笔者工作室曾经在三线城市改造一个项目。项目在湖南某三线城市市中心,五层楼,定位“女人世界”,这种商业模式在很多地方是成功的,但在这里就不行,租户纷纷关店。我们的工作室接受委托后,进行了为期一周的调研,发现这个项目是典型的“地段、地段,还是地段”的策划模式,老板在做“女人世界”之前没有找专业策划,认为这么好的地段,做“女人世界”一定行,属于“拍脑袋”的策划模式。
“工作室”调研分析的结论是,这个地方周边都是电子商城,假货、山寨产品的盘踞地,在这个地方做“女人世界”明显没有安全感。接下来的访谈式调研也证实了这点。后来,工作室重新定位,让这栋楼成为电子商城的配套,把一栋楼分成两边,各占一半。一边一层、二层做餐饮,三层、四层、五层做写字楼;另一边改成商务酒店。6年过去了,每年都有可观的收益。
“地段、地段,还是地段”的策划模式在经济快速发展的时期有不适合的地方,这个说法比较适合旧城改造,因为这个说法是根据香港地区的商业环境提出来的,并且香港地区已经走过了需要开发新城的阶段,在旧城改造上,这个说法依然适用。但在内地,这个说法比较适合老城区,因为经过若干年的商业沉淀,商业生态基本上已经确立。新开发的地方不一定适合,因为在新的商业生态系统没有建立起来的情况下,就只能是“定位、定位,还是定位”。
可以说,如果一个策划人、投资者还信奉“地段、地段,还是地段”的原则,那么思维模式就落后了。这个真理在现在是一个悖论,原因是地段论认为没有地段优势就不能开发,那么那些曾经是荒地,如今红红火火的商业街又是怎么出现的?我认为,地段的问题是可以用战略定位解决的。比如,宜家家居、山姆会员店在中国开始经营选址的时候,选择的地段通常不是黄金地段,但是他们却能够经营得很好,也让这些地段成为“黄金地段”,足以说明这是由宜家家居、山姆会员店的战略定位(包括业态组合战略定位)决定的。万科地产项目也是如此,有些地块偏远,却能够成为旺地,其他楼盘得跟着开发。同样一块地,万科开发后的价格会高出20%~50%。虽然有品牌因素,但是万科在项目战略定位上的投入也是一般开发商不能比拟的。
没有严格意义上的差的地段,只要从战略定位策划,差地段的项目完全可以变成优质项目。