（一）通过招拍挂是主要途径

招标出让——市、县政府土地行政主管部门（以下简称“出让人”）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参与国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者

拍卖出让——出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。

挂牌出让——出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所（或线上）挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者。

早些年间经常有很多协议出让的土地，但如今随着各项法律制度日趋完善，政府为确保国有土地收益最大化，以“最低价标准”公示制度防范土地一级市场的风险。通过招拍挂方式拿地，成为主要途径。

早期为了促进招商引资，一些地方政府，特别是不发达区域的政府，在面对议价能力较高的园区开发商时，通常不惜低价出让甚至“零地价招商”，或者以土地作价入股，和园区开发商联合进行园区的开发。目前这种情况也越来越少，零地价基本不太可能。

作为园区开发商，较多使用挂牌出让。一般操作流程是：园区开发商前期与政府谈好条件——双方签订投资协议——约定挂牌地价——政府设置挂牌门槛二土地挂牌上市——园区开发商摘牌。

在土地挂牌之前，一般还会发起产业审核，制定土地监管协议，约定产值税收投资强度等。一般会在协议里约定，如若达不到约定的产值税收，通常用现金补足。

（二）合作开发

1.与产业资源方合作开发

如今各地政府都在想尽办法招商引资，业内知名的企业更是作为香饽饽受到追捧，往往拿地成本较低，获得土地之后，自用仅占一部分，短时间用不完全部土地，所以这些企业就会自己组建开发公司或与专业开发商合作。对于园区开发商来说，这又是一条拿地的重要途径。

2010年7月30日，万通实业与TCL集团签订了《进一步推进工业地产领域合作之框架协议》。根据协议，双方出资创办万通新创工业资源投资公司，万通持股55%、TCL持股45%。原TCL厂区经过万通新创收购后更名“万通工社”。投资之后，采用的是“售后回租”的方式，TCL的回租部分为万通提供了基础回报，现成的空余厂房、仓库的出租，闲置空间的商业化改造，还有空余土地的建设销售或者出租使得增值部分有巨大空间。

2.城市更新和合作开发

一些地方政府由于缺乏旧城改造所需的市政建设和拆迁安置资金，因此引入了有实力的公司作为城市运营商参与旧城改造、市政工程建造，其投资回报来源于整理出的土地拍卖后的部分收益。部分城市运营商由于本身是开发商出身，不满足单纯的土地整理收益，因此也会参与竞拍。这种具有运营商和开发商双重身份的拿地行为比较特殊，也具有一定的代表性。

一些地方政府由于财政比较吃紧，无法拿出大笔资金进行前期开发，就会邀请某开发商或市政工程公司合作，双方达成类似协议：由合作方负责土地整理投入，整理出的土地拍卖时，超过基准地价的溢价部分与政府按照一定比例分成，基准地价则包含土地整理成本和相关的税费;或者由合作方负责园区载体(厂房等)建设，政府以部分厂房物业抵扣投资建设成本，相当于园区开发商帮政府代建园区，获得一定比例的园区物业产权，进而再进行招商、运营。