A.人口发展潜力

人口是城市发展的基础，也是房地产发展的重要支撑。我们从人口发展基数和人口发展结构等层面研判城市人口发展潜力。

辽中南城市群9个城市人口基数均值为291万人。人口指数TOP3城市为:沈阳、大连、盘锦。

从人口总量看，辽中南城市群常住户籍比为1.09，属于人口流入城市群,常住户籍人口比≥1以上的城市有8个；从人口分布看，户籍及常住人口均超过500万人的城市有2个，分别为沈阳、大连。

从小学生2016年在校生人数看，辽中南城市群2016年小学生在校人数为132万人，占全国小学生在校人数9913万人的1.33%，远低于城市群占全国总人口比重11%的水平；辽中南城市群13个城市小学生在校生人数总涨幅为-3.2%；重点关注城市大连、沈阳。

中小学在校生人数从某个维度上代表这个城市刚需和刚改家庭的规模。辽中南城市群城市中小学在校生人数均值26万人，超过50万人的城市有：沈阳、大连，这些城市的改善型购房需求较强。

辽中南城市群9个城市城镇化率在75%以上的城市共4个，分别为沈阳、大连、本溪、抚顺； 9个城市2016年城镇化率增幅在-0.02%—1.87%之间，平均城镇化率增幅为0.45%。本溪跟抚顺城镇化率呈现负增幅，辽阳与盘锦城镇化率相对来说较高。

B.经济发展潜力

经济是城市发展的主要驱动力，也是房地产发展的重要支撑。我们从城市经济总量基数、人均收入基数、经济发展结构与活力、城市财力水平等层面综合研判城市经济发展潜力。

辽中南城市群城市经济总量基数均值为1549亿元，人均收入基数均值为31672元。经济指数TOP3的城市为大连、沈阳、鞍山。

辽中南城市群9个城市中GDP超过均值2092亿元的共有2个，且均超过5000亿，分别为沈阳、大连。辽中南城市群一般预算收入的均值为205亿元，高于均值的城市共有2个，分别沈阳、大连。

辽中南城市群整体第三产业增加值占GDP比重为52%，高于全国51.6%的平均水平；从产业发展潜力看，9个城市中，城市第三产业占GDP比重＞城市群整体占比52%的有3个，为沈阳、鞍山、丹东；城市第三产业占GDP比重超过50%的有4个，为大连、沈阳、鞍山、丹东。

辽中南城市群人均城镇居民可支配收入均值为31672元，低于全国人均城镇居民可支配收入33616元；城市群中有4个城市高于城市群均值，分别为沈阳、大连、盘锦、营口。城市群城镇在岗职工平均工资的均值为50302元，超过均值的城市共有4个，分别为沈阳、大连、抚顺、辽阳。

人均存款余额反映当地居民的财富水平，辽中南城市群整体人均住户存款余额为5.89万元，高于整体水平的城市有4个，分别为沈阳、大连、鞍山、盘锦。

上市公司数量的多少是反映一个城市经济活力的重要指针。辽中南城市群A股上市公司数量相对较少，20家以上有1个城市，大连城市经济活力较强。

知名大学的创新活力影响和带动城市的创新活力水平。辽中南城市群“双一流”大学共有4所，主要分布在大连和沈阳，代表这两个城市创新活力较强。

辽中南城市群人口与经济沿均衡线发展，均衡线以下且偏离越大的城市更应该关注产业发展，其中辽阳、盘锦城市要重点关注新产业进驻，有可能会带来城市发展的巨变；均衡线以上且偏离越大的城市更应该关注人口政策，其中大连、沈阳等城市要重点关注人口政策变化带来的人口集聚，有可能会带来人口短时膨胀。

C.市场容量

市场容量指数重点考察城市市场销售规模水平、去化周期及房企进驻，是城市房地产发展的安全边界。该指数我们从市场容量、供地面积、购买能力、房企进驻热度等层面综合研判房地产市场安全属性。

辽中南城市群城市市场容量基数均值为244万㎡。市场容量及安全指数TOP3的城市为：沈阳、大连、鞍山。

辽中南城市群9个城市2015-2017年商品住宅市场平均年成交面积为2799万㎡；沈阳市住宅成交面积为1489万㎡，单个城市的销售面积占整个辽中南城市群成交总量的53.2%；除沈阳外，其他城市商品住宅成交面积均在350万㎡下。

辽中南城市群9个城市2015-2017年三年平均土地出让住宅总建设面积为1353万平米，平均成交楼面均价为1009元/㎡。

市场容量从商品住宅销售面积和常住人口两个维度考虑。人口规模较大且距离轴线向下偏离越大代表市场潜在容量越大。重点关注城市有本溪、丹东等城市。

D．城市发展潜力

城市发展是城市的未来趋势，也是房地产发展迈向美好生活的主要路径。我们从城市配套、交通、旅游、规划等层面综合研判城市发展潜力。辽中南城市群城市发展指数TOP3的城市为：沈阳、大连、丹东。

①城市配套与环境：

城市配套的好坏直接制约着城市整体房地产发展水平，尤其是重要的医疗、教育等配套资源，第一新财经发布的《中国城市再分级》，把城市从商业资源集聚度、城市枢纽性、城市人活跃度、生活方式多样性、未来可塑性进行了重新评价和定位，具有很好的参考价值。但本书仅从影响房地产市场选择最直接的几个指标进行论证。

辽中南城市群整体配套相对较好，三甲医院共有77所，占全国三甲医院总数1599所的4.82%；辽中南城市群共有大专院校78所，占全国大专院校总数2631所的2.96%。

②城市交通：

城市是整个区域交通的枢纽，其交通的便利度和通达性是我们关注的重点。城市轨道交通是大城市房地产市场的重要助推器，影响大城市的板块市场，但本书重要研究城市之间的房地产市场对比，故暂未把城市轨道交通纳入研究范围。

国务院印发的《“十三五”现代综合交通运输体系发展规划》，到2020年，基本建成安全、便捷、高校、绿色的现代综合交通运输体系，部分地区和领域率先基本实现交通运输现代化。机场方面：“十三五”期间，在东北地区建成松原、白城、建三江、五大连池、绥芬河等机场，研究建设大连新机场，扩建哈尔滨、沈阳等机场；铁路及公路：“十三五”期间，建成北京至沈阳、哈尔滨至牡丹江等高速铁路，建设沈阳至敦化、牡丹江至佳木斯等高速铁路；推进京哈、沈海等8条主通道扩容工程；城际：推进哈长、辽中南等城市群城际铁路建设，形成以轨道交通、高速公路为骨干、普通公路为基础，水路为补充，民航有效衔接的多层次、便捷化城际调通网络。

辽中南城市群中沈阳的交通便利度明显优于其他城市。

③旅游商务：

旅游反映了城市休闲配套资源情况和因旅游带来的短时流动人口流向。辽中南城市群2016年旅游人次达3.65亿人，旅游收入3171亿元。其中，大连、沈阳、丹东为重要的旅游城市，三个市旅游人次占整个辽中南城市群的52.47%；辽中南城市群2016年人均旅游消费868元，超过整体水平的城市有4个，分别为大连、沈阳、鞍山、营口。

辽中南城市群主要旅游景点有本溪湖、本溪水洞、东北道教名山-九顶铁刹山；大连素有“东北之窗”、“北方明珠”、“浪漫之都”，先后获得国际花园城市、最佳旅游城市等荣誉。

辽中南城市群共有4A级以上景区51个，占全国4A级以上景区1335个的3.8%。四星级以上酒店354个，其中四星级以上酒店达到100家以上的城市有2个，分别为大连和沈阳。

④产业发展：

产业是人口集聚的主要因素，产业反映了城市经济支撑资源情况，产业的规划发展状态可以带动人口的流向。辽中南城市群是我国重要的工业基地，区域内有丰富的资源。其中，鞍山-本溪的钢铁工业、沈阳的机械工业、大连的造船工业和石油加工工业、抚顺的石油化工等一批工业企业，都是国家重工业的骨干。

辽中南城市群城市基本面综合排名TOP3的城市为：沈阳、大连、鞍山。处在城市发展较好区、适中区、较差区的城市个数比为2:2:5。