很多年来，城市中央写字楼与园区相安无事，写字楼的行业客群主要集中在金融业、专业服务业、房地产业以及后来居上的互联网、TMT。而园区的诞生从早期的工业园开始，生产作业型企业是园区的主要构成，伴随科技园、文创园的壮大发展，园区的属性在变化，客群随之发生着变化，研发办公空间、创意办公空间成为了新型园区的主流建筑形态，而中小型科技企业、文创企业及其相关产业链的服务机构成为了各类园区的新主角。

成长中的中小企业经济实力有限，办公成本预算会在一个较低的范围内，对办公物业的需求不可能偏重城市CBD或较好地段的写字楼，而选择一般性的城区写字楼恐怕又享受不到如中海写字楼这般的服务待遇，于是区位相对偏远一些的产业园区成为了中小企业尤其是科技型企业的首选。而且不要忘记无论是规模型的综合性园区，还是主打产业链的专业化园区，多年的经营发展让它们面对生产型、研发型企业客群时具有了先发优势，比如在产业集群效应上和在产业扶植政策的丰满度与执行效率上。

尽管品牌写字楼开始提供多维服务，但对中小科技企业、文创企业来说，服务的针对性、全面性、便捷性上尚不能与某些运营良好的园区同日而语。这并不意味这些目前运营稳定的园区可以高枕无忧，在园区与写字楼的未来博弈中，谁能够笑到最后，比拼的是运营服务的广度、深度、品质与效率。