队一般会采用类似《产业园区土地选址评估表》这样的指标体系进行较系统的打分评估。评估指标通常涉及区域社会经济综合发展数据、产业基础、人才基础、市场环境、政务政策环境、社会人文环境、金融环境以及区位地段、道路交通等一系列因素指标，其中产业基础、市场环境等多项指标还会涉及产业和地产两块内容，很多数据信息来自官方统计的数据以及资讯机构发布的报告，部分信息数据需要同区域招商部门沟通索要资料，然后基于上述数据信息并结合测算的技术经济指标进行一番对比分析，还要加上对区域地块的现场感知，最后做出是否区域拓展、拿取土地的（初）决策。

大家应该记得2017年底曾曝光的信息，2016年GDP首次超越浦东新区、成为第一国家级新区的滨海新区在公布2017年数据的前夕突然变更统计数据，对地区生产总值更改统计口径，由注册统计口径调整为在地统计口径，2016年GDP由原来的10002.31亿元调整为6654亿元，挤水幅度高达33%，着实让全国人民大跌眼镜。这是继辽宁、内蒙古公开GDP数据注水事件后的又一起GDP虚报事件。有专业人士预言，官出数字、数字出官，这几起GDP事件并非偶然，类似事件也不会到此为止。这注水的地方GDP和眼花缭乱的数字游戏还能让人信任吗？要知道城市GDP以及相关经济数据也是产业地产选址参照的重要指标啊。在一些二线城市深陷困境的一批产业地产项目除去自身的经营原因外，是不是受到过城市华丽经济数据的误导呢？至少不能排除！

图 产业地产商审慎应对区域经济的数字游戏

产业园区土地选址评估尤其是规模大的园区或新城，必须对意向区域综合性的社会经济数据进行评估，尽量规避投资风险。本文前面已经述及了一些评估的指标/因素，那些指标因素还涉及细化的分指标。鉴于类似GDP注水事件造成的城市评估风险，纳入区域城市评估指标的范围还必须扩展和深入，比如关注：区域产业结构数据中的高技术产业占GDP比重、服务业占GDP比重等；上市公司数量与行业类别，城市拥有龙头企业、独角兽的数量与规模，体现了城市的经济实力、经济地位，上市公司的行业属性体现了区域的产业基础、优势产业；民营经济发展数据：民营经济占区域GDP的比重，民营经济税收收入占区域税收收入比重，民营经济占全社会固定资产投资的比重，民营企业从业人员占全社会从业人员的比重等；科技发展数据：R&D支出占GDP比重、科技进步贡献率等。此外一些统计数据也颇有参考意义，如人均可支配收入，衡量一座城市居民的钱袋子究竟是不是宽裕，从百姓腰包的角度去侧面衡量一个城市的企业经营水平以及整体经济发展状况；社会消费品零售总额，考量一座城市人口规模和人口活跃性的指标，不管官方统计的户籍人口和常住人口有多少，他们究竟有没有在城市里进行消费，才是真正衡量这些人口是否为城市经济发展创造价值的核心；城市/区域政府债务的负债率，考察区域政府的城市运营管理能力，关系到园区投资建设后的一些政府政策性补贴能否顺利到位的问题……等等。

产业地产商选择投资区域、投资城市，参照的定量数据指标确实不少，实际评估中应该是定量分析与定性分析相结合。有过投资选址经验的团队通常会对一个区域的民营经济、产业链群、教育研发、现代服务业以及营商环境等五个方面因素特别看重，笔者称之为园区选址的“五项基本原则”，即投资优选“民营经济活跃之地”“教育研发雄厚之地”“产业链群集结之地”“现代服务火热之地”和“政商服务亲民之地”等。

​ 民营经济活跃之地

民营经济撑起中国经济的半边天，产业地产、产业园区同样需要借助民营企业撑起园区的半边天。生产型、研发型、服务型等各类民企构成了园区租售物业的主流群体，没有这些民企的加入，恐怕园区都不成园了。一个地区、一个城市民营经济活跃，园区的日子就好过了。众所周知，北方相比较南方，整体而言，民营经济的活跃度显然存在差距，造成了北方产业园的招商营运有些不温不火、不尴不尬。

​ 教育研发雄厚之地

大专院校多、科研机构多且实力不俗，这个城市的人才基础、研发基础与生俱来，产学研实力厚积薄发，使区域容易营造创新创业的氛围，发展新兴产业也就具有了先天基因，对产业园的集群发展显然是大大的利好。国内二线城市中的武汉、西安、南京都属此类。没有教育、科研的底蕴，城市社会经发展到一定阶段，不仅发展速度降下来，区域上升的后劲与空间也会骤减。我们都知晓民营经济非常活跃、曾经叱咤风云的温州多年来以轻工产品加工生产为主导，但在高等教育和高新技术研发上不具优势，随着社会进步和科技发展，区域企业的产业层级、科技水平受到局限，发展势头放缓，昔日耀眼光环也逐渐淡去。

​ 产业链群集结之地

拥有了产业链，区域前景一片光明。如果城市已经聚集起比较完备的产业链，在这个城市就可以围绕原产业链继续建设产业基地，打造升级版的产业集群。产业地产商在这样有着良好产业基础的区域选址投资，成功的几率陡增，建设产业园区/新城的任务有二，一是紧紧围绕产业链，将全国乃至全球的顶尖产业资源整合到区域，形成“建链、补链、强链”的链式反应，进一步创新壮大区域首位产业；二是，跳出产业链，按照产城融合的思维/模式，全面推进产业、商业、物业“三位一体”、齐头并进，建成绿色可持续的产业社区、产业新城。这两项任务相辅相成、不容割裂。

​ 现代服务火热之地

“城市富不富，就看有没有服务”“要想富，互联网+服务”。区域面临产业转型、经济亟待结构调整，除了高新技术产业外，现代服务业也逐渐成为热区与主流。而“互联网+”给了服务业第二春。现代服务业与高新技术产业、高端制造业以及文化产业等诸多产业存在着既互为补充又互相融合的关系，对于产业生态系统的形成与完善，起着催化剂的特殊作用。就如工业4.0，制造业与互联网、物联网可以实现深度整合，大大推进产业进步。中国一线城市、发达城市现代服务业的快速发展作出了良好示范。一个不争的事实就是：现代服务业乃楼宇经济的重要支撑体，现代服务业企业是去化园区办公楼的重要构成客群。

​ 政商服务亲民之地

一年多前，吉林电视台公共新闻频道曾经曝光了吉林市政务大厅懒政事件，让人唏嘘不已，如此的营商环境怎能引来金凤凰？长此以往，何谈振兴东北？如今各级政府都在进步，服务型政府蔚然成风，如果还停留在上世纪的官本位的意识里，只能被时代所抛弃。产业园区、产业地产可以称是与区域政府同呼吸、共命运的一项事业，感受不到政府的亲民与服务意识，产业地产商是不会轻易砸钱投资的。当然也有另一种状况，政府官员们向产业地产商很献殷勤，让你感觉俨然成了上帝，请你加以小心、谨慎决策，好区块的政府肯定是张弛有度的，甚至牛X的很，过度的殷勤表现往往其后放着个“笼子”。社会进步了，但并不是说JQK事件就绝迹了。

看好某个城市的潜力，但对该城市的几个地块拿不定注意，如果其中包含高新区、开发区的地块，还是优选这样的地块吧，在高新区、开发区做园中园，应该是一个相对稳妥的选择。因为城市的高新区、开发区都是政府重资打造的产业新城，区域内的产业、商业一般都配置比较完善，行政管理与政务服务也比较到位，具有较好的发展基础，做其中的园中园，产业招商、产业集群、产业运营都相对省心省力、顺风顺水，颇有些站在他人肩膀上再攀高的意味。