改革开放后的很长一段时间内，商业策划与地产策划两者各行其道，商业是商业，地产是地产。无论是城市战略还是商业地产战略，它们基本上都停留在了营销策划的层面。直到2008年左右，这种局面才逐渐有所改变。但这种改变还只出现在一线城市和一部分热点的二线城市，而大多数城市依然没有弄清楚什么是战略及为什么开发需要进行战略定位。

从零售行业来看，在大陆由百货向购物中心转变的过程中，台湾人也起到了助推的作用。在某种意义上，台湾地区的商业策划人可以说是大陆商业策划的老师，许多百货公司都喜欢找台湾人为其把脉。早在15年前，我认识了一位台湾的商业运营专家，如果有人向他索取商业运营秘诀的话，那么就得当面交付现金。可想而知，当时的大陆人何其迷茫！但是，不过几年的光景，这种局面就完全被打破了。像万达商业地产的异军突起，它不仅仅创造了万达商业地产的模式，而万达的掌门人王健林也一度成为中国的首富。

商业地产的根本问题不仅仅是商业的问题，也不仅仅是地产的问题，而是商业和地产有机融合的问题。无论是从商业还是从地产的角度来看，其实都可以找到相对成熟的解决办法。但是，一旦商业和地产相结合的话，其开发难度就会变得很大。如果其属于“泛商业地产”类的话，那么，其开发难度就会变得更大。

在很长的一段时间里，中国的零售商业常以百货和超市的形式出现在大家的视线里。由于房地产业的异军突起，特别是在房地产开发的初始阶段，往往需要商业带动其销售。地产商发现当商业与地产相结合的时候可以产生更大的利润。而这种结合会促使项目开发的复杂化，同时也会增进对“大势研判”式战略定位的微观研究。

商业研究属于较为微观式的研究，因为它是对特定商圈消费者和特定交易点等的研究。总体看来，它是对市场需求的研究，其次才是对宏观政策的研究。而地产首先关注的则是宏观政策（特别是住宅房地产的政策），其次才是微观方面。商业和地产相结合之后，就既要看微观也要看宏观。随着地产市场的不断推进，商业与地产结缘，商业与城市攀亲，商业和地产之间的关系由原来的“单身”走向了“家庭”，原来“一人吃饱全家不饿”的观念瞬间发生了变化，立即面临的是“柴米油盐酱醋茶”这些具体而复杂的问题。

因此，从商业地产战略定位的角度来看，不仅仅要研究微观，而且要研究宏观，甚至还要研究中观，需要用综合的思维去分析与解决各种问题。在整个快速演变的过程中，我们发现开发者们的战略思维和开发模式都已经远远落后了。笔者为什么会致力于城市中人文因素的研究呢？主要是由于商业地产在其中发挥了作用，并以此创立了相关的法则（我深深地感受到我们的战略思维远远落后于开发的速度，不管是“千城一面”的问题，还是均质化、同质化的问题等都是随之而产生的）。其实，这才是真正的战略思维。如果我们的思维走在了开发的后面，这最多只能算是个战术，甚至在有些情况下连战术都算不上，最多只能算是个点子而已。

在这种情况下，以人文为主导的战略思维已经发展成了一种趋势。就笔者的工作室而言，在我们接到每一个任务之后，我们会问委托方为什么会来找我们工作室。委托方通常的回答是：“那些宏观的东西我们都知道，我们之所以请你们是因为你们对人文文化的高度重视和深入研究，并从‘七合一’的角度去进行分析和定位，而这种做法能够让战略定位得到尽快的落实。”可见，在人文思维影响下的战略定位已成为了市场的需求。