近期，商业的严峻形势让零售转型很多的目光聚焦到了社区商业和社区小业态。大便利店、品类专业店、n品类集合店及跨界组合店成为探讨的鱼肉内容。乐城生鲜传奇更是引以为传奇佳话，乐购EXPRESS、正大优选、家乐福EASY、嘉荣SPAR“小型生活超市”等都在做不同以往的实践。社区商业，正在从便利店+、生鲜+、O2O+和便利服务+的多维方向展开。

然而，社区商业真的容易做吗？

一、社区商业的难处

商业大有大的难处，小有小不易。社区商业，特点鲜明，难处也十分显见。

1．客群局限

所谓客群局限，有两层含义：

一是本身商圈边界。边界的范围，因社区封闭、开放度而不同，外向型、中间型和内向型各需定义。一条路、一条河、一路口之后，顾客可能就隔断、转移或流失了，即使商户可以通过线上扩大泛商圈范围，但于常规总客流增量贡献有限，所以逢年过节，客流爆发强度和时长都非常有限，平淡是平常之事。

二是结构局限。对于企业想要争取扩大的所谓中高端客群、年轻客群，一旦经营实质与定位错位，客单价往往极难提升，营运的微改善往往收效甚微。

另一方面是商圈客群的变迁，社区初期、成长期、成熟期及稳定期在客群结构上，5年一变表现明显，所以，对社区人口总量、人口结构、消费质量的调研对于商业立地十分重要，很难以一避之！

2．成本不低

对许多企业来说，有发展社区店的战略目标，但物业可得性不足阻碍了很多企业发展社区商业的雄心。乐城似乎也曾说过大跃进式的发展目标，看似小，一年开几十家实际很难可能。

可能中国的商业地产还未到那一步，所以现在许多的沿街底商成本仍是居高不下，更恶劣的是傻瓜接龙式的转让费。随着大店效率的进一步下挫，实体展厅功用仍将使得社区店铺出现结构性需求，所以，租金结构性增长仍然势不可挡！

至于人工、营运及其他财务成本，总额不大，但与销售额一除，费率惊人！加上销售没有成长性，运维成本却总在刚性上扬，稍不留神，单店便是亏损！对实体来说，单店不盈利，规模效益也很容易耍流氓！

3．变化很快

社区商业的变动，是依靠大量社会私营业主物业转租、生意转让和业种替换实现的，对商业街的总内容供应来说，一是业态内容的不断调整，二是经营方式不断变化，或理性或流氓，招招都有。所以，作为标准化存在的零售社区终端，真能做得好吗？

4．替代性高

所谓替代性，本社区内随时可能杀出一个内容对手，可能会对你形成冲击，因为大家的内容都很有限、缺点都很明显，因而很容易覆盖，你的散装休闲品类可能会被边上的炒货店打的抬不起头，你的蔬菜水果更可能因一家专业水果店扼腕叹息，你的配送面包很可能因为边上的烘焙店严重滞销……

另外是大商圈的替代，任何新开的大商业对你的分流都有可能是致命的。

当然，上述所有的判断，都应该来自于单店投资建设的量本利分析，所有影响在边界范围之内都是可控的。便利性会很大程度上支撑顾客的到店频率和消费黏性。但本利往往是一线左右的事情，这是社区商业溢利空间之殇！